一戸建て売却の流れと期間｜戸建て特有の注意点を6ステップ解説

一戸建ての売却は、何から始めればいいのか分かりにくいものです。

土地の境界や古家の扱いなど、マンションにはない悩みも次々と出てきます。

この記事を読めば、査定から引き渡しまでの流れと期間、戸建てならではの判断ポイントが一通りつかめます。

一戸建て売却の全体の流れと期間｜まず全体像をつかむ〈全体3〜6ヶ月〉

一戸建ての売却は査定から引き渡しまで、おおむね3〜6カ月かかります。

売り出しから決済まで、6つの場面を順にたどっていきます。各場面の流れと期間を時系列で追いながら、戸建てだから増える判断ポイントもその都度示していきます。

査定から引き渡しまでの6ステップと、各段階にかかる期間

準備から決済まで、全体は6つの場面に分けると見通しが立ちます。

この6つのうち、期間が大きく動きやすいのが売却活動です。買主がいつ現れるかで前後し、早ければ1カ月、長引けば3カ月を超える場合もあります。

戸建てはマンションより活動期間が延びやすくなります。立地や築年数による個別性が大きく、買主が判断に時間をかけやすいためです。

3カ月に近づくか6カ月まで延びるかは、価格設定と売り出す時期で変わります。相場に合った価格で需要期に出せれば、早期の成約も見込めます。

まずは表で自分の位置を確かめてみましょう。現在地がわかると、次の準備で何から動くべきかが見えてきます。

マンション売却と何が違う？「土地」が絡む戸建てならではの工程

戸建てがマンションと最も違うのは、土地が取引に関わる点です。

土地があるため、境界の確認や私道の扱い、再建築の可否などの工程が新たに加わります。いずれもマンションでは生じにくく、戸建てだから増える手間といえます。

価格の動き方にも違いが出ています。2010年を100とした国の指数を見ると、2025年9月時点でマンションが222.2まで上がる一方、戸建住宅は118.6にとどまります。個別性が高く相場だけでは価格を読みにくく、プロの査定が欠かせません。

出典: 国土交通省「不動産価格指数」

売却にかかる費用・税金の全体像（詳しくは各ステップで）

売却の費用は手数料・税金・登記の3つに大きく分かれ、場面ごとに発生します。

※売買価格が400万円を超える場合の上限額です。

最も大きいのが仲介手数料です。売買価格が400万円を超えると、「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が上限と決められています。

契約書に貼る印紙税には軽減措置があります。2027年3月31日までに作る売買契約書なら、1,000万円超5,000万円以下で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円です。
出典: 国税庁「印紙税の軽減措置（No.7108）」

戸建てで見落としやすいのが、抵当権抹消にかかる登録免許税です。不動産1個につき1,000円のため、土地と建物がある戸建ては2,000円から始まり、私道などで土地の筆数が増えればさらに上乗せされます。

譲渡所得税は売却で利益が出たときだけかかります。納めるのは売却の翌年で、利益が出なければ手続きは要りません。

【STEP1】売り出す前に確認する｜名義・境界・必要書類を整える〈〜1ヶ月〉

売り出す前に確かめたいのは、名義・境界・書類の3点です。

戸建てはマンションより準備で確認する項目が多く、ここでのつまずきが後の工程を止めることもあります。各確認の進め方と、自分でできる相場調べまでを見ていきます。

まず越えるべき2つの関門。名義は自分か、境界は確定しているか

売り出す前に確かめる関門は2つ、売る権利と土地の境界です。

売却できるのは、その不動産の名義人本人だけです。相続した戸建てでは名義が亡くなった親のままになっていることが多く、その状態では売り出せません。

戸建ては土地と建物で名義人が分かれているケースもあります。名義が違えば、相続登記や名義変更を先に済ませておきましょう。

もう一つの関門が、土地の境界が隣地との間できちんと定まっているかどうかです。境界が未確定のままだと、隣地との認識のズレがトラブルに発展し、売却そのものが難しくなります。

境界が定まっていなければ、土地家屋調査士による確定測量が必要になります。費用は40〜80万円ほど、境界確認の立会いを挟むため3〜4カ月かかることもあり、早めの着手が安心です。

一戸建てだからこそ必要になる書類を集める

戸建てはマンションにない書類も売却でそろえる必要があります。

マンションと共通の登記関係や本人確認の書類に加えて、戸建てでは土地と建物の適法性を示す書類が要ります。中でも建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法に沿うことを買主に伝える役割を持ちます。

