親の家を売るには？親の状態で決まる手順と相続・費用・税金の注意点

親の家を売りたくても、生きているうちに売っていいのか、ためらう方は少なくありません。

親名義の家は勝手が違ううえ、兄弟で揉めないか、何から始めるか分かりにくいものです。

この記事を読めば、自分がどのルートかを判定でき、売却完了までの道筋と最初の一手が見えてきます。

【まず確認】親の家は「誰が・どうやって」売れる? ― 親の状態で売り方が決まる

親の家を売る出発点は、「親が今どんな状態か」を確かめることにあります。

親の家は親名義のことが多く、自分の家のようには動かせません。誰が・どうやって売れるかは親の状態で決まるため、まずは下の表で自分の進む道を確かめましょう。

親が生きているうちに売っていいのか、と迷う気持ちが生まれるのも自然なことです。

親が亡くなっている場合｜相続人が相続登記をしてから売る

親が亡くなっているなら、相続人が名義を自分へ移す相続登記をすませてから売るのが原則です。

該当するのは、親を亡くし、空き家になった実家をこれから手放そうとしている方です。亡くなった親の名義のままでは売買契約を結べないため、まず遺言や話し合いで誰が相続するかを決め、その人へ名義を移します。

相続登記は2024年4月から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました。遺産分割の話し合いを経て取得したなら、その成立日から3年以内が期限です。正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料の対象になることもあります。

出典: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

つまずきやすいのは、相続人が複数いて遺産分割の話し合いが長引くケースです。誰の名義にするか決まらないと登記に進めず、売り出しもその分だけ遅れてしまいます。期限に間に合いそうになければ、相続人だと法務局に届け出る相続人申告登記で、ひとまず登記の義務を果たす道も用意されています。

親が存命で判断能力がある場合｜委任状で子が代理して売る

親が存命で契約の判断ができるうちは、親本人が売主となり、子が動くなら委任状で代理するのが基本です。

親が元気なうちに子が窓口となって売却を進めたい場面が、これにあたります。名義人である親が売主になるのが原則で、子が手続きを担うには、親が署名・押印した委任状で代理権を受け取ります。

気をつけたいのは、委任状が有効なのは親に判断能力がある間に限られる点です。判断能力が下がってからでは委任状そのものが無効になり、子が代理して売ることはできなくなります。

親が存命で判断能力が低下している場合｜成年後見制度を使って売る

親の判断能力が低下しているなら、家庭裁判所が選んだ成年後見人が、本人に代わって売却を進めます。

このルートに進むのは、親が認知症などで契約の判断が難しくなった家庭です。判断能力が下がると本人での契約も委任状も使えないため、家庭裁判所に申し立てて後見人を選んでもらいます。

注意したいのは、後見人を選ぶのは家庭裁判所であり、申し立てた子がそのまま選ばれるとは限らない点です。財産が多かったり親族の間で意見が割れていたりすると、弁護士や司法書士といった専門職が選ばれることもあります。

さらに、後見人がついた後でも、親が住んでいた家の売却には家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに結んだ売買契約は無効となり、許可が必ず下りるとは限りません。

出典: 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度Q&A」

こうした事態に備える方法として、判断能力があるうちに支援者を決めておく任意後見や、財産の管理を家族に託す家族信託もあります。いずれも親が元気なうちにしか始められないため、迷いがあるなら早めに司法書士や弁護士へ相談しておくと安心です。

親が生きているうちに売る? 亡くなってから売る? ― 時期と兄弟姉妹で迷ったとき

生前か相続後かに唯一の正解はなく、家族の状況と気持ちの整理のしやすさで選ぶのが現実的です。

売り方のルートが決まっても、いつ・誰の合意で売るかは別の悩みです。時期によって合意の取りやすさや使える特例が変わり、兄弟姉妹がいれば進め方も変わってきます。

親の家を手放すことへの後ろめたさは多くの家庭が一度は通る気持ちです。

「生前に売る」と「相続後に売る」で何が変わるか

大きく変わるのは、合意の取りやすさ・手続きの手間・使える特例の3点です。

生前は親本人が決められるぶん話が早い一方、住み替え後の暮らしまで親と向き合う必要があります。相続後は親の意思確認こそ要りませんが、相続人全員の合意と相続登記が新たなハードルです。

