ダブルローンは組むべき？避けるべき？自分の状況で判断する5つの基準

旧居のローンが残ったまま新居を買って大丈夫か、不安に感じていませんか。

「不動産会社に勧められたけれど、本当に自分に向いているのか」と迷う方も多いはずです。

この記事を読めば、ダブルローンを組むべきか避けるべきかを、自分のケースで判断できるようになります。

そもそもダブルローン（二重ローン）とは？どんなときに発生するのか

この記事は、ダブルローンを組むべきか避けるべきかをご自身の状況で判断できるようになるための記事です。

判断に入る前に、ダブルローンとは何か、どんなときに発生するのかをここで最小限に押さえます。込み入った計算には立ち入らず、土台となる骨格だけを確認しておきましょう。

ダブルローンとは｜旧居と新居の住宅ローンを一時的に二重で返済する状態

ダブルローンとは、旧居と新居の住宅ローンを一時的に二重で返済する状態を指す言葉です。

住み替えで旧居のローンを残したまま新居のローンを組むと、毎月2本分の返済が同時に発生します。返済が重なるのは住み替えが終わるまでの一時的な期間で、旧居が売れてローンを完済すれば1本に戻ります。

二重ローンやW住宅ローンと呼ばれることもありますが、いずれも同じ意味です。1つの住宅を夫婦がそれぞれの名義で借りるペアローンや、親族が住む家のために組むローンとは別物です。

ダブルローンが発生する主なケース｜旧居の売却前に新居を買う「買い先行」

ダブルローンが発生するのは、旧居を売る前に新居を買う「買い先行」の住み替えです。

住み替えには新居を先に買う買い先行と、旧居を売ってから新居を買う売り先行があります。このうち買い先行を選ぶと、旧居の売却が終わるまでのあいだ、旧居と新居のローンが同時にのしかかります。

買い先行の利点は、仮住まいを挟まず新居へ移れて引っ越しが1回で済む点です。旧居を空き家にしてから売り出せるので、住みながら売る場合より買い手に部屋を見てもらいやすくなります。

こうした使い勝手の良さがある一方で、2本分の返済が家計に重くのしかかるのも事実です。便利さと負担のどちらが勝つかは、ご自身の年収や旧居の売れ方しだいで変わります。

【判定マップ】あなたはダブルローンを組める・耐えられるか（YES/NO早見チャート）

ダブルローンを組めるか、組めても耐えられるかを分けるのが、5つのチェックポイントです。

ここではその5つを先に一覧し、YES/NOで今の位置を確かめます。一つずつ答えるうちに、組める側か避けるべき側かが見えてきます。

ダブルローンの可否を分ける5つのチェックポイント

可否を左右するチェックポイントは大きく2つの層に分かれ、合わせて5つです。

ダブルローンの可否は、大きく2つの層で決まります。審査に通って2本を組めるか、組めても売却と家計が持ちこたえられるか、の順に見ていきます。

1つ目は、そもそも2本を組めるかを見る層です。2本合算の返済負担率が基準に収まるか、完済時の年齢・団信・旧居の借入先からの了承をクリアできるかが問われます。

2つ目は、組めても耐えられるかを見る層です。旧居がローン残債を上回る価格で売れる見込みがあるか、売却が長引いても家計が持つかを見ます。どこかでNOがつくなら、無理に組まず代替ルートへ切り替える判断も視野に入ります。

次の5項目を、YESかNOかで確かめてみてください。

• □ 2本合算の返済額が年収の基準内に収まる
• □ 完済時年齢・団信・借入先の了承をクリアできる
• □ 旧居の想定売却額がローン残債を上回る
• □ 売却が長引いても数ヶ月〜1年は家計が耐えられる
• □ 厳しいときに切り替える代替ルートを把握している

あなたはどのルートか｜組める→進め方／厳しい→代替ルートへ

5つの答えがそろえば、このまま組んで進める側か、別の手を検討する側かが見えてきます。

下のチャートは、5つの問いを上から順にたどる作りです。前半で「組めるか」、後半で「組めても耐えられるか」を確かめ、すべてYESならそのまま組んで進めるルートに入ります。

flowchart TD
    A[2本合算の返済負担率は基準内？] -->|YES| B[完済時年齢・団信・了承はOK？]
    A -->|NO| Z[代替ルートを検討]
    B -->|YES| C[旧居の売却見込みは残債超え？]
    B -->|NO| Z
    C -->|YES| D[売却が長引いても家計は耐える？]
    C -->|NO| Z
    D -->|YES| E[組んで進めるルート]
    D -->|NO| Z

