築古戸建ての売却｜売れるかを見極めて、4つの売り方から選ぶ

「築40年の古い家、本当に売れるのだろうか」と不安に感じていませんか。

築古というだけで、売れないと思い込んでいる方は少なくありません。

この記事を読めば、自分の家が「売れる築古」かを見極め、合う売り方を2〜3案に絞り込めます。

築古の戸建て売却は「売れるか」ではなく「どの売り方を選ぶか」

築古の戸建ては、売れるかどうかではなく、どの売り方を選ぶかで手元に残る結果が変わります。

売れにくさの正体は建物価値の低下にすぎず、土地と売り方しだいで十分に補えます。自分の家が「売れる築古」かを見極め、4つの売り方から2〜3案に絞り込むと、次の一歩が見えてきます。

■ あなたの築古戸建て｜振り分けマップ

STEP1：まず見極める
  → 「売れる築古」か「売りにくい築古」か

STEP2：3つの分かれ道で売り方を選ぶ
  ・手間も費用も抑えたい   → 売り方①：古家付き土地で売る
  ・立地が良く早く確実に   → 売り方②：解体して更地で売る
  ・建物に再生価値がある   → 売り方③：リフォーム・古民家で売る
  ・スピード/非公開を優先  → 売り方④：買取に出す

STEP3：2〜3案に絞り込み → 査定で「売れるか・いくらか」を確認
  ※再建築不可など売りにくい家 → 隣地売却・賃貸・空き家の出口も

築古でも戸建ては売れている｜建物価値ゼロでも取引が続く理由

築古の戸建ては、データが示すとおり、いまも一定の取引が続いています。

首都圏で2024年に成約した中古戸建ての平均築年数は22.22年で、年々古い家まで売れる傾向が広がっています。築41年を超える物件は成約全体の12.3%を占め、10年前の約2.5倍に増えました。古い戸建ても、市場から姿を消すどころか、着実に取引が続いています。

売り出された戸建てのうち実際に成約に至った割合（対新規登録成約率）を見ると、築古でも底堅く売れていることが分かります。築41年超でも13.8%が成約しており、築26〜30年では18.9%に上ります。築浅ほど高い傾向はあるものの、古いからといって買い手がまったく付かないわけではありません。

価格は経年で下がりますが、築古でも一定の水準で取引が成立しています。

築30年を超えても価格がゼロにならないのは、建物の評価が下がっても土地に値が残るためです。

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）｜東日本不動産流通機構

売り方を左右する3つの分かれ道｜再建築の可否・立地需要・手間と費用

築古戸建ての売り方は、3つの分かれ道で大きく変わります。

最初の分かれ道は、いまの土地に建物を建て直せるかどうかです。幅員4m以上の道路に2m以上接していない再建築不可の土地は、通常の仲介で買い手が限られ、買取や隣地への売却が選択肢に入ります。

立地の需要も、売り方を大きく左右します。駅や生活施設が近く買い手が見込めるエリアなら、解体して更地にする判断にも踏み込めます。

もう一つの分かれ道が、手間と費用をどこまでかけるかです。費用を抑えたいなら古家付き、早さを優先するなら買取と、かけられる労力で自分に合う方法は変わります。この3つの組み合わせが、売り方の選択を分けていきます。

この記事の歩き方｜見極めから2〜3案へ

はじめに自分の家が「売れる築古」か「売りにくい築古」かを見極めます。そのうえで、現状のまま売る・更地にする・価値を高める・買取に出すという4つの売り方を一つずつ確かめます。

読み終えるころには、選択肢が自分向けの2〜3案にしぼれているはずです。あとは査定で、売れるかどうかといくらで売れそうかを確かめる一歩だけが残ります。

あなたの築古戸建ては「売れる築古」か「売りにくい築古」か見極める

築古戸建ては、まず「売れる築古」か「売りにくい築古」かを見極めることで、進むべき方向が定まります。

自分の家の条件を当てはめてみると、売れる見込みと選ぶべき売り方の方向が見えてきます。結果を左右するのは、築年数よりも土地の条件です。

売れる築古の条件チェックリスト｜立地・接道・土地の形

売れる築古に共通しているのは、建物よりも先に土地の条件がそろっている点です。

■「売れる築古」セルフチェック（当てはまるほど売りやすい）
 □ 駅・商店・学校など生活施設が近い
 □ 道路に2m以上接している（建て替えができる）
 □ 土地が整形地で使いやすい
 □ 周辺で戸建ての売買が動いている