税金の面でも違いが出ます。生前に親が自宅として売れば親の居住用の控除が中心となり、相続後に空き家を売るなら相続ならではの特例を使える可能性があります。

親が売却に気が進まないとき・兄弟姉妹の同意が取れていないときの進め方

焦って話を進めるよりも、相手の事情に合わせて切り出し方と分け方を用意するのが近道です。

親が乗り気でないのは、長く住んだ家への愛着や、引っ越し先での暮らしへの不安が背景にあることが多いものです。売却そのものより、その後の暮らしの見通しから一緒に話すと、気持ちがほぐれやすくなります。

兄弟姉妹がいるなら、誰か一人で先に決めないことが大切です。早い段階で全員へ同じ情報を伝えておくと、後から「聞いていない」という不満が金額以上のしこりになるのを防げます。

相続した家が共有のままだと、売るには相続人全員の同意が必要です。売って得たお金を分ける換価分割なら、現物では分けにくい不動産でも公平に配分しやすく、後の揉めごとを防げます。

売却で得たお金は、親の次の住まいや介護を支える大切な備えです。家族で目的をそろえておくほど、後悔の少ない判断に近づけます。

親の家が売れるまでの流れ ― 査定から引き渡しまで【目安6か月〜1年】

親の家の売却は、査定から引き渡しまでおおむね半年前後、相続の手続きを含めると1年ほどを見ておくと安心です。

どのステップで何が決まり、どれくらい時間がかかるかを知っておくと、転居や資金の予定が立てやすくなります。全体像を先につかんでから、各段階の判断に進みましょう。

査定を依頼して売り出し価格を決める

売り出し価格は複数社の査定額とその根拠を見比べたうえで決めるのが基本です。

査定の方法には机上査定と訪問査定があり、机上は資料から概算を、訪問は現地を見て精度を高めます。一括査定を使えば、一度の入力で複数社の見立てをまとめて比べられます。査定額がそろうまでの目安は数日から1〜2週間です。

売主が選ぶのは、金額の高さよりも、その根拠を筋道立てて説明できる会社です。高い査定額をうのみにせず、周辺の成約事例と照らして妥当かを確かめます。担当者の対応や売却の進め方も、この段階で見ておきたいポイントです。

注意したいのは、最も高い査定額をそのまま売り出し価格にしてしまうケースです。相場とかけ離れた価格は買い手の反応を鈍らせ、結果として値下げや長期化を招きます。売り出し時はやや高めにしつつ、反応を見て調整できる幅を残しておくと動きやすくなります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ（どの契約形態にするか判断する）

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、依頼先の数と会社の動きやすさが変わります。

媒介契約は、売却を正式に任せるための取り決めで、締結までの目安は数日から1週間ほどです。ここで広告やレインズへの物件登録など、売却活動の段取りが動き出します。

一般は複数社へ同時に頼めるぶん会社どうしが競い合いますが、一社ごとの力の入り方は分かれがちです。専任と専属専任は1社に絞るかわりに、レインズ登録や活動報告が義務づけられ、進み具合が見えやすくなります。報告は専任が2週に1回以上、専属専任が1週に1回以上と、頻度にも差があります。

売主が判断するのは、自分でこまめに動けるか、それとも会社に任せて報告を受けたいかです。専属専任では自分で買い手を見つけて直接売る取引ができないため、その点も選ぶ前に押さえておきます。

気をつけたいのは、専任系で1社に任せきりにすると、活動が鈍っても気づきにくい点です。定期報告の中身をきちんと確認し、反応が薄いときは価格や見せ方の見直しを早めに相談します。

売却活動と内覧に対応する

売り出しが始まったら、内覧で良い印象を持ってもらうことが成約への近道です。

売却活動が始まると、会社が広告やレインズを通じて買い手を探し、内覧の希望が入ってきます。買い手が見つかるまでの目安は3〜6か月で、ここが売却で最も時間のかかる山場です。