途中で1つでもNOがつけば、無理に組まず代替ルートを検討する側へ進みます。特に売却見込みや家計余力でNOが出た人は、避ける判断が現実的な選択になりやすい場面です。

判定①｜あなたの「2本分の返済負担率」は基準内に収まるか

ダブルローンの審査で見られるのは、新居単体ではなく旧居と新居を合わせた2本分の返済額です。

単独なら通る人でも、2本合算だと負担率が基準を超えることがあります。ここでは基準を押さえ、年収と残債を当てはめて計算し、超えそうなときの対処まで確かめます。

条件｜2本合算の年間返済額が年収の何％までか（返済負担率の基準）

返済負担率とは、年間返済額が年収に占める割合のことです。

旧居と新居を合算するダブルローンだと、この割合が一気に高くなり、単独なら通る人でも基準を超えることがあります。フラット35の基準は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下です。

出典: 【フラット３５】ご利用条件（住宅金融支援機構）

民間ローンの目安は25〜35％ですが、審査の上限と無理なく返せる水準は別物です。手取りに対して20〜25％に収まっていれば、2本分の返済が重なる時期でも家計に余裕を残しやすくなります。

自分で確かめる｜旧居ローン＋新居ローンで返済負担率を計算してみる

自分が基準内かは、旧居と新居の返済額を合算して年収に当てればすぐ分かります。

計算はシンプルで、旧居と新居それぞれの年間返済額を足し、年収で割って100を掛けるだけです。ボーナス返済や車のローンなど、ほかの借入があればそれも年間返済額に含めます。

例にするのは、年収600万円のケースです。旧居のローンが月9万円残っていて、新居で月12万円のローンを新たに組むとします。ほかに車のローンなどの借入はない前提です。

返済負担率 ＝ 252万円 ÷ 年収600万円 ＝ 42％

合算の返済負担率は42％となり、フラット35の35％基準を大きく超えます。新居だけなら24％で収まる人でも、旧居の返済が乗れば水準は別物です。

月々にすると約25万円を2本で返す計算で、手取りから見れば負担感はさらに重くなります。単独の審査では問題なかった人も、ダブルローンでは自分の数字が基準を超えていないか、まず確かめておきたいところです。

基準を超えそうなとき｜頭金・残債圧縮・収入合算・新居予算の見直し

借入額を抑える打ち手はいくつかあり、組み合わせれば負担率を基準内へ近づけられます。

最も効くのは、新居の借入額そのものを下げることです。頭金を厚くする、あるいは新居の予算を一段下げると、新居側の返済が減って負担率が下がります。手元資金とのバランスは必要ですが、その効果は月々の返済にそのまま表れます。

旧居側の返済を軽くするのも、ダブルローンでは効果の大きい打ち手です。繰上返済で旧居の残債を圧縮すれば、負担率を押し上げている部分が直接小さくなります。

分母を増やすなら、配偶者などの収入合算で年収ベースを上げる手もあります。ただし合算で借入の上限が上がっても、返せる総額そのものが増えるわけではありません。基準内に収めること自体が目的にならないよう、無理なく返せる水準かどうかも合わせて見ておきたいところです。

判定②｜完済時年齢・団信・金融機関の了承はクリアできるか

返済負担率を満たしても、完済時年齢・団信・旧居の借入先の了承という足切りを外すと、そもそもダブルローンを組めません。

これらは数字で測る条件と違い、満たすか満たさないかで結果が分かれる前提条件です。年齢・健康状態・借入先の事情を、それぞれ自分に当てはめて確かめます。

完済時年齢の上限｜おおむね75〜80歳までに返し終わる計画か

多くの住宅ローンは完済時の年齢に上限があり、おおむね80歳までに返し終わる計画が前提です。

借入時の年齢が高いほど、完済時80歳までに返し終えるための返済期間は短くなります。期間が短いほど毎月の返済が重くなり、合算の負担率にも響きます。

出典: 【フラット３５】ご利用条件（住宅金融支援機構）

子が独立した後に住み替える世代は、借入時の年齢がすでに高めになりがちです。新居のローンを何年で組むつもりか、完済時に自分が何歳になるかを、計画の形で先に確かめておきたいところです。

