60代の住宅ローン｜3つの壁と「返せる額」で選ぶ組み方

60代で住宅ローンは組めるのか、年金で本当に返していけるのか。

完済年齢や団信の壁を前に、最初の一歩で迷う方は少なくありません。

この記事を読めば、3つの組み方を「年金で返せる額」で見比べ、自分のケースに合う方法を自分で選べるようになります。

60代でも住宅ローンは組める｜「3つの壁」と組み方の全体像

60代でも住宅ローンは組めます。問われるのは組めるかどうかではなく、3つの壁をどう超え、どの組み方が自分のケースに合うかです。

通常・親子リレー・リ・バース60という3つの組み方を、それぞれがどの壁を超える方法かという視点で見渡します。借りる前に確かめておきたい資金計画の起点も、あわせて押さえます。

結論｜60代でも組めるが、鍵は「3つの壁」と「年金で返せる額」

60代でも、収入と健康の条件を満たせば住宅ローンは十分に組めます。

高齢での借り入れは決して例外ではありません。住宅金融支援機構の調査によると、2024年度のフラット35利用者のうち60歳以上は14.3%を占めます。利用者のおよそ7人に1人が60代以降で、すでに珍しい選択ではなくなっています。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」

ただし「組めるか」と「無理なく返せるか」は別の問題です。60代では退職や年金生活が視野に入るため、判断の軸は「いくらまで借りられるか」から「年金で毎月いくら返せるか」へ移ります。この視点で考えると、退職後の家計を圧迫しない範囲に借入額を抑えられます。

60代の組み方は3つ｜通常・親子リレー・リ・バース60（全体マップ）

60代の住宅ローンは、大きく3つの組み方に分かれます。

3つを分けるのは「誰の力で壁を超えるか」です。自分の収入と健康で超えるか、家族を巻き込むか、自宅そのものを担保にするかで方向が決まります。

自分の力で組むのが通常の住宅ローン、家族の力を借りるのが親子リレーやペアローンです。年齢のせいで返済期間が足りない場合は、家族を組み込む方法が現実的になります。

自宅を頼るのがリ・バース60です。毎月の支払いを利息だけに抑えられるため、年金中心で負担を軽くしたい場合の選択肢になります。

借りる前に確かめる｜起点は旧居の売却見込み額、「借りない」道もある

組み方を選ぶ前に、まず確かめたいのは「いまの家がいくらで売れそうか」です。

住み替えの資金計画は、旧居の売却見込み額から始まります。売却で得られる金額が、新居に使える自己資金と、必要な借入額の両方を左右するからです。ここがあいまいなままでは、3つの組み方を比べても判断が定まりません。

住宅ローンが残っている場合も、残債は売却代金で清算するのが基本です。売却額が残債を上回れば、その差額を新居の資金に回せます。

※内部リンク候補：売却額が残債に届かない場合の清算方法 → P6-201『住み替えローン』

いっぽうで、そもそも借りないという道もあります。退職金での一括購入や、いまの家を売ってそのまま住み続けるリースバックがその例です。毎月の返済を抱えたくない場合は、これらも候補になります。

どの道を選ぶにしても、出発点は売却見込み額の把握です。複数社の査定で今の家の相場をつかんでおくと、借りる・借りないの判断がしやすくなります。

60代の住宅ローンを左右する3つの壁｜完済年齢・収入・団信

60代の住宅ローンには、完済年齢・収入・団信という3つの壁があり、どこでつまずくかで選ぶべき組み方が変わります。

3つの壁は、どの組み方にも共通する前提です。それぞれの壁が何を見るのかを知れば、自分がどこで引っかかりそうかを先に見極められます。

自分がどの壁につまずきやすいかは、次の3点で確かめられます。

• 完済時に80歳を超えないか → 超えるなら完済年齢の壁
• 年金・再雇用の収入で返済負担率に収まるか → 収まらないなら収入の壁
• 健康状態で団信に入れそうか → 不安なら団信の壁

完済年齢の壁｜借入時の年齢で返済期間が決まる

最初の壁は、借入時の年齢で返済できる期間が決まることです。

住宅ローンには完済時の年齢に上限があります。多くの金融機関は80歳未満を完済の目安とし、借入期間は「80歳−申込時の年齢」で計算されます。60歳で申し込めば最長20年、65歳なら15年ほどに縮みます。

出典：国土交通省「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

期間が短いほど、毎月の返済は重くなります。同じ2,000万円でも、20年返済と15年返済では月の負担が数万円単位で変わります。退職後の収入でこの金額を払えるかどうかが、最初の関門になります。

