戸建て売却の費用はいくら？手取りを売却額から試算する全手順

戸建てを売ったら、結局いくら手元に残るのか。売却額は分かっても、そこから引かれる費用までは見えにくいものです。

仲介手数料に税金、戸建てだけにかかる測量や解体まで、何がどれだけかかるのか不安に感じていませんか。

この記事を読めば、売却額から費用を順に引いて、自分の手取りを自分で試算できるようになります。

戸建て売却の費用と手取りは「売却額からいくら引くか」で決まる

戸建て売却の手取りは、売却額からどれだけの費用を差し引くかで決まります。

本記事は売却額を起点に、費用や住宅ローン残債を引き、戸建て特有の測量・解体まで一つずつ差し引いていきます。読み終えるころには、ご自身の手取りの概算が見えてきます。

戸建て売却の手取りを求める計算式（売却額 − 費用総額）

手取りは「売却額から、必ずかかる費用と住宅ローン残債、戸建て特有の費用や税金を引いた残り」で求められます。

  売却額（スタート）
  −  必ずかかる費用（仲介手数料・印紙税・登記費用）
  −  住宅ローン残債（残債 ＋ 一括返済手数料）
  −  戸建て特有の費用（測量・解体・追加費用：必要な人だけ）
  −  譲渡所得税（利益が出た人だけ）
  ───────────────
  =  手取り

引く順番は、誰にでもかかるものから、人によって有無が変わるものへと進みます。仲介手数料のように物件を問わず発生する費用を先に引き、測量や税金のように条件しだいで変わる出費は後から判定します。

図の下にある項目ほど、あなたには関係しない場合があります。住宅ローンを完済していれば残債はゼロ、利益が出なければ税金もかからず、その分だけ手取りは大きくなります。

戸建てとマンションで手取りが分かれるのは、おもに土地まわりの出費があるからです。境界の測量や建物の解体は戸建てで生じやすく、その有無で残る金額が変わります。

売却額別に見る戸建て売却の費用と手取り早見表（2,000・3,000・5,000万円）

売却額が決まると、必ずかかる費用はおおむね売却額の4〜6%が一つの目安になります。

この4〜6%には、仲介手数料を中心に印紙税や登記の費用が含まれます。早見表の手取りは、ここから住宅ローン残債や税金を引く前のおおまかな出発点と考えてください。

戸建ては測量や解体が必要になると、総額が売却額の10%を超える場合もあります。ここで大枠をつかんでおくと、この後の費用を引きやすくなります。

試算の基準にする戸建てモデルケース（築20年・売却3,000万円・残債500万円）

以降の試算では、築20年・所有10年・売却額3,000万円・住宅ローン残債500万円の戸建てを共通の例にします。

• 築年数：20年／所有期間：10年
• 売却額（仮）：3,000万円
• 住宅ローン残債：500万円

この設定は、いまの首都圏の戸建て相場から見て手の届く水準です。2025年の平均成約価格は3,917万円、平均築年数は約24年なので、3,000万円・築20年は現実的なラインに収まります。

出典: 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（東日本不動産流通機構）

使い方はシンプルで、この3,000万円から費用を順に引いていくだけです。ご自身の売却額や残債に置き換えれば、同じ手順で手取りの見込みを試算できます。

戸建て売却で必ずかかる費用を売却額から引く

まず差し引くのは、物件の種類を問わず誰にでもかかる必須費用です。

ここで引くのは仲介手数料と印紙税、登記費用の3つで、いずれも物件の種類を問わず発生します。戸建てではこの登記が土地と建物の2件に分かれます。

仲介手数料を引く（上限「売却価格×3%＋6万円」と早見）

仲介手数料は必須費用のなかで最も大きく、上限は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えて求めます。

売却額3,000万円の場合、3,000万円×3%＋6万円で96万円、消費税を含めて105万6,000円が上限になります。これが手取りから最初に引かれる、いちばん重い費用です。

売却額が上がるほど、上限も大きくなります。代表的な価格帯の目安は次のとおりです。

ここで示したのは上限であり、下限は法律で決められていません。不動産会社によっては割引や定額制を設けており、売り出し前に確認しておくと負担を抑えられます。

一方で、売却額が800万円以下になると、別のルールが効いてきます。2024年7月から、空き家などの低額な物件は上限が33万円（税込）まで引き上げられ、計算式で出る額より高くなる場合があります。

出典: 不動産業による空き家対策推進プログラムについて（国土交通省）

通しケース（3,000万円）

仲介手数料 約105.6万円を差し引き → 手取りの残り 約2,894万円

印紙税と書類取得費を引く

印紙税は契約金額で決まり、戸建ての主な価格帯では1万円で収まります。

売買契約書に貼る印紙は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。これは2027年3月末までの軽減後の額で、本来の半分にあたります。