団信に入れる健康状態か｜年齢経過で通らなくなるリスク

多くの住宅ローンは団信への加入が前提で、健康状態によっては組めないことがあります。

団信はローンの契約者に万一のことがあったときの備えとなる保険です。これが組めないと融資そのものを受けられず、健康状態は年齢と並ぶ通過条件になっています。

出典: 【フラット３５】新機構団信 ご加入の手続・ご注意点（住宅金融支援機構）

持病が増えやすい年代になると、団信の審査は通りにくくなりがちです。加入できなければ選べるローンが狭まり、持病があっても入りやすいワイド団信などを探すことになります。

健康状態は後から良くするのが難しく、年齢が上がるほど選択肢は狭まります。組めるうちに動けるか、今の自分の状態で団信に通るかを、早めに確かめておきたいところです。

旧居ローンの金融機関から「ダブルローンの了承」を得られるか

住宅ローンは原則1世帯1本のため、旧居の借入先からダブルローンの了承を得られるかが前提になります。

住宅ローンは本人が住む家のための融資で、1世帯につき1本が原則です。旧居のローンを残して2本目を組むなら、旧居の借入先に事情を伝え、了承を得ておく必要があります。

銀行から見ても、ダブルローンは住み替えが終わるまでの一時的なものです。旧居が売れて完済できる見通しが立っていれば、了承は得やすくなります。

なお、旧居を賃貸に出して返済を補う方法は、住宅ローンが本人居住を前提とするため原則として認められません。金融機関に相談すれば例外的に扱われる場合もありますが、自己判断で貸し出すのは避けるべきです。

出典: 【フラット３５】ご利用条件（住宅金融支援機構）

判定③｜旧居の「売却見込み」はしっかり立っているか（最大の分かれ目）

ダブルローンの成否を最も大きく分けるのは、旧居がいつ・いくらで売れるかです。

審査に通っても、旧居が売れなければ2本の返済はいつまでも続きます。ここでは残債と想定売却額を比べて立ち位置を測り、査定で額と期間の当たりを取るところまで確かめます。

条件｜旧居の想定売却額がローン残債を上回るか（アンダー／オーバーローン判定）

最初の分かれ目は、旧居の想定売却額がローン残債を上回るかどうかです。

売却額が残債を上回って完済できる状態をアンダーローン、売っても残債が残る状態をオーバーローンと呼びます。ダブルローンが安全に回るのは、基本的にアンダーローンの側です。

一方でオーバーローンだと、売却代金だけではローンを完済しきれません。差額を自己資金で埋めるか、住み替えローンなどでまとめて処理する必要が出てきます。

まず確かめたいのは、自分がどちらの側にいるかです。アンダーローンなら売却代金でローンを清算しやすく、ダブルローンの出口も見えやすくなります。オーバーローンに近いほど、組む前に売却の見通しを固めておくことが欠かせません。

自分で確かめる｜査定で「売却額」と「売れるまでの期間」の感覚をつかむ

売却額も期間も、机上の予想では当たらないので、査定を受けて当たりを取るのが確実です。

査定を受けると、いまの相場でいくらで売れそうか、どのくらいの期間で買い手がつきそうかが見えてきます。複数社に依頼すれば、提示額の幅と、各社の売り方の違いもつかめます。

売却額の感覚をつかむには、市場全体の水準も手がかりです。首都圏の中古マンションは2026年1〜3月期の平均成約価格が5,492万円、中古戸建が4,093万円と、いずれも高水準です。ただし地域や築年数で大きく振れるため、最後は自分の物件の査定で確かめる必要があります。