この2つは紛失しても再発行できません。見当たらないときは、役所で台帳記載事項証明書を取り、代わりとして使います。

自分でおおよその相場を調べ、売れそうな価格感をつかむ

公的データと民間サイトを使えば、おおよその相場感は自分でつかめます。

まず手軽なのが、不動産ポータルサイトとAI査定です。近隣で売り出し中の似た物件を眺めると、いくらで出ているかの感覚がつかめ、AI査定なら住所や面積を入れるだけで概算が出ます。

実際に売れた価格を知りたいときは、公的な2つのサイトが役立ちます。レインズマーケットインフォメーションと不動産情報ライブラリでは、成約価格や取引価格をエリアや築年数で調べられます。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

ただし戸建ては個別性が大きく、同じ価格で売れるとは限りません。立地や土地の形、建物の傷み具合で差が出るため、ここで得た数字はあくまで出発点と考えておきましょう。

【STEP2】査定を依頼し、売り方を見極める｜古家付き・解体・私道の分岐〈〜2週間〉

査定は価格を知る場であり、戸建ての売り方を決める分岐点でもあります。

複数社に査定を依頼して価格と根拠を比べながら、古家付きのまま売るか、解体して土地にするかを判断していきます。戸建てならではの確認項目も、この場面で表に出てきます。

机上査定と訪問査定を使い分け、複数社に査定を依頼する

査定には机上と訪問の2種類があり、使い分けながら複数社に頼むのが基本です。

机上査定は住所や面積などの情報だけで価格の見当をつける簡易な方法です。訪問査定は担当者が現地を見て建物や土地の状態を反映するため、より精度の高い金額が出ます。

価格の妥当性は最低3社ほどの査定を見比べるとつかめます。このとき注目したいのは金額そのものより、その価格にした根拠と、担当者の説明の丁寧さです。

便利な一括査定はまとめて複数社へ依頼できる代わりに、会社は選べても担当者までは選べません。最後に向き合うのは担当者です。訪問査定のやり取りで相性も確かめておきましょう。

戸建て査定で必ず確認される点と、その場で判断すること

戸建ての査定で必ず見られるのが、土地と道路に関わる項目です。

中でも重要なのが、再建築できるかどうかです。建築基準法では幅4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができず、私道や接道の狭さが価格を大きく左右します。

こうした項目は訪問査定のときに、売主も担当者と一緒に確かめておきたいところです。越境やハザードマップ上のリスクも、ここで把握しておくと後の交渉でつまずきにくくなります。

古家付きで売るか、解体して土地で売るか——築年数と立地から判断する

古家付きのまま売るか解体して土地にするかは、築年数・立地・解体費の3点で見極めます。

※再建築不可の土地は更地にすると建てられず売りにくいため、解体の判断は特に慎重に。

判断の出発点は築年数です。築20年を超えるあたりから建物の価格評価はゼロに近づき、買主の関心は土地へ移っていきます。

次に見るのが立地です。更地にすると新築を建てたい層に届きやすくなる一方、土地需要が弱いエリアでは古家付きのほうが売りやすい場合もあります。

三つめが解体費を価格に乗せられるかです。木造なら坪3〜5万円ほど、30坪で120〜200万円が目安で、重機が入りにくい狭い土地はさらに高くなります。更地にした分だけ高く売れるとは限らず、費用倒れになることもあります。

築年数別の目安もあります。築10年前後なら建物を活かした中古住宅、築20〜30年なら古家付きと更地の両構え、築40年超なら土地としての売却が向きやすくなります。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年度）」

どちらが有利かはエリアの需要で変わります。解体前に地元に強い会社へ相談しておくと、判断を誤りにくくなります。

【STEP3】媒介契約を結び、売り出し価格を決める〈数日〉

この場面で決めるのは、依頼する会社と契約のかたち、そして売り出し価格です。

戸建ては売れにくい場面もあり、どの契約タイプを選ぶかが後の動きやすさを左右します。3種類の違いを押さえたうえで、査定額を起点に売り出し価格を固めていきます。

3種類の媒介契約の違いと、売主がどれを選ぶか

媒介契約は3種類あり、任せる会社の数と縛りの強さが変わります。

※登録までの日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。

出典: 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」

一般媒介は複数社に同時に頼める自由さが魅力です。その反面、各社の本気度が分散しやすく、レインズ登録や報告の義務もないため動きが見えにくくなりがちです。

専任・専属専任は1社に絞る代わりに、レインズ登録と定期報告が義務づけられます。1社が責任を持って動き、進み具合も定期的に届くため、売れにくい戸建てとは相性が良い選び方です。