内覧で印象を決めるのは、部屋の明るさと清潔感です。不用品を片づけ、水回りの掃除や換気をすませて、当日は買い手がゆっくり見られるよう立ち会いは控えめにします。

買主と売買契約を結ぶ

買い手が決まってからは、価格や引き渡し条件のすり合わせが契約までの中心です。

買い手から購入の申し込みが入ると、価格や引き渡し時期の交渉に進みます。条件がまとまれば、申し込みから1〜3週間ほどで契約の締結に至ります。

売主が決めるのは価格に加え、引き渡しの時期や設備をどう引き継ぐかです。空き家であれば引き渡し時期を柔軟にしやすく、買い手の事情にも合わせやすくなります。手付金を受け取って契約書に署名すると、売却はあと戻りしにくい段階に入ります。

つまずきやすいのは、契約後に建物の不具合が見つかって責任を問われることです。これは契約不適合責任と呼ばれ、知っている不具合を契約書に正しく記しておくことが身を守ります。古い家ほど雨漏りやシロアリなどが起こりやすいため、わかる範囲で伝えておく姿勢が安心につながります。

決済・引き渡しで売却が完了する

残りの代金を受け取り、鍵と書類を引き渡せば売却は完了します。

決済当日は、買い手から残りの代金を受け取り、所有権を移す登記も同時に進めます。登記は司法書士が手続きし、入金の確認と並行してその場で申請するのが通例です。契約から決済まで、買い手のローン審査などで1〜2か月ほどかかります。

売主が用意するのは、登記に必要な書類や鍵に加え、決済の場所と日時の調整です。決済は金融機関の応接室で行うのが多く、買い手や双方の会社、司法書士が顔をそろえる場です。相続した家なら、相続登記をすませておかないと当日の引き渡しに進めません。

見落としがちなのは、当日に書類の不足やローン承認の遅れが判明することです。必要書類を事前に会社と確認しておけば、決済はおおむねその日のうちに終わります。引き渡しがすめば、長かった売却もここで一区切りです。

仲介・買取・古家付き土地、どの方法で売る? ― 築古で売れにくいときの選び方

どの方法が正解かは、価格・スピード・物件の状態のどれを優先するかで決まります。

親の家は築年数や立地から、個人の買い手がつきにくいことも珍しくありません。高く売る・早く売る・古くても売る方法はそれぞれ違い、特徴を見比べると選びやすくなります。

少しでも高く売りたいなら「仲介」

時間をかけてでも高く売りたいなら、市場で買い手を探す仲介が第一候補です。

仲介は、不動産会社が広告を通じて個人の買い手を探し、最も条件の合う相手に売る仕組みです。立地や状態が比較的よい家なら、相場どおりか、ときに相場以上の価格も期待できます。

向いているのは、次の住まいまで時間に余裕があり、金額を最優先したい人です。複数社に査定を頼んで価格と売り方の提案を見比べると、任せる会社を選びやすくなります。売り出し価格は相場を踏まえ、高すぎない水準にすると買い手の反応を得やすいです。

一方で、買い手が見つかるまで数か月かかり、その間は内覧の対応も必要です。売れる保証はなく、反応が薄いときは価格を見直す場面も出てきます。焦って早く売りたい事情があるなら、仲介だけにこだわらない判断も要ります。

早く確実に手放したいなら「買取」

時間や手間をかけずに確実に手放したいなら、会社が直接買い取る買取が向いています。

買取は、不動産会社が直接買い手になるため、内覧を重ねずに1か月ほどで現金化できます。仲介手数料がかからず、契約後に不具合の責任を問われにくいのも、急ぐ人には安心です。

そのかわり、再販を前提とするぶん価格は相場の6〜8割にとどまりやすい点です。急ぎでなければ、まず仲介で売り出し、反応を見てから買取に切り替える進め方もあります。

建物が古く価値が出ないなら「古家付き土地」または「解体して土地」で売る

建物に値がつきにくい築古の家は、古家付きのまま売るか、解体して土地として売るかを見極めます。

古家付き土地は、建物を残したまま土地として売る方法で、解体費用をかけずに売り出せます。住宅が建っている間は固定資産税の負担も軽いままで、売れるまで持ちこたえやすいのが利点です。ただし更地より買い手は限られやすく、購入後の解体費を見込んで値引きを求められることもあります。