出典: 季報Market Watchサマリーレポート2026年1〜3月期（東日本不動産流通機構）

期間の感覚はさらに読みにくく、売り出してすぐ売れるとは限りません。同じ調査では在庫が8期ぶりに増加へ転じ、長く続いた売り手市場にも変化の兆しが見える局面です。

だからこそ、自分の物件で額と期間の当たりを取ることが、判定を最も前へ進めます。額と期間がつかめれば、ダブルローンを組めるか、何ヶ月耐えればよいかまで見通せます。

売却見込みが読めないとき｜売り先行への切替も選択肢に入れる

売却の見通しがどうしても読めないなら、ダブルローンは無理に組まないのが安全です。

査定でも当たりがつかめない物件は、売却が長引くリスクが高いといえます。その状態で2本目を組むと、いつ終わるか分からない返済を長く抱え込むことになります。

そんなときは、買い先行をやめて売り先行へ切り替えるのが現実的な選択肢です。旧居を先に売れば、2本の返済が重なる期間そのものが生まれません。

判定④｜売却が長引いても「何ヶ月」耐えられる家計余力があるか

ダブルローンで本当に問われるのは、家計が2本の返済を何ヶ月支えられるかです。

売却が長引くほど、2本分の負担は積み上がっていきます。ここでは期間別に累積負担を見て、貯蓄が尽きる前にどう動くかまで確かめます。

期間別シミュレーション｜売却3ヶ月／6ヶ月／12ヶ月で累積負担はいくらか

売却が長引くほど、旧居を抱える上乗せ負担が積み上がり、家計を圧迫していきます。

例にするのは、年収600万円で旧居ローンが月9万円残っている人です。旧居の維持費(管理費・修繕積立金・固定資産税など)を月2万円とすると、旧居を持ち続ける上乗せ負担は月11万円ほどになります。

前提：旧居ローン月9万円＋維持費月2万円＝月11万円

売却まで3ヶ月なら、上乗せ負担の累積は約33万円に収まります。この程度なら、多くの家庭が貯蓄でしのげる範囲です。

6ヶ月かかったときの累積は約66万円で、家計への重みがはっきりしてくる水準です。新居の頭金や諸費用で貯蓄が減っていれば、この時点で余力が心もとなくなる家庭も出てきます。

12ヶ月時点の累積は約132万円です。ここまでくると、貯蓄を取り崩しても底が見えはじめ、返済の延滞が現実味を帯びてきます。だからこそ、2本を抱えられるのは数ヶ月、長くても1年程度が現実的な限界とされます。

危険ライン｜貯蓄が尽きる・延滞に向かうのはどの時点か

危険ラインの目安は、上乗せ負担の累積が使える貯蓄を食いつぶし始める時点です。

目安は単純で、売却までに使える貯蓄を月々の上乗せ負担で割れば、耐えられる月数が出ます。先ほどの月11万円なら、貯蓄110万円で約10ヶ月、220万円で約20ヶ月もつ計算です。

ただし、その貯蓄は新居の頭金や諸費用ですでに目減りしていることが多く、見かけほど余裕はありません。余力が残り数ヶ月分まで細ったら危険ラインで、そこから先は値下げや売り方の見直しを急ぐ局面です。

長引いたときの打ち手｜値下げ・買取への切替・賃貸転用の判断タイミング

長引いてきたら、値下げ・買取・賃貸転用の順に退路を切り替える判断が必要です。

まず動かしやすいのは価格で、反響が乏しいまま1〜2ヶ月が過ぎたら値下げを検討します。早めの小さな値下げほど、総額の傷は浅く済みます。

それでも売れないまま期限が近づくなら、買取への切り替えも選択肢です。買取なら不動産会社が直接買い取るため、相場より安くなる一方、短期で確実に現金化して2本目の返済を止められます。

賃貸に回して返済を補う方法は、住宅ローンが本人居住を前提とするため、ローン種別の変更や金融機関の承諾が要る最終手段です。自己判断で貸し出すと契約違反になりかねないので、動かす前に必ず借入先へ相談します。

判定NOだったあなたへ｜ダブルローンを避ける代替ルート

ダブルローンが厳しい・避けたいときに選べるのは、住み替えローン・つなぎ融資・売り先行です。

それぞれ仕組みも向き不向きも違うため、まず違いを押さえます。そのうえで、あなたの状況ならどれを選ぶべきかまで踏み込みます。

ダブルローン・住み替えローン・つなぎ融資はどう違うか（比較表）

3つの違いは、旧居の残債をどう扱うかと、借りる期間の長さに表れます。

ダブルローンは旧居のローンを残したまま2本を並行返済し、住み替えローンは残債を新居のローンに上乗せして一本化します。つなぎ融資は売却代金が入るまでの不足分を短期で立て替え、入金後に一括返済する仕組みです。

