住み替え費用シミュレーション｜手取り額を自分で出す5ステップ

住み替えにかかる費用は結局いくらなのか。売却額がそのまま使えるわけではないと聞いて、不安に感じている方は多いのではないでしょうか。

諸費用や税金、ローン残債の清算まで含めると、手元にいくら残るかは自分の数字で計算してみないと分かりません。

この記事では5つのステップに沿って数字を入れるだけで、手元に残る「住み替え原資」と新居費用との過不足を出せるようにしています。

住み替え費用シミュレーションの全体像｜手取りは「売却額−費用−税−残債」で出せる

売却額から諸費用・税金・住宅ローン残債を引いた「住み替え原資」が、住み替え計画の成否を分ける数字です。

この記事では5つのステップに沿って自分の数字を一つずつ入れるだけで、住み替え原資と新居費用の過不足を出せる構成にしています。

成約価格はそのまま残らない。手元に残る額を決める計算式

手元に残る額は「売却額 − 売却諸費用 − 住宅ローン残債 − 税金」で決まります。

仮に3,500万円で家が売れたとしても、仲介手数料・登記費用・印紙税などの諸費用が差し引かれ、住宅ローン残債があれば売却代金から一括返済されます。売却益（譲渡所得）が出た場合は所得税・住民税の課税対象にもなるため、成約価格がそのまま手元に残ることはありません。

住み替え原資の基本式

売却額 − 売却諸費用 − 住宅ローン残債 − 税金 ＝ 住み替え原資 住み替え原資 − 新居の購入費用 ＝ 過不足額

こうした費用をすべて差し引いた残額が「住み替え原資」で、新居の購入に充てられるお金です。原資と新居の費用を比べれば、追加資金が必要か余裕があるかを数字で判断できます。

住み替え費用シミュレーションは5ステップで進める

売却見込み額の仮置きから新居費用の算出まで、5つのステップを順に積み上げると過不足額が出せます。

STEP1で売却の見込み額を仮置きし、STEP2で売却諸費用、STEP3で住宅ローン残債、STEP4で税金を順に引いていきます。この4つで住み替え原資が確定したら、最後のSTEP5で新居の購入費用と諸費用を算出し、原資との差額が過不足の答えです。

各ステップの末尾で通しケースの金額を更新するため、読み進めるたびに手取り額が段階的に見えてきます。概算で十分ですので、端数の正確さよりも収支の全体像をつかむことを優先しましょう。

上から順にご自身の数字を当てはめながら進めるとスムーズです。住宅ローンの残高証明書や購入時の売買契約書が手元にあれば、入力する見込み額の精度が上がります。

この記事で使う通しケースの設定（戸建て売却→マンション購入・残債あり）

以降のすべてのステップで下記の通しケースを使い、各章の末尾で数字を更新していきます。

東日本レインズの2026年1〜3月期データによると、首都圏中古戸建の成約平均価格は約4,093万円で、平均築年数は約24年です。通しケースの3,500万円は郊外寄りのエリアを想定した水準ですので、都心に近い方はご自身の相場に合わせて数字を置き換えてください。

ここから先は各ステップの計算過程をすべて見せていきます。ご自身の数字を横に書きながら進めると、最終章で住み替えが資金面で成り立つかどうかを確認できます。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「季報マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年1〜3月期」

STEP1｜まず売却の見込み額を置く（試算を最も左右する数字）

5つの入力のうち、結果を最も大きく左右するのが売却見込み額です。ここが曖昧だと試算全体が空回りするため、まず仮の数字を置くところから始めましょう。

この章では通しケースの売却見込み額を入力し、あわせて精度を上げるための手段を確認します。

自分の家の売却見込み額を仮入力する

通しケースでは売却見込み額を3,500万円に設定し、ここを計算の出発点にします。

周辺の相場をなんとなく知っている方は、その金額を仮で入れてください。まったく見当がつかない方も、次の章で仮置きの方法を案内するのでまずは空欄のまま読み進めて問題ありません。

見込み額の精度を上げる方法は査定しかない

仮置きの数字はあくまで概算であり、試算結果の精度は売却見込み額の正確さで決まります。

たとえば見込み額が200万円ずれると、最終的な過不足額にもそのまま200万円の誤差が乗ります。シミュレーションの結果が「足りる」「足りない」の境界付近にあるほど、この誤差が判断を分けることになります。