期間を延ばせないなら、借入額そのものを小さくする方向で調整します。頭金を厚くしたり、価格を抑えた住まいを選んだりすれば、短い期間でも返せる範囲に収まります。

収入の壁｜再雇用・年金収入はどう審査されるか

次の壁は、退職後の収入が審査でどう評価されるかです。

審査では収入の安定性と返済負担率が見られます。返済負担率は年収に占める年間返済額の割合で、年金や再雇用後の収入も、この割合に収まるかどうかで判断されます。継続的に見込める収入かどうかが評価の分かれ目になります。

年金収入は安定した収入と見なされます。ただし現役時より金額が下がるため、借りられる額は小さくなりがちです。再雇用の給与は、契約期間や更新の有無まで確認されます。

団信の壁｜健康・年齢で入れないリスクと回避策

見落とされがちな最後の壁が、団体信用生命保険（団信）です。

団信は契約者が亡くなった際に残りのローンを保険金で完済する仕組みで、多くの住宅ローンで加入が条件になります。年齢や健康状態によっては加入を断られ、その結果ローン自体を組めないことがあります。健康に不安が出てくる60代では、ここが思わぬ関門になります。

回避策はいくつかあります。引受条件をゆるめたワイド団信なら、持病があっても加入できる場合があります。金利は通常より0.2〜0.3%ほど上乗せされますが、選択肢を残せます。

団信に入らずに借りる道もあります。フラット35は団信への加入が任意で、健康状態を理由に借入を諦めずに済みます。ただし保険がない分、もしものときに返済が家族へ残るリスクは引き受けることになります。

【組み方①】60代が通常の住宅ローンを組む基本ルート

再雇用や年金で安定した収入があり、健康面もクリアできるなら、通常の住宅ローンが基本の選択肢になります。

銀行やフラット35を使い、自分の力で3つの壁を超える方法です。返済期間の設定と、年金で返せる額に借入を抑える考え方がポイントになります。

仕組み｜安定収入と健康で3つの壁を自力で超える

通常の住宅ローンは、自分の収入と健康だけで組む標準的な方法です。

借入先は民間銀行か、全期間固定のフラット35が中心です。完済時の年齢が上限に収まるよう、返済期間を逆算して決めます。60代では期間が短くなりやすいため、無理のない長さに設定することが出発点になります。

金利タイプは変動と固定から選びます。変動は当初の返済を抑えやすく、固定は将来の金額が読める安心感があります。退職までの期間が短い60代では、収入が読める固定を選ぶ人も多く見られます。

月々の返済と借入の目安｜短い期間を「返せる額」で抑える

60代では、借りられる上限ではなく年金で返せる額を基準に借入を決めます。

借入の上限は返済負担率で決まります。フラット35では年収に応じて、おおむね30〜35%が基準です。ただしこれは借りられる限界であって、無理なく返せる金額とは違います。

大切なのは退職後の家計から逆算することです。フラット35の利用者調査でも、頭金を一定程度入れて借入を抑える利用者が多く見られます。借入を欲張らず、毎月の年金で払いきれる水準にとどめるほど、老後の暮らしは安定します。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」

目安をつかむには、毎月いくらなら払えるかから借入額を逆算します。たとえば月8万円を15年返せるなら、金利次第で1,250万円前後が一つの目安です。数字は金利や期間で動くため、複数の条件で試しておくと安心です。

向いている人と注意点｜変動金利・繰上返済の使いどころ

通常の住宅ローンは、安定収入があり健康に不安がない人に向いています。

向いているのは再雇用や事業収入が続く人や、退職金で頭金を厚く用意できる人です。逆に、年金だけが収入で健康に不安がある場合は、審査や団信で行き詰まりやすくなります。

変動金利を選ぶときは、金利上昇への備えが欠かせません。60代は返済期間が短く、上昇局面に当たっても影響を受ける年数は限られます。とはいえ年金生活では家計の余力が小さいため、上がっても払える範囲かを確認しておくべきです。

退職金を使った繰上返済は、タイミングが鍵になります。早い時期に元金を減らせば利息の総額を抑えられますが、手元資金を使いすぎると、急な出費に対応できなくなります。生活防衛資金を残したうえで、無理のない範囲にとどめます。

【組み方②】親子リレー・ペアローンで年齢の壁を超える

子と同居・近居の予定があり、自分一人では返済期間が足りないなら、親子リレーローンが有力な選択肢になります。

子の年齢や収入を組み込み、完済年齢の壁を家族で超える方法です。仕組みの違いや、相続・団信をめぐる注意点に踏み込みます。

仕組み｜子の年齢を基準に「完済年齢の壁」を超える（ペアローンとの違い）

親子リレーローンは、子の年齢を基準に返済期間を延ばす仕組みです。

通常は申込者本人の年齢で返済期間が決まりますが、親子リレーでは後継者となる子の年齢が基準になります。フラット35の例では、親が60歳でも後継者が30歳なら、最長35年の借入が可能です。親が70歳以上でも申し込める点が、通常ローンとの大きな違いです。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】「親子リレー返済」