築古であっても売れるかどうかを最も大きく左右するのは立地です。駅やスーパー、学校が徒歩圏にあれば、建物が古くても「住みたい」と思う買い手は見つかります。通勤や買い物の利便性は、建物の築年数よりも優先されることが少なくありません。

接道の条件も見逃せません。幅員4m以上の道路に2m以上接していれば建て替えができるため、古家を壊して新築を考える買い手も候補に加わります。

土地の形状や周辺の売買状況も、売りやすさに影響します。間口が広く使いやすい整形地で、近隣でも戸建ての取引が動いているエリアなら、相場に近い価格が付きやすくなります。

チェック項目の多くに当てはまる家なら、特別な手を打たなくても買い手は見つかります。当てはまりが少ない場合は、売り方の工夫で補うことになります。

売りにくい築古の正体｜再建築不可・旧耐震・需要の薄いエリア

売りにくい築古には、建物の古さとは別に、はっきりした原因があります。

大きな原因の一つが、建て替えのできない再建築不可の土地です。建築基準法上、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければ、新たに建物を建てられません。この条件を満たさない土地は現金購入できるごく限られた買い手にしか売れず、価格も下がりやすくなります。

出典：建築基準法（第43条 敷地等と道路との関係）｜e-Gov法令検索

もう一つの原因が、旧耐震基準のままの建物です。1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅は旧耐震とされ、いまの地震対策の水準を満たしていないことがあります。住宅ローンの審査が通りにくく、買い手の候補から外れやすい点が不利に働きます。

出典：新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法（新耐震基準導入は1981年6月1日）｜国土交通省

エリアそのものに戸建ての需要が薄い立地も、売りにくくなる大きな原因です。人口が減少している地域や交通の便が悪い場所では、価格を下げても買い手がなかなか現れません。こうした条件に当てはまる家は、通常の仲介よりも買取や隣地への売却、賃貸といった別の方法が現実的になります。

築年数より土地で決まる｜建物価値ゼロでも売却できる仕組み

築古戸建ての値段は、築年数よりも土地の条件で決まります。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、税や査定の計算では建物の価値が一年ごとに目減りしていきます。築20年を超えるころには建物の評価がほぼ残らなくなり、価格の大半を土地が占めるようになります。ただし、耐用年数はあくまで税務上の目安であり、22年で家に住めなくなるわけではありません。

出典：主な減価償却資産の耐用年数表（建物）｜国税庁

建物が古くても土地に価値が残っていれば、築古の戸建てでも売れる余地は十分にあります。立地や広さに恵まれた土地なら、建物の古さは土地の値段で十分に補えます。自分の家がどちらのタイプか見えてくれば、どの売り方が合うかも自然に絞り込めます。

売り方① そのまま（古家付き土地）で売る｜手間と費用を抑えたい築古戸建て向け

古家を残したまま土地として売る方法は、解体の手間も費用もかけずに売り出したい人に向いています。

建物を壊さず現状のまま引き渡すため、売り出しまでの負担が軽く済みます。ただし買い手は解体やリフォームの費用を見込むため、価格や契約面での注意点も押さえておく必要があります。

古家付き土地が向く築古戸建て・向かない家

古家付き土地での売却は、建物の状態と土地の需要によって向き不向きが分かれます。

この方法に向いているのは、建物がまだ使える状態で、土地にも一定の需要がある家です。リフォームすれば住める程度の状態なら、中古を安く買って自分好みに直したい買い手が候補になります。解体せずにそのまま売却まで進められるため、売主側の手間も出費も抑えられます。