見込み額の精度を上げる現実的な方法は、不動産会社に査定を依頼することです。複数社に一括で査定を出すと、各社の売却見込み額を比較できるため相場のレンジがつかめます。

この記事の試算を「使える数字」にするためにも、どこかのタイミングで査定を取っておくことをおすすめします。試算と並行して進めれば、最終結果の確度がぐっと高まります。

相場が分からないときの仮置きの仕方

相場がまったく分からない場合は、公的データで大まかなレンジをつかんでから仮の数字を入れましょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」では、過去の不動産取引価格を地域・物件種別ごとに検索できます。自宅の近くで似た条件（面積・築年数）の成約事例を2〜3件見つければ、ざっくりとした相場感がつかめます。

レインズ・マーケット・インフォメーションでも直近1年の成約価格を地域別に検索できます。2つのデータを見比べると仮置き額の精度がさらに上がりますが、この段階ではざっくりで十分ですので気負わずに入れてみてください。

通しケースの現在地

売却見込み額：3,500万円 ✓

出典: 国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索」

出典: REINS Market Information

STEP2｜売却の諸費用を引く（目安は売却額の5〜7%）

売却額からまず差し引くのが売却の諸費用で、全体の目安は売却額の5〜7%程度です。各費用の制度的な背景には深入りせず、ここでは概算で数字を出して手取りに近づけることに集中します。

通しケースの売却額から諸費用を引き、数字を一段更新します。

仲介手数料を速算式で出して引く

売却諸費用のうち最も大きいのが仲介手数料で、上限額は宅建業法の報酬告示で決まっています。

売却額が400万円を超える場合、速算式「売却額×3%＋6万円＋消費税」で上限額が出せます。通しケースに当てはめると次のようになります。

通しケースの仲介手数料

（3,500万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（税込） ＝ 111万円 × 1.1 ＝ 約122万円

ご自身の見込み額でも同じ式で計算できるので、電卓で出してみてください。仲介手数料は上限額であり、交渉によってこれより低くなる場合もありますが、試算の段階では上限で見積もっておくのが安全です。

見落としやすい売却側の費用を計上漏れなく足す

仲介手数料以外にも売却側で発生する費用があり、見落とすと資金計画に穴が開きます。

住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記が必要で、登録免許税と司法書士報酬をあわせて約2万円前後かかります。ローンの一括返済にも金融機関に手数料を払う必要があり、これが1〜3万円程度です。

売買契約書に貼る印紙税も忘れやすい項目です。売却額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、軽減税率の適用で1万円になります（2027年3月31日まで）。測量費や解体費が必要になるケースもあるため、下記のチェックリストで漏れがないか確認しておきましょう。

通しケースの現在地

売却見込み額 3,500万円 − 諸費用 約130万円 ＝ 3,370万円

出典: 国税庁「印紙税の軽減措置」

STEP3｜住宅ローン残債を引いて売却の手取りを出す

諸費用を引いた額からさらに住宅ローン残債を返済すると、「売却だけで手元に残る額」が一旦確定します。ここでプラスかマイナスかによって、その後の選択肢が分かれます。

通しケースの数字から残債を引き、売却の手取りを確定させます。

残債を差し引いて「売却で手元に残る額」を確定する

STEP2で出した3,370万円から住宅ローン残債1,200万円を引くと、売却の手取りは2,170万円です。

手元に残る金額がプラスであれば、この先のSTEP4・STEP5へそのまま進めます。ローンの残高は毎月変わるので、直近の残高証明書や返済予定表で正確な数字を確認しておくとより精度が上がります。

通しケースの現在地

3,370万円 − 残債 1,200万円 ＝ 2,170万円（売却の手取り）

残債が売却額を上回る（オーバーローン）ときの進め方

売却額よりローン残債の方が大きい場合、手取りがマイナスになります。この状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンでも住み替え自体ができないわけではありません。たとえば「住み替えローン」を使うと、現在のローン残債と新居の購入費用をまとめて借りられるため、自己資金が足りない場合の選択肢になります。つなぎ融資を使って売却と購入のタイミングをずらす方法もあります。