貼り忘れると、本来の額の3倍にあたる過怠税がかかるため気をつけます。住民票や印鑑証明書などの書類取得費は数百円ほどで、印紙税ほどの負担にはなりません。

出典: No.7140 印紙税額の一覧表（国税庁） ／ No.7131 印紙税を納めなかったとき（国税庁）

通しケース（3,000万円）

印紙税1万円と書類取得費 約0.3万円を差し引き → 手取りの残り 約2,893万円

登記費用・抵当権抹消費を引く（戸建ては土地と建物で2件分）

売却時には、登記簿に残る抵当権を外す手続きが必要で、その費用がかかります。

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、戸建ては土地と建物の2件にかかるため2,000円からになります。土地が複数の筆に分かれていれば、その分だけ増えます。

手続きを司法書士に任せると、報酬として1万5,000〜2万円ほどが上乗せされます。登記簿どおりに抵当権を外す作業なので、費用は売主が負担します。

出典: 抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税（法務局）

通しケース（3,000万円）

抵当権抹消 約2万円を差し引き → ここまでの必須費用は合計 約109万円

手取りの残り 約2,891万円（住宅ローン残債と税金を引く前）

住宅ローン残債を引いて手取りのベースを出す

必須費用の次に引くのは住宅ローンの残債で、これで手取りのベースが固まります。

住宅ローン残債は手取りを最も大きく左右する項目で、必須費用に続けて残債と一括返済手数料を引きます。売却額が残債を下回る場合に手取りがどうなるかも、あわせて見ていきます。

住宅ローン残債と一括返済手数料を引く

残債は返済予定表や金融機関の残高照会で確認し、売却時には一括返済の手数料も合わせて引きます。

残債は、毎月届く返済予定表や銀行アプリの残高照会で正確な額がわかります。完済にあたっては、金融機関に支払う一括返済手数料が別にかかります。

手数料は手続き方法と金利タイプで変わります。ネット手続きなら無料の金融機関が多い一方、窓口や固定金利の期間中は2万〜3万円ほどかかる場合があります。

通しケース（3,000万円）

残債500万円と一括返済手数料 約2万円を差し引き → 手取りのベースは 約2,389万円

売却額が残債を下回る（オーバーローン）ときの手取りと選択肢

売却額が残債を下回る状態をオーバーローンと呼び、不足分をどう埋めるかで進め方が変わります。

住宅ローンが残る家は、売却代金で残債を完済し、抵当権を外して引き渡します。売却額が残債に届かないと、その差額を別に用意しなければ引き渡しまで進めません。

差額が小さければ、預貯金などの自己資金を足して完済する手があります。手元資金は減りますが、追加の借入や手続きを増やさずに済みます。

新居を買うなら、残った差額を新しい住宅ローンに上乗せする住み替えローンが使えます。返済の総額は増えるため、無理のない資金計画と合わせて検討します。

返済が苦しく差額も用意できないときは、金融機関の同意を得る任意売却に切り替えられます。専門家の関与が前提になるため、早めに金融機関へ相談すると選択肢が残ります。

通しケース（3,000万円）

売却額が残債500万円を上回るため、オーバーローンには当たりません。

測量・境界確定費は自分にかかるか判定してから引く

測量費は、必要だと判定したときだけ手取りから差し引きます。

土地の境界をはっきりさせる測量は、マンションにはない戸建て特有の費用です。全員に生じるわけではないため、必要かどうかを見極めてから計算に加えます。

あなたの戸建てに測量・境界確定は必要か（要否判定フロー）

必要かどうかは、手元の図面と境界の状態、買主の種類を確認すれば見当がつきます。

確認したいのは次の3点です。

• 確定測量図が手元にあり、境界標も現地に残っているか
• 隣地や道路との境界が、過去の立会いで確定しているか
• 買主は個人か、それとも不動産会社による買取か

すべてにYESと答えられるなら、測量を新たに行わずに済む可能性が高くなります。一つでもNOがあれば、確定測量が必要になりやすく、費用を計算に加える前提で進めます。

通しケース（3,000万円）

境界確定済み・確定測量図ありと判定 → 測量費は計上なし、手取りのベースは 約2,389万円で据え置き

必要な場合に引く測量費の目安（確定測量・現況測量）

必要になった場合の費用は、確定測量で数十万円、現況測量はその半分以下で収まります。

確定測量は土地家屋調査士に依頼し、隣地だけの立会いなら30万〜50万円、道路など官有地が絡むと60万〜80万円ほどに上がります。現況測量は境界の合意を取らないぶん、10万〜20万円程度に収まります。