反対に、建物の傷みが激しく、買い手が住む姿を思い描けない家には不向きです。雨漏りや傾きが目立つと古家がかえって敬遠材料になり、土地そのものの魅力まで伝わりにくくなります。需要の薄い立地で古家付きのまま売り出すと、長期間売れ残るリスクも高まります。

費用・売却期間・価格への影響と注意点

古家を残して売る場合、費用面では有利ですが、価格と契約には固有の注意点があります。

最大の利点は、まとまった解体費を負担せずに売り出せることです。本来は売主が負う解体費の負担を買い手側に委ねるかたちになるため、手元からの大きな出費を避けられます。売り出しまでの準備が軽く、現状のまま引き渡せる手軽さも利点です。

一方で、買い手は解体費やリフォーム費を見込んで値引きを求めてくることが多くなります。更地の相場よりも安い水準からの交渉になりやすいため、売り出し価格は不動産会社とよく相談して決めることが大切です。立地に需要があれば売却期間は通常の中古住宅と大きく変わりませんが、需要が薄いと長引く傾向があります。

見落としやすい注意点が、契約不適合責任です。引き渡した家に契約内容と異なる欠陥があった場合、売主が補修や代金の減額を求められる責任で、古い建物ほどリスクが高まります。「現状のまま渡す」と取り決めただけではこの責任は免除されず、契約書に免責の特約を入れて初めて備えになります。

出典：民法（売主の担保責任・契約不適合責任）｜e-Gov法令検索

売り方② 解体して更地で売る｜立地が良く早く確実に売りたい築古戸建て向け

建物を解体して更地にしてから売る方法は、立地が良く、早く確実に売りたい人に向いています。

古家を取り払えば買い手が土地の使い道を描きやすくなり、劣化の激しい家でも売れやすくなります。ただし解体費の負担と、更地にしたあとに固定資産税が上がる点は事前に押さえておく必要があります。

更地にして売るのが効く築古戸建て・逆効果になる家

更地化の効果は立地の需要しだいで大きく変わり、需要が薄い場所では逆効果になることもあります。

土地に買い手がつきやすいエリアで、古家の劣化が激しい場合は、更地化が売却を後押しします。更地であれば買い手は新築の間取りをすぐに描けますし、駐車場などほかの活用も視野に入ります。建物の見栄えが悪いほど、取り壊して印象を一新する効果は高くなります。

一方、需要の薄い立地では更地にしても価格はほとんど変わらないことがあります。その場合、解体費がそのまま持ち出しになり、手取りがかえって減ってしまいます。需要が読みにくいエリアでは、安易に更地化を進めず慎重に判断することが大切です。

解体費の目安・補助金・固定資産税が上がる点

更地で売る場合は、解体費と固定資産税の負担増をあらかじめ計算に入れておく必要があります。

解体費は建物の構造と広さによって決まり、木造30坪ならおおむね100万〜150万円が目安です。道路が狭くて重機が入りにくい場所や、残置物が多い場合は、さらに上積みされることもあります。解体費は売主が工事の前後に支払うため、売却前にまとまった現金の準備が欠かせません。

解体費を抑える手段として、自治体が設けている補助金制度も活用できます。老朽化した空き家の解体を対象にした補助で、条件が合えば数十万円規模の支援を受けられることもあります。補助金は原則として工事前に申請する必要があるため、解体を検討する段階で自治体の窓口に確認しておくと安心です。

見落としやすいポイントが、固定資産税の負担増です。住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、200㎡以下の部分で課税標準が6分の1に軽減されています。建物を壊して更地にするとこの特例が外れるため、翌年から土地の固定資産税が大幅に上がることがあります。

出典：住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例（地方税法）｜国土交通省

売り方③ リフォーム・古民家として価値を高めて売る｜建物に再生価値がある築古戸建て向け

売却前のリフォームは原則として不要で、建物に再生価値がある一部のケースに限り検討に値します。

かけたリフォーム費を売却額の上乗せで回収できる場面は限られ、多くの場合は費用倒れになります。古民家やDIY需要のある家など、現状の個性がそのまま魅力になるケースだけが例外です。