ただし、どれを選ぶべきかは表の知識だけでは決まりません。実際の金利や条件は金融機関ごとに違うため、最後は自分の状況に当てて選ぶ必要があります。

あなたの状況別の選び方｜オーバーローンなら／売却を急ぎたくないなら

どれを選ぶかは、残債の状況と売却を急げるかで2〜3案に絞れます。

売却額が残債に届かない人は、住み替えローンが軸になります。残債を新居のローンに上乗せして一本化できるので、自己資金が乏しくても住み替えを進められるのが強みです。

売却を焦りたくない人は、アンダーローンで年収に余力があればダブルローンも選べます。じっくり売って高値を狙える一方、2本を支える期間が前提です。

売却は堅いのに入金の時期だけずれる人には、つなぎ融資が橋渡しです。金利は高めで期間も短いため、売却代金での一括返済が確実に見えていることが条件になります。

整理すると、当てはめはこう考えられます。

• オーバーローンなら → 住み替えローンが軸
• アンダーローンで余力あり → ダブルローンも選べる
• 時期のずれだけなら → つなぎ融資で橋渡し

どれもしっくりこないなら、売り先行への切り替えが最も無理のない答えになりやすいところです。

そもそも「買い先行」をやめて「売り先行」に戻すべきケース

ときには、買い先行をやめて売り先行に戻すのが最も根本的な解決です。

オーバーローンで売却にも時間がかかりそうなら、無理にローンを重ねず、先に旧居を売り切るほうが安全です。売却代金で残債を清算してから新居を探せば、二重の返済も高金利も避けられます。

子の独立後で住む場所を急がなくてよいなら、売り先行に切り替える余地は大きいはずです。進め方は単純で、契約に動く前に立ち止まり、旧居の売却を先に始めます。

売り先行では新居が決まる前に旧居を手放すので、仮住まいが要る点には注意が必要です。それでも、いつ終わるか分からない二重返済を抱えるより、見通しの立つ道を選ぶ意味は大きいといえます。

補足｜不動産会社に「ダブルローンで進めましょう」と言われたら

不動産会社にダブルローンを勧められたときも、判断の主導権は自分に置いておくのが安全です。

提案そのものが悪いわけではなく、誰の事情で出てくるかを知っておくと、冷静に受け止められます。背景を押さえたうえで、自分の数字に立ち返って確かめるべき点を整理します。

なぜ不動産会社は「買い先行（ダブルローン）」を勧めることがあるのか

仲介会社が買い先行を勧めるのは、取引が前に進みやすく、結果として成約につながりやすいからです。

仲介の報酬は売買が成立して初めて発生します。買い先行で新居の購入が先に決まれば、その分だけ取引が動きやすくなります。

これは特定の会社が不誠実だからではなく、仕組みの上でそうなりやすいだけです。買い先行が向くケースもあり、提案そのものが悪いわけではありません。

鵜呑みにする前に確認したいこと｜売却の見込みと退路を自分の手で握る

提案を受けたら、いったん持ち帰り、自分の数字でもう一度確かめてから返事をしても遅くありません。

確かめ直したいのは、判断を支える4つの数字です。2本合算の返済負担率は基準内か、年齢や団信の条件は満たせるかが第一です。そのうえで、旧居が残債を上回って売れそうか、長引いても家計が耐えられるかを当て直します。

肝心なのは、売却の見込みと退路を、自分の手で握っておく点です。値下げや買取の判断ラインを先に決めておけば、提案に流されず自分のペースで進められます。

最後に、ダブルローンを組めるかどうかの最終判断は、金融機関やファイナンシャルプランナーへの相談が欠かせません。審査基準や金利は時期と金融機関で変わるため、最新の条件は必ず自分で確認してください。

まとめ｜自分の状況で「組む・避ける」を判断する

ダブルローンを組むべきか避けるべきかは、状況によって変わります。組めるかという審査面と、組めても耐えられるかという家計面の両方を、自分の数字で確かめるのが出発点です。

とりわけ成否を分けるのは、旧居がいつ・いくらで売れるかです。見通しが立たないなら、住み替えローンやつなぎ融資、あるいは売り先行も視野に入れて無理のない道を選びましょう。

まずは旧居の査定で、売却額と期間の当たりを取ることから始めましょう。数字が見えれば判断は前に進みます。迷う点は金融機関やFPにも相談しながら決めていけば安心です。