後継者になれるのは、子や孫など申込者の直系卑属とその配偶者で、定期収入のある人です。後継者は契約当初から連帯債務者となり、設定できるのは1名のみです。まず親が返済し、引き継ぐ時期が来たら子が残りを返していきます。

よく似た方法に、ペアローンがあります。親子リレーが1本のローンを引き継ぐのに対し、ペアローンは親と子がそれぞれ別々にローンを組み、同時に返していきます。引き継ぎか並走かという返し方の違いが両者を分けます。

月々の返済と借入の目安｜親子で返す前提での見方

借入枠も返済も、親子で返していく前提で見ます。

期間を長く取れる分、毎月の返済は親一人で組むより軽くできます。借入枠は親子それぞれの収入を合算して判断されるため、単独より大きな金額を借りやすくなります。

ただし軽く見えるのは、返済が二世代に分かれているからです。総額が減るわけではなく、いずれ子が引き継ぐ負担が前提になります。親子で返済計画を共有しておくことが、後々のトラブルを防ぎます。

向いている家庭と注意点｜子の負担・相続・団信は誰が入るか

親子リレーは、家を子へ承継する前提が固まっている家庭に向いています。

向いているのは子と同居や近居をしていて、その家に住み続ける見通しがある家庭です。子が遠方で暮らし、その家を継ぐ予定がないなら、リレーの前提が崩れてしまいます。

子の側の負担も見落とせません。将来マイホームを買う際に、すでに住宅ローンを抱えていると新たな借入が難しくなります。子のライフプランに重なる負担を、早めに話し合っておく必要があります。

団信に誰が入るかも、事前に決めておきます。加入できるのは親子のうち1名で、その人に万一があったときだけローンが完済される場合が多くあります。親が入れば親の死亡時に、子が入れば子に備えられますが、もう一方には保険が及びません。

相続の観点でも、事前の整理が必要です。家と残債を誰が引き継ぐかが曖昧だと、相続時に他の家族との間で不公平感が生まれます。誰が住み、誰が返すのかを、早い段階で家族の合意にしておくと安心です。

【組み方③】リ・バース60で団信・毎月返済の負担を抑える

年金中心で毎月の負担を抑えたい人や、年齢・健康で通常ローンが難しい人には、リ・バース60という第三の道があります。

毎月の支払いを利息だけに抑え、元金は最後に自宅の売却で清算する高齢者向けのローンです。負担の軽さと引き換えの注意点もあわせて見ます。

仕組み｜毎月利息のみで「団信・返済の壁」を抑える

リ・バース60は、毎月の返済を利息だけにできる満60歳以上向けのローンです。

住宅金融支援機構の保険を使い、民間の金融機関が提供します。毎月支払うのは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに返します。返し方は、自宅の売却か、相続人による一括返済のどちらかを選びます。

出典：住宅金融支援機構【リ・バース60】の商品概要

団信を前提としない点が通常ローンとの違いです。健康状態を理由に断られる心配が小さく、年齢の上限も実質的にありません。完済年齢と団信という2つの壁を同時に避けられる仕組みです。

返済方法には、ノンリコース型とリコース型があります。ノンリコース型なら、自宅を売っても元金に届かなかった場合に、不足分を相続人が背負わずに済みます。相続人の負担を抑えたいなら、ノンリコース型が安心です。

月々の返済と総負担の目安｜元金は最後に自宅売却で清算

毎月の負担は通常ローンより大きく軽くなりますが、総負担は見え方が変わります。

利息だけを払う仕組みのため、毎月の支払いは通常ローンよりかなり小さく収まります。年金収入でも家計を圧迫しにくく、住み替えやリフォームの資金を用意しやすくなります。

いっぽうで元金は減らないため、利息は残高にかかり続けます。長生きするほど支払う利息の総額は増え、最後に自宅を手放す前提になります。毎月の軽さと引き換えに、住まいを資産として残しにくい点は理解しておくべきです。

向いている人と注意点｜担保割れ・相続・住宅ローン控除の対象外

リ・バース60は、月々の負担を最優先にしたい人に向いています。

向いているのは年金中心の家計で毎月の返済を軽くしたい人や、健康面で通常ローンが難しい人です。自宅を最終的に手放すことに納得でき、相続でもめる心配が小さい場合に選びやすくなります。