一方、解体して更地にすると土地を探す買い手に届きやすく、購入後すぐ建てられるのも強みです。ただし解体には費用がかかり、更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。

見極めの目安は、解体費用と売れやすさの釣り合いです。解体費が土地の値段に対して重いなら古家付き、買い手の幅を広げたいなら更地と、状況で選び分けます。

売れにくい築古だからと、あきらめるのは早い判断です。複数社へ査定を頼み、仲介・買取・古家付きそれぞれの手取りを並べて比べると、現実的な落としどころが見えてきます。

親の家を売るときにかかるお金 ― 費用と税金、使える特例

手取りを左右するのは、売るときにかかる費用と、利益が出たときの税金の2つです。

売却額がそのまま残るわけではなく、手数料や登記、税金などが差し引かれます。何にいくらかかるかを先につかんでおくと、手元に残る金額の見通しが立てやすくなります。

売却にかかる費用

売却で必ずかかるのは仲介手数料で、加えて登記や解体の費用が状況に応じて発生します。

仲介手数料は売買価格に連動し、400万円を超える分は価格×3%＋6万円に消費税を加えた金額が上限です。2024年7月からは、800万円以下の空き家などで上限が33万円（税込）に引き上げられました。

親から相続した家なら、名義を移す相続登記に登録免許税がかかり、固定資産税評価額の0.4%が目安です。司法書士に依頼すると、別に数万円から十数万円ほどの報酬が加わります。

更地にするなら、解体費用も計算に入れておきたい項目です。木造で坪3〜5万円ほどが目安で、50坪なら150万〜250万円ほどかかることもあります。費用は契約や引き渡しのタイミングで動くため、見積もりを早めに取っておくと資金計画が立てやすくなります。

売却にかかる税金

税金がかかるのは売れた金額そのものではなく、買ったときより値上がりして出た利益に対してです。

譲渡所得税は、売った金額から、買ったときの取得費と売るのにかかった譲渡費用を引いた利益にかかります。利益が出なければ課税されず、利益が出たぶんにだけ税金が生じます。

税率は所有期間で変わり、5年を超える長期なら20.315%、5年以下の短期なら39.63%です。相続した家は親が買った時期を引き継ぐため、相続してすぐ売っても長期の扱いになることが多いです。

たとえば3,000万円で売れた家でも、取得費や費用を引いた利益が500万円なら、課税対象はその500万円にとどまります。売却額の全部に課税されると誤解しやすいため、まずは利益がいくらかを把握することが出発点になります。

出典: 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

税金を抑えられる特例

相続した親の家なら、利益から最大3,000万円を差し引ける空き家の特別控除を使える場合があります。

この特例は、亡くなった親が一人で住んでいた家を相続人が売るときに、譲渡益から最高3,000万円を控除できる仕組みです。利益が3,000万円以内なら、税金がかからなくなることもあります。

主な要件は次のとおりです。

• 亡くなる直前まで被相続人が一人で住んでいた家であること
• 昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有のマンションでないこと
• 譲渡額が1億円以下で、令和9年12月31日までに売ること
• 耐震リフォーム後か、取り壊して更地にして売ること

相続人が3人以上のときは、控除の上限が2,000万円までに下がる点も押さえておきます。別の選択肢として、相続税の一部を取得費に上乗せできる取得費加算の特例もあり、相続から一定期間内の売却で使えます。

どちらの特例も、適用には確定申告と、自治体が出す確認書などの書類が必要です。要件が細かく判断に迷いやすいので、使えるかどうかは早めに税理士へ相談すると確実です。

出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

取得費がわからないときの注意点

親がいくらで買ったか分からないと、税金が高くなりやすい点に注意が必要です。

取得費が不明なときは、売却額の5%を取得費とみなす概算取得費で計算します。古くに買った家や、購入時の書類が残っていない家ほど、この扱いになりがちです。

実際の取得費より低く見積もられると、そのぶん利益が大きく計算され、税金も増えます。購入時の売買契約書や通帳の記録が見つかれば、取得費として認められることもあるため、探してみる価値はあります。