境界をはっきり示す責任は売主にあるとされ、測量費も売主が負担するのが一般的です。ただし負担者は法律で固定されておらず、価格などの条件と合わせて買主と分担を相談できます。

測量を求められやすいケースと省けるケース

測量を求められるかは、買主に安心材料が要るかどうかという背景で決まります。

個人が住むために買う場合や、買主が住宅ローンを使う場合は、正確な面積と境界が求められやすくなります。引き渡し後の越境トラブルを避けたいという買主側の事情が背景にあります。

反対に、不動産会社が買い取る取引では、測量を省けることが多くなります。プロが現況のまま引き取るため、境界の確定を売却の前提にしないからです。

はっきり線引きしにくいのが、境界の一部だけ未確定だったり、官有地が隣接したりする土地です。売主に境界を示す責任はあるものの、誰がいくら負担するかは取引ごとの相談になります。

解体費は「するか・しないか」で戸建て売却の手取りが変わる

解体するかどうかで、戸建ての手取りは大きく変わります。

古い建物を取り壊して更地で売るか、古家付きのまま売るか、戸建てではこの選択が手取りを分けます。まず解体すべきかを見極め、必要なら解体費と値引きを比べて手取りの多い道を選びます。

あなたの戸建ては解体して売るべきか（要否判定）

解体すべきかは、土地に建物以上の価値があるか、買主が土地を求めているかで見極めます。

判断の軸は、その土地が建物なしでも売れる立地か、買主が土地と中古住宅のどちらを探しているかにあります。駅近や住宅需要の高い地域なら、更地にして土地として売る選択が活きてきます。

反対に、まだ住める築年数なら、中古住宅としてそのまま売るほうが費用をかけずに済みます。建物が古く買い手がつきにくい場合に、解体が現実的な選択肢に入ってきます。

気をつけたいのは解体の時期です。売れる見込みが立つ前に取り壊すと、年をまたいだときに住宅用地の特例が外れ、翌年の固定資産税が上がります。

出典: 固定資産税制度について（総務省）

解体する場合に引く解体費の目安（構造・坪数別）

解体費は建物の構造と広さで決まり、木造30坪なら120万〜180万円ほどかかります。

構造が頑丈なほど手間が増え、坪単価も上がります。代表的な構造の目安は次のとおりです。

これは建物本体の目安で、ブロック塀の撤去や地中の障害物、アスベスト対応は別に加わります。重機が入りにくい狭い土地では、人手が増えてさらに高くなります。

古家付きで売る場合と解体して売る場合の手取り比較

最終的な手取りは、更地での売却額から解体費を引いた額と、古家付きでの売却額を比べて決まります。

更地にして売ると売却額は上がりやすい一方、解体費を売主が丸ごと負担します。たとえば売却額が150万円上がっても、解体費が120万円かかれば、手取りの増加は30万円にとどまります。

古家付きのまま売れば、解体費はかかりません。ただし買主は取り壊しを前提に値引きを求めるため、その分だけ売却額は下がります。

通しケースの3,000万円で、両ルートの手取りを並べると違いが見えます。

この例では更地のほうが30万円多く残りますが、差はわずかです。売却額がどれだけ上がるか、買い手がどれだけ早くつくかで、結論は入れ替わります。

通しケース（3,000万円）

古家付きルートを採用し、解体費は計上なし → 手取りは 約2,389万円で据え置き。更地ルートでも解体費を引いた手取りはほぼ同水準です。

見落としやすい戸建て特有の追加費用も手取りから引く

ここで引くのは任意の費用ですが、戸建てでは実際に発生しやすく、見落とすと手取りがずれます。

売却に必須ではないものの、家の引き渡しに向けて多くの戸建てで発生する費用があります。クリーニングや残置物の処分に加え、戸建てならではの想定外コストも、漏れなく手取りから差し引きます。