一方で、数年待ってローンの返済を進め、残債が売却見込み額を下回ったタイミングで住み替える判断もあり得ます。いずれの場合も、売却見込み額の正確さが判断の土台になるため、まずは査定で数字を固めることが大切です。

通しケースの現在地

売却の手取り：2,170万円（プラスのためそのまま次へ）

STEP4｜税金を引く（売却益が出る人だけ、特例で手取りが変わる）

税金がかかるのは「売却益（譲渡所得）が出た人」だけです。さらに、マイホームの売却に使える3,000万円特別控除が適用できれば、税負担が大幅に軽くなるか、ゼロになるケースも少なくありません。

この章では売却益が出るかどうかを確認し、特例の適用を判定して住み替え原資を確定させます。

売却益（譲渡所得）が出るかを確かめる

譲渡所得は「売却額 − 取得費 − 譲渡費用」で計算し、これがプラスなら売却益が出ています。

取得費とは、家を買ったときの購入代金から建物の減価償却分を差し引いた額です。木造住宅の場合、非事業用の償却率は年0.031で、築年数ぶんの償却費を購入代金から差し引きます。譲渡費用は売却時に払った仲介手数料や印紙税など、売却に直接かかった費用です。

通しケースで計算すると次のようになります。

通しケースの譲渡所得 取得費：購入時4,200万円 − 建物の減価償却費 約1,100万円 ＝ 約3,100万円 譲渡費用：仲介手数料＋印紙税 ＝ 約123万円 譲渡所得：3,500万円 − 3,100万円 − 123万円 ＝ 約277万円

通しケースでは約277万円の売却益が出ました。ただし、ここから3,000万円特別控除を使えるかどうかで、税金がかかるか否かが変わります。

出典: 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」 出典: 国税庁 No.3252「取得費となるもの」

3,000万円特別控除を自分は使えるか判定する

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を使えれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

通しケースの譲渡所得は約277万円なので、この控除が適用できれば課税される所得はゼロとなり、税金は発生しません。多くの住み替えケースでは、売却益が3,000万円を超えない限り、この特例だけで非課税になり得ます。

適用を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。主なものを確認しておきましょう。

3,000万円特別控除の主な要件

・自分が住んでいた家（居住用財産）の売却であること

・住まなくなった日から3年後の年末までに売ること

・売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと

・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係にないこと

・確定申告が必要（課税所得がゼロでも申告しないと適用されない）

注意したいのは、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないことです。新居で住宅ローンを組む予定がある場合、どちらを使うほうが有利かはケースごとに変わるため、税理士やFPに相談することをおすすめします。

通しケースの税金

譲渡所得 約277万円 − 3,000万円控除 ＝ 0円（非課税）

出典: 国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」

取得費が分からないときの扱い

購入時の売買契約書が見つからないなど取得費が分からない場合、売却額の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使えます。

ただし概算取得費を使うと、売却額の95%が譲渡所得として課税されるため、税負担が非常に大きくなります。通しケースで仮に概算取得費を使うと、譲渡所得は3,500万円×95%＝3,325万円。3,000万円控除を適用しても325万円が課税対象となり、長期譲渡の税率20.315%で約66万円の税金が発生します。

購入時の契約書やローンの書類があれば取得費を証明できるので、税額に大きく関わる書類です。見つからない場合は、登記簿謄本や金融機関の記録から購入額を推定できることもあるため、早めに税理士に相談してみてください。

通しケースの現在地

売却の手取り 2,170万円 − 税金 0円 ＝ 住み替え原資 2,170万円 ✓

出典: 国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」

STEP5｜新居の費用を出して、原資でいくらの家が買えるか見る

STEP4までで確定した住み替え原資2,170万円を使い、ここからは新居側にいくらかかるかを出します。購入の諸費用は物件価格の6〜9%程度が目安で、このほかに引っ越しや仮住まいの費用も加わります。

原資（入ってくる側）と新居費用（出ていく側）が揃えば、最終章で過不足を判定できます。

新居の購入費用と諸費用を概算で出す

新居の総費用は「物件価格＋購入諸費用」で計算し、諸費用は中古マンションの場合おおむね物件価格の6〜9%が目安です。

通しケースの新居は中古マンション4,000万円なので、諸費用を7%で見積もると約280万円です。内訳は仲介手数料が最も大きく、ほかに登録免許税・不動産取得税・印紙税・火災保険料・ローン事務手数料などが含まれます。