リフォーム費用が回収できる築古戸建て・費用倒れになる家

リフォームするかどうかは、かけた費用を売却額の上乗せで取り戻せるかどうかで判断します。

多くの場合、売却前のリフォーム費用は売却額にそのまま上乗せできません。中古住宅を探している買い手の多くは「安く買って自分好みに直したい」と考えており、先にリフォームした家はかえって敬遠されることがあります。売主の好みで施したリフォームが買い手の趣味と合わなければ、値引きの理由にさえなりかねません。

リフォームが効果を発揮するのは、買い手が住む気をなくすような不具合を最低限直す場合に限られます。給湯器の故障や雨漏りなど、暮らしに支障をきたす欠陥を放置すると、内覧時の印象が大きく下がります。こうした箇所だけを手当てしておけば、価格と印象の両方を守れます。

古民家・特定需要を狙う場合の価値の見せ方

一部の築古戸建ては、リフォームせずに現状の個性をそのまま見せたほうが買い手に響きます。

古い木造軸組の古民家や、味のある建具・梁が残る家には、根強い人気があります。中古住宅を自分の手で育てたいDIY層や、賃貸・店舗として活用したい買い手にとって、古さそのものが魅力になります。こうした需要が見込める立地であれば、無理に今風へ直すよりもそのままのほうが高い評価を得られることがあります。

価値の伝え方として大切なのは、欠点を隠すよりも、その家ならではの強みを前面に出すことです。古い梁や土間、庭木といった要素は、写真の撮り方や現地の見せ方しだいで強い魅力に変わります。買い手の用途を想定し、「この家ならこう使える」という活用イメージを添えると、価格への納得感も得やすくなります。

売り方④ 買取業者に売る｜スピード優先・近隣に知られたくない築古戸建て向け

買取業者への売却は、早く確実に手放したい人や、近隣に知られずに売りたい人に向いている方法です。

業者が直接買い取るため買い手を探す手間がなく、短い期間で確実に現金化できます。ただし価格は仲介相場より下がるため、速さと手取りのどちらを優先するかが判断の分かれ目です。

買取が向く築古戸建て・損になりやすいケース

買取が合うかどうかは、売却にどれだけ時間をかけられるかで判断が分かれます。

買取が合理的な選択肢になるのは、早さと確実さに大きな価値がある場面です。相続税の納付期限や転勤の赴任日が迫っている場合、買い手探しの時間を省いて確実に売却を完了できます。再建築不可など仲介で買い手が見つかりにくい物件や、売却の事実を近隣に知られたくない場合にも、市場に公開せずに進められます。

反対に、時間に余裕があるのに安易に買取を選ぶと損になりやすくなります。仲介で売ればもっと高く売れた可能性がある以上、早さと引き換えに数百万円を失うリスクは無視できません。急ぐ理由が特にないなら、まず仲介で売り出してみて、反応を見てから買取に切り替えても遅くはありません。

買取価格が相場より下がる理由と、それでも選ぶ判断基準

買取価格は仲介相場よりも下がりますが、その差額に見合うだけの確実さと速さが得られます。

買取価格が低くなる理由は、不動産会社が買い取った物件を再販して利益を出す仕組みだからです。再販にあたっては修繕費や販売経費、税金に加えて利益分が上乗せされるため、その分がまるごと買取価格から差し引かれます。買取価格は仲介相場のおおむね6〜8割が目安で、築年数や立地によって上下します。

この差額を許容できるかどうかは、自分が何を最も重視しているかによります。早く現金化したい場面や、売れ残るリスクを確実に避けたい場合は、差額を払ってでも買取を選ぶ価値があります。逆に急ぐ事情がなければ、仲介の査定額と買取価格を並べたうえで、納得できるほうを選ぶのが堅実です。