注意したいのは、金利が通常ローンより高めに設定されやすいことです。さらに不動産価格が下がると、売却額が元金に届かない担保割れが起こります。ノンリコース型でも、住まいを失うこと自体は避けられません。

相続人との事前の合意も欠かせません。自宅を売って返すか、相続人が一括で返すかで、残された家族の選択肢が変わります。家を残したい家族がいるなら、早い段階で方針をそろえておくことが大切です。

税金面では、住宅ローン控除の対象にならない点に注意します。控除は元金の返済に応じて受けられる仕組みのため、利息だけを払うリ・バース60では適用されません。控除を見込んで資金計画を立てている場合は、前提から見直す必要があります。

60代の住宅ローンの選び方｜年金で「返せる額」から決める

3つの組み方は、年金で無理なく返せる額という共通のものさしで比べると、自分のケースで2〜3案に絞り込めます。

借りられる額ではなく、年金から返せる額を起点に考えます。比較表と逆算の手順、状況別の選び方で、自分の結論に近づけます。

3つの組み方を一覧で比較する

3つの組み方は、返済期間・毎月の負担・団信・名義という軸で特徴が分かれます。

表の縦軸を、自分の状況に当てはめて読みます。健康と収入に不安がなければ通常ローン、年齢で期間が足りなければ親子リレー、毎月の負担を最優先するならリ・バース60が近づきます。

一つの軸だけで選ぶと、後で行き詰まります。毎月の軽さでリ・バース60に決めても、家を残したい思いが強ければ後悔につながります。複数の軸を重ねて、譲れない条件から絞っていくと選びやすくなります。

「年金収入−生活費＝返せる額」から借入の上限を決める

借入の上限は、年金収入から生活費を引いた「返せる額」から逆算します。

まず、毎月の年金収入を確認します。総務省の家計調査では、2024年の高齢夫婦のみの無職世帯で、実収入が約25.3万円、消費支出が約25.7万円でした。平均では収入と支出がほぼ拮抗し、返済に回せる余力は大きくないことがわかります。

出典：総務省統計局「家計調査報告（家計収支編）2024年（令和6年）平均結果の概要」

次に、自分の家計に置き換えます。年金や再雇用の収入から、食費や光熱費などの生活費を引いた残りが、返済に充てられる上限です。ここに住居費や医療費の増加も見込み、余裕を持たせた金額にとどめます。

［返せる額の出し方（例）］

• 毎月の収入（年金＋再雇用）：22万円
• 毎月の生活費：18万円
• 返済に回せる上限：4万円 → 余裕を見て月3万円までに抑える

退職金は、頭金に充てる額と手元に残す額を分けて考えます。頭金を厚くすれば毎月の返済は軽くなりますが、使いすぎると、急な出費や長生きへの備えが薄くなります。生活防衛資金を確保したうえで、頭金に回す額を決めるのが安全です。

※内部リンク候補：退職金をどう配分するか全般 → P8-009『退職金で住み替え』

返せる額が決まれば、組み方も自然と絞られます。余力が小さいならリ・バース60や親子リレー、ある程度の余力があれば通常ローンが候補に入ります。今ある残債や買い先行の資金繰りがある場合は、別の手当ても必要になります。

状況別にどれを選ぶか｜健康・団信／家族・相続／手元資金で絞り込む

同じ「返せる額」でも、健康・家族・手元資金の状況でたどり着く答えは変わります。

健康や団信に不安がある場合は、団信を前提としないリ・バース60か、団信が任意のフラット35が残ります。年齢で返済期間が足りないなら、子を後継者にできる親子リレーが現実的です。

家を子に残したい家庭なら、自宅を手放すリ・バース60は外れ、通常ローンか親子リレーに寄ります。手元資金に余裕があれば、頭金を厚くした通常ローンで毎月の負担を抑える選び方もできます。

どの道を選ぶ場合も、出発点は今の家がいくらで売れそうかの把握です。売却見込み額がわかれば、新居に使える資金と必要な借入額が定まり、3つの組み方の比較が一気に進みます。まずは複数社の査定で、今の住まいの相場をつかむことから始めます。

まとめ：60代の住宅ローンは「返せる額」で選ぶ

60代の住宅ローンは「組めるか」よりも、完済年齢・収入・団信の3つの壁をどう超え、年金で無理なく返せる額に収められるかが分かれ目になります。

通常・親子リレー・リ・バース60という似た3つの手段は、どれが優れているかではなく、自分の健康・家族・手元資金の状況でどれが合うかで選びます。

どの道を選ぶにしても、出発点は今の家の価値を知ることです。まずは複数社の一括査定で売却見込み額をつかみ、必要に応じて専門家に相談しながら、無理のない資金計画を組み立てていきましょう。