個々の費目を積み上げる場合は、仲介手数料の速算式（物件価格×3%＋6万円＋消費税）が最大の項目で、通しケースでは約139万円です。残りの税金・保険・手数料を合計すると140万円前後になるため、概算率7%とほぼ一致します。

引っ越し・仮住まいなどその他費用を足す

購入費用とは別に、引っ越し代や仮住まいの家賃が発生する場合があります。

売り先行で住み替える場合、旧居の引き渡しから新居の入居までの間に仮住まいが必要になることがあります。仮住まいの家賃と引っ越し代（往復2回分）をあわせると30〜60万円程度になるケースが多いです。通しケースでは仮住まい・引っ越し等の合計を約50万円としておきます。

通しケースの新居費用

物件価格 4,000万円 ＋ 諸費用 約280万円 ＋ その他 約50万円 ＝ 約4,330万円

住み替え費用シミュレーションの結果別｜次にやるべきこと

ここまで積み上げた数字で「住み替え原資 − 新居費用 ＝ 過不足額」が出ます。読者それぞれの固有解がこの章で確定し、結果に応じて次のアクションが変わります。

通しケースの最終結果を出したうえで、結果別の次の一手を整理します。

「住み替え原資−新居費用」で過不足を判定する

通しケースの最終計算は、住み替え原資2,170万円 − 新居費用4,330万円 ＝ −2,160万円です。

約2,160万円の不足となるため、この分は住宅ローンを新たに組むか、自己資金で補填する必要があります。ご自身の数字でも同じように引き算をしてみてください。

通しケースの最終結果

住み替え原資 2,170万円 − 新居費用 4,330万円 ＝ −2,160万円（不足）

足りる・ギリギリ・足りない、結果別の次の一手

過不足額は「プラス（足りる）」「ほぼゼロ（ギリギリ）」「マイナス（足りない）」の3つに分かれ、それぞれ進め方が変わります。

原資が新居費用を上回った方は、余った分を引っ越し後の生活費や住宅ローンの繰上返済に回せます。新居の予算にも余裕があるため、物件選びの幅を広げやすい状態です。

ほぼゼロで着地した方は、試算の誤差が判断を左右しかねません。売却額が数十万円下振れするだけで赤字に転じるため、見込み額の精度を上げたうえで資金のバッファ（予備費100〜200万円程度）を確保しておくと安心です。

マイナスの方は、不足分の調達手段を検討します。もっとも一般的な方法は新居の住宅ローンで差額を借りることです。不足額が大きい場合は、新居の予算を下げるか、住み替えローンの活用も選択肢に入ります。通しケースのように2,000万円台の不足であれば、一般的な住宅ローンの審査範囲に収まるケースが多いでしょう。

試算の精度を上げる第一歩は売却見込み額の確定

どの結果であっても、この試算は仮の売却見込み額をベースにしている点は同じです。

STEP1で仮置きした数字の精度が上がれば、ここで出した過不足額の信頼性も一気に高まります。とくにギリギリや軽度のマイナスで着地した方は、見込み額が数百万円変わるだけで結果が反転する可能性があるため、早めに売却見込み額を固めておくことが重要です。

売却見込み額を確定させるもっとも手軽な方法は、複数の不動産会社に一括で査定を依頼することです。各社が出す査定額のレンジが分かれば、試算の数字を現実的な幅の中に置き直せます。仮の数字で試算した今が、査定に動くちょうどよいタイミングです。

まとめ：住み替え費用の試算は売却見込み額の精度がカギ

住み替えの資金計画は、売却額から諸費用・住宅ローン残債・税金を順に引いた「住み替え原資」と、新居の購入費用＋諸費用を突き合わせることで全体像が見えてきます。マイホームの売却であれば3,000万円特別控除で税負担がゼロになるケースも多く、原資は想定より残る可能性があります。

ただし、試算の結果はすべて売却見込み額の正確さに左右されます。とくに過不足がギリギリで着地する場合、見込み額が数百万円ずれるだけで「足りる」「足りない」の判断が変わりかねません。

精度を上げるもっとも手軽な方法は、複数の不動産会社に一括で査定を依頼し、相場のレンジを把握することです。仮の数字で試算を終えた今が、査定で見込み額を固めるちょうどよいタイミングです。