専属専任はさらに縛りが強く、自分で買主を見つけても会社を通す必要があります。知人への売却など心当たりがあるなら専任、とにかく手厚く任せたいなら専属専任と、自分の動き方で選び分けると迷いません。

査定額をもとに売り出し価格を確定する際の判断

売り出し価格は査定額を参考にしつつ、最後は売主自身が決めます。

査定額は会社が見込んだ売却の目安で、そのまま売れる金額を保証するものではありません。相場と複数社の査定を見比べ、納得できる線で売り出し価格を定めます。

ここで気をつけたいのが、高く設定しすぎると売れ残りやすい点です。とくに戸建ては個別性が強く比較されにくいため、相場から離れた価格は買主の検討から外れてしまいます。

【STEP4】売却活動と内覧に対応する｜戸建ての見せ方で差がつく〈1〜3ヶ月〉

売り出してからは買主を探す活動が続き、戸建ては見せ方で結果が変わります。

この期間は1〜3カ月とばらつきが出やすく、買主が現れる時期は読みにくいものです。会社の販売活動の進み方を確かめながら、内覧の準備と交渉への備えを進めていきます。

不動産会社の販売活動が始まる——進み方と売主のチェック点

媒介契約を結ぶと、不動産会社による買主探しの活動が始まります。

会社はまず物件をポータルサイトに掲載し、写真や物件情報で広く買主を募ります。地域によっては折込チラシや近隣へのポスティングも組み合わせ、問い合わせと内覧を増やしていきます。

専任系の契約なら、会社から定期的に販売活動報告が届きます。閲覧数や問い合わせ件数、内覧の反応を見て、動きが鈍ければ価格や見せ方の見直しを相談しましょう。

焦りは禁物で、売り出し直後に決まらなくても珍しくありません。専任系は契約期間が3カ月のため、まずはその区切りを目安に反応を見ていくと落ち着いて動けます。

戸建ての内覧で買主が見ているところ

内覧で買主が見るのは室内に限らず、外まわりも含めた家全体です。

第一印象を決めるのは外まわりです。戸建ては門から玄関、庭の手入れ具合まで見られ、草むしりや汚れ落としだけでも古さの印象はやわらぎます。ホームステージングなどで見せ方を工夫した売主の約7割が、成約までの期間が短くなったと感じています。

出典: 一般社団法人日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2023」

室内で重視されるのは、水まわりの清潔感と全体の明るさです。窓を開けて光と風を入れ、玄関や水まわりのにおいを抑えるだけでも、暮らしのイメージが伝わりやすくなります。

空き家の戸建ては人の出入りがないため、こもったにおいや湿気が出やすくなります。内覧前に換気と水道の通水をすませておくと、こうしたにおいを防げます。

値下げ・引き渡し時期の交渉に備えて決めておくこと

内覧が進むと、値下げや引き渡し時期の相談が入ってきます。

申し込みの際に値下げを求められることは多く、慌てないために下限を先に決めておきます。住宅ローンの残りや次の住まいの予算から、いくらまでなら応じられるかを把握しておくと判断が早まります。

もう一つの相談が、いつ引き渡せるかです。住み替え先の入居時期や引っ越しの段取りを踏まえ、引き渡せる目安を決めておくと交渉がまとまりやすくなります。

【STEP5】売買契約を結ぶ｜戸建て特有の告知・責任に注意〈契約日＋準備〉

売買契約は買主と正式に取引を交わす場で、お金が一部動き始めます。

契約日には手付金を受け取り、仲介手数料の一部も支払います。戸建てでは契約不適合責任や告知が問われやすく、境界や私道の取り決めもこの場で固めます。

売買契約日に何が行われ、売主は何を支払い・受け取るか

契約当日は書類の確認から手付金の受け取りまで、一日で進みます。

まず宅地建物取引士から重要事項説明を受け、買主と一緒に契約書の内容を確認します。問題がなければ署名と捺印を交わし、買主から手付金を受け取ります。

手付金は売買代金の5〜10%ほどが目安で、契約の証としていったん預かります。あわせて仲介手数料の半分を会社に支払い、残りは引き渡し時に精算します。

戸建てで特に問われる契約不適合責任とアスベスト・告知事項

戸建ては確認事項が多い分、契約不適合責任や告知が問われやすくなります。

契約不適合責任とは、引き渡した家が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任です。戸建ては雨漏りやシロアリ、給排水管など見えにくい不具合が出やすく、個人売主では責任を負う期間を引き渡しから3カ月に限る特約が多く見られます。