ハウスクリーニング・残置物処分・引越し費を引く

引き渡しに向けて、ハウスクリーニングと残置物の処分、引越しで合わせて数十万円を見込みます。

空室にした戸建てのハウスクリーニングは、広さにもよりますが数万円から10万円台です。使わない家具や不用品の処分は、量しだいで15万〜30万円ほどかかります。

引越し費用は、移動距離と荷物の量、時期で変わります。家族での近距離の引越しなら10万〜20万円が目安で、繁忙期はさらに上がります。

通しケース（3,000万円）

クリーニング 約8万円・残置物処分 約15万円・引越し 約15万円を差し引き → 手取りは 約2,351万円

戸建てで想定外になりやすい費用（外構補修・植栽撤去・シロアリ等）

戸建てでは庭や外構、害虫まわりで予想外の出費が出やすいため、念のため見込みます。

よく見落とされるのは、次の費用です。

• フェンスや門扉の補修：数万円から
• 庭木の伐採や抜根：1本あたり数万円
• シロアリの駆除：30坪でおよそ10万〜17万円
• ハチの巣の撤去：1万円前後

いずれも該当する家だけにかかるため、現地を見て必要な分だけ計算に加えます。

通しケース（3,000万円）

想定外コストを念のため 約7万円見込む → ここまでの追加費用は合計 約45万円、手取りは 約2,344万円

譲渡所得税は「かかるか」を判定して手取りに反映する

譲渡所得税は、売却で利益が出たときだけ手取りに効きます。

売却で利益が出た場合に、譲渡所得税が手取りに効いてきます。多くのマイホームは3,000万円の特別控除で非課税になるため、まず自分にかかるかを見極めてから反映します。

あなたの戸建て売却で譲渡所得税はかかるか（利益と3,000万円控除の判定）

かかるかどうかは、売却で利益が出るか、その利益が3,000万円の控除に収まるかで決まります。

利益は、売却額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。取得費は買ったときの価格で、建物分は使った年数に応じて目減りした額になります。

マイホームの売却では、この利益から最高3,000万円を差し引ける特別控除が使えます。利益が3,000万円に収まれば税金はかからず、多くのマイホームがこの範囲に入ります。

出典: No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

反対に、売却額が取得費を下回って損失が出たときは、そもそも課税されません。さらに一定の条件を満たせば、その損失を給与など他の所得と相殺して、税負担を軽くできます。

適用の可否は条件で細かく変わるため、判断に迷うときは税理士に相談すると確実です。

かかる場合に手取りから引く税額の出し方（所有期間で変わる税率）

税金がかかる場合は、利益に所有期間ごとの税率を掛けて求めます。

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。

（※）課税される利益のうち6,000万円以下の部分に適用されます。

3,000万円控除を使ったあとに残った利益へ、この税率を掛けた額が納める税金です。控除で利益がゼロになれば、税率を掛けても税金は発生しません。

出典: No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（国税庁） ／ No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

通しケース（3,000万円）：利益は取得費を考えなくても3,000万円を下回り、特別控除に収まる → 譲渡所得税は0円、手取りは 約2,344万円で確定

費用を払うタイミングを把握し、売却額の確定で手取りを固める

手取りの精度は、ここまで積み上げた費用ではなく、入口の売却額をどれだけ正確に掴めるかで決まります。

費用を引く順番に加えて、それぞれをいつ支払うかを時系列で押さえます。そのうえで、試算に使ってきた仮の売却額を査定で実額に置き換えると、手取りの見込みがはっきりします。

戸建て売却の費用はいつ何を払うか（支払いタイミング一覧）

費用は売り出しから売却の翌年まで、4つのタイミングに分かれて出ていきます。

いつ何を払うかを並べると、次のようになります。

仲介手数料は、契約時と決済時に半分ずつ払うのが一般的です。まとまった現金が要るのは決済の場面で、ローンの一括返済と抵当権抹消もここで重なります。

売却代金が入るのも決済時なので、その代金で多くの費用をまかなえます。税金だけは時期がずれ、利益が出た場合に翌年の確定申告で納めます。

正確な手取りを出す最後の一歩は査定で売却額を掴むこと

手取りの精度を最後に左右するのは、入口に置いた仮の売却額を実額に近づける一歩です。

ここまでの試算は、仮に置いた売却額を前提にした概算です。実際の手取りに近づけるには、いまの相場でいくらで売れそうかを掴む必要があります。

住み替えのトビラの一括査定を使えば、複数の不動産会社の価格を一度に比べられます。実額に近い売却額が分かれば、ここまで積み上げた費用を差し引いて、自分の手取りを具体的に試算できます。

通しケース（3,000万円）

必須費用 約109万円・残債500万円・一括返済手数料 約2万円・追加費用 約45万円を差し引き、税は非課税 → 手取りの概算は 約2,344万円。

仮の売却額3,000万円を査定で実額に置き換えると、ここがあなたの数字になります。

まとめ：戸建て売却の手取りは費用を順に引けば見通せる

戸建て売却で手元に残る金額は、売却額から費用を一つずつ引いた残りで決まります。何にいくらかかるかを順に押さえれば、自分の手取りはおおまかに見通せます。

費用には誰にでもかかるものと、自分に必要かを見極めてから加えるものがあります。戸建て特有の出費や税金の有無も、当てはめれば過不足なく把握できます。

残るのは、仮に置いた売却額を実際の価値に近づける一歩です。住み替えのトビラの一括査定で複数社の価格を比べれば、正確な手取りの試算につながります。判断に迷うときは、売却に詳しい担当者へ相談するのも一案です。