結局どの売り方を選ぶ？築古戸建ての売却を2〜3案に絞り込む

見極めと4つの売り方を踏まえたら、自分の状況に合わせて候補を2〜3案に絞り込みます。

4つの売り方を並べて比べると、自分が何を優先するかで残す候補が見えてきます。判断の軸ごとに整理し、最後は査定で見込みを確かめます。

スピード重視か、手取り重視か｜時間と価格の優先で絞る

買取か仲介かは、時間と手取りのどちらを優先するかで決まります。

相続や転勤で期限があるなら、買取を軸に考えるのが合います。業者が直接買い取るため買い手を探す必要がなく、早ければ数週間で売却が完了します。近隣に知られたくない事情がある場合も、市場に公開しない買取なら進めやすくなります。

手取りを優先するなら、仲介で広く買い手を募るほうが向きます。買取より時間はかかりますが、相場に近い価格での売却を狙えるためです。仲介を選ぶ場合、古家付きで売るか更地にするかは解体の損得しだいで判断が分かれます。

どちらにするか迷ったら、買取と仲介の両方で査定を取るのが確実です。同じ家に対する買取価格と仲介の想定価格を並べれば、スピードと手取りの差が数字で見えます。

解体する？しない？｜費用・価格・期間・税金の損益で判断する

解体するかしないかは、出ていくお金と入ってくる効果を天秤にかけて決めます。

解体の損得を判断するには、4つの要素を天秤に載せます。出ていくお金は、解体費と、更地にした後の固定資産税の増加分です。入ってくる効果は、売却価格の上昇と、売却期間が縮まることによる負担の軽減です。

たとえば解体に120万円かかる家でも、更地にすることで売却価格が200万円上がるなら、手取りは80万円増える計算です。売却期間が短くなれば、その間に支払う固定資産税や管理費も抑えられます。立地が良く需要のあるエリアなら、解体費を十分に取り戻せる見込みが立ちます。

反対に、需要の薄い立地だと、更地にしても価格はほとんど動かないケースも珍しくありません。そうなると解体費がそのまま持ち出しになり、さらに住宅用地の特例が外れて固定資産税が跳ね上がります。売れるまでの期間が読めない場所なら、古家付きのまま出すほうが損を抑えやすくなります。

判断に迷うときは、古家付きと更地の両パターンで査定を取ると、数字で比べられます。立地が良く価格の伸びが見込めるなら更地、需要が弱いなら古家付きが基本の方向です。

売りにくい築古・再建築不可なら｜隣地売却・賃貸・空き家としての出口

通常の仲介では売りにくい築古にも、土地を活かす出口は残されています。

再建築不可の土地なら、隣の土地の所有者への売却がまず検討に値します。隣地と一体にすれば再建築できる土地に変わるため、隣家にとっても敷地を広げる利点があります。通常の市場で買い手がつかなくても、隣家にとっては価値のある土地になり得ます。

売却以外では、賃貸に回す選択肢もあります。古家のまま住居として貸す、解体して駐車場にするなど、活用の形態はさまざまです。ただし空室リスクや維持費がかかるため、賃貸需要のある立地かどうかが成否を分けます。

相続で受け取った空き家の場合は、税の特例や自治体の支援制度が使えることがあります。進め方しだいで手取りが大きく変わるため、条件に該当するかどうかを早めに確認しておくのが得策です。

絞れたら査定で「売れるか・いくらか」を確かめる

候補が2〜3案に絞れたら、あとは査定で「自分の家がいくらで売れそうか」を確かめるだけです。

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼すると、会社ごとの査定額の違いから、価格の幅と売りやすさの感触がつかめます。築古であっても市場価値がゼロということはなく、まず数字を手にすることが次の判断の土台になります。

まとめ｜築古戸建ては売り方で結果が変わる

築古の戸建ては、売れるかどうかより、どの売り方を選ぶかで手元に残る額が変わります。建物の価値が下がっても土地に値が残り、立地や条件しだいで売る道は残されています。

大切なのは、一般論で決めず、自分の家の状態と急ぎ具合で選ぶことです。優先するものから候補を2〜3案に絞れば、進む方向ははっきりします。

どの売り方が合うかは、いまの家がいくらで売れそうかが分かると見えてきます。まずは複数社の査定で価格の幅をつかみ、迷うときは専門家に相談しながら進めると安心です。