大切なのは、知っている不具合を隠さず告知書に書くことです。免責の特約があっても、知っていて隠した欠陥は責任を免れません。特約の範囲は個別性が高いため、契約前に会社や専門家と確認しておきましょう。

2006年より前の戸建てには、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。調査をしたかどうかは、重要事項説明で買主に伝えます。境界や越境、私道の通行の取り決めも、この契約で書面に落として確定します。

契約から引き渡しまでの間には、登記を担う司法書士の手配や引っ越しの段取りも進めていきます。

【STEP6】決済・引き渡しを行う｜お金と鍵が動く最終場面〈契約から約1ヶ月後〉

決済日には残りのお金を受け取り、鍵を渡して取引が完了します。

契約から1カ月ほど後、同じ日に支払いと登記、鍵の受け渡しがまとめて行われます。費用の精算と、戸建てならではの引き渡し前の確認をこの日までに済ませます。

決済当日の流れ。残代金受領・抵当権抹消・所有権移転・鍵の引き渡し

決済当日はお金の受け取りから登記、鍵の受け渡しまで一気に進みます。

当日は売主・買主に司法書士と金融機関も加わり、まず本人確認と書類の確認から始まります。買主のローンが実行され、残代金と固定資産税の精算金が支払われます。

受け取った代金でローンの残債があれば完済し、司法書士が抵当権の抹消と所有権の移転をまとめて登記します。最後に鍵と書類を買主へ渡せば、取引は完了です。

このタイミングで支払う費用と、戸建てで気をつける引き渡し前の確認

決済日には残りの費用が動き、引き渡し前には戸建てならではの確認が要ります。

この日に動く費用は大きく2つです。ひとつは仲介手数料の残りで、契約時に払った半分の残額を決済時に支払います。もうひとつは抵当権抹消の費用で、登記を任せる司法書士への報酬は1〜2万円ほどが目安です。

引き渡し前には、戸建てならではの現地確認をしておきます。エアコンや給湯器など残す設備の動作、撤去するはずの残置物の有無を、買主と一緒に見ておくと行き違いを防げます。

とくに戸建てで大切なのが、境界標がきちんと残っているかの確認です。契約で取り決めた境界が現地の杭や標と合っているかを見ておくと、引き渡し後のトラブルを避けられます。

引き渡し後にやること｜確定申告と税金〈売却翌年2/16〜3/15〉

売却で利益が出ても損が出ても、翌年の確定申告で税の手続きをします。

確定申告の時期は売った年の翌年2月16日から3月15日です。利益にはマイホームの特例があり、損が出た場合も税負担を抑えられることがあります。

売却益が出たら確定申告——戸建てで使える3,000万円特別控除など

売却で利益が出たら、譲渡所得税がかかり確定申告が必要になります。

譲渡所得は売った価格から取得費と譲渡費用を引いた利益です。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば約20%、5年以下なら約39%です。

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

マイホームを売った利益からは、最高3,000万円を差し引く特別控除が使えます。所有期間を問わず使え、控除後の利益がゼロになれば税はかかりません。

10年を超えて所有したマイホームなら、6,000万円以下の部分の税率がさらに下がります。ただし親子や夫婦への売却は特例の対象外で、適用には確定申告が欠かせません。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

※内部リンク候補: 譲渡所得税の計算や各特例の要件は別記事で詳しく扱える。タイトル案「一戸建て売却にかかる税金と特例の完全ガイド」。

売却で損が出た場合に税金を取り戻せる特例

売って損が出たときも、ほかの所得と相殺して税を軽くできる特例があります。

マイホームを買い換えて損が出た場合と、住宅ローンが残る家を売って損が出た場合に、給与など他の所得と損を相殺できる特例があります。相殺しきれない分は、翌年以降に繰り越せます。

出典: 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」／「No.3390 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

これらの特例には適用期限と細かい要件があり、延長されることもあるため、利用前に国税庁や税理士で確認しておくと安心です。

売却の見通しを立てたいなら、まずは査定で今の価格を知るところから始めてみてください。

まとめ

一戸建ての売却は、時系列で見ると全体像がつかめます。名義や境界の確認に始まり、査定での売り方の見極め、契約から決済まで場面ごとに変わります。

戸建ては土地が関わる分、マンションにない判断が各段階で出てきます。流れと期間をあらかじめ見通せれば、迷いやすい場面でも落ち着いて次の一手を選べます。

まず動き出すなら、今の価格を知る査定が出発点です。住み替えのトビラの一括査定なら複数社を比べられ、戸建ての売却に強い会社にも相談できます。