出典: 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

売って後悔しないために ― 売却の前後で親子・兄弟が気をつけたいこと

後悔の多くは売る前の準備不足と家族間の確認漏れから生まれます。

売却そのものより、事前の片づけや家族の合意、引き渡し後の手続きでつまずく人が少なくありません。売る前から売った後までの注意点を、時系列で押さえておきましょう。

【売る前】

• [ ] 遺品・残置物をどこまで片づけるか決める
• [ ] 兄弟姉妹の同意を取り、書面に残す
• [ ] 土地の境界を確認し、不具合を伝える準備をする

【売った後】

• [ ] 翌年の確定申告を忘れずに行う

【売る前】遺品整理・残置物をどこまで片づけるか

残置物は引き渡しまでに片づけるのが原則で、いつ・どこまで手をつけるかを早めに決めておきます。

親の家には、家具や日用品に加え、思い出の品が大量に残っていることが多いものです。気持ちの整理がつかないまま手が止まると、片づけが売却の足かせになってしまいます。

内覧で生活感が残ると印象が下がり、引き渡し日には家を空にして渡すのが基本です。形見や貴重品だけ先に取り分け、残りは不用品回収や遺品整理の業者に任せると効率的です。

売却を決めたら、内覧が始まる前に大きな家具だけでも減らしておくと動きやすくなります。一度に終わらせようとせず、相続の手続きと並行して少しずつ進めるのが現実的です。思い出の品は写真に残しておくと、現物を手放すときの心の負担がやわらぎます。

【売る前】兄弟姉妹の同意を取り、後で揉めない形にしておく

共有になった家は全員の同意がそろわないと売れず、口約束より書面で残すほうが安全です。

相続した家が複数人の共有になると、一人でも反対すれば売却は進められません。売る前は賛成でも、価格や分け方の段になって意見が食い違い、話が止まることもあります。

よくあるのは、誰が手続きを担い、費用や手取りをどう分けるかが曖昧なまま進むケースです。後から「言った・言わない」になりやすく、金額が絡むほど関係がこじれます。誰が代表して売却を進めるかを早めに決めておくと、手続きが滞りません。

売り出す前に、売却の方針と分け方を全員で確認し、合意した内容を文書に残すのが安心です。遺産分割協議書や覚書の形で残せば、後の行き違いを防ぎ、決済もスムーズに進みます。全員が同じ情報を見て決めた記録があれば、あとで蒸し返されにくくなります。

【売る前】土地の境界を確認し、物件の不具合は買主に正直に伝える

境界のあいまいさと不具合の隠れは、売った後のトラブルにつながりやすい二大要因です。

古い家ほど隣地との境界があいまいで、面積や範囲をめぐってもめやすい状態です。境界が定まっていないと買い手が決済に進めず、売却そのものが止まることもあります。境界の確認には測量が要ることもあり、時間に余裕をもって動くと安心です。

引き渡し後に雨漏りやシロアリ、設備の故障が見つかると、契約不適合責任を問われかねません。知っていた不具合を伝えていないと、修補や損害賠償、契約解除に発展することもあります。

売り出す前に測量図や境界標を確認し、必要なら確定測量で境界をはっきりさせるのが安全です。不具合は隠さず告知書に書き出し、わかる範囲で正直に伝えるほうが、結果として身を守ります。手間に思えても、売る前のひと手間が引き渡し後の安心につながります。

【売った後】確定申告を忘れずに行う

利益が出たときや特例を使うときは、売った翌年に確定申告が必要です。

申告の時期は売った年の翌年の2月16日から3月15日までです。利益が出たのに申告しないと、加算税や延滞税といった余分な負担がのしかかります。

見落としやすいのは、特例で税金がゼロになる場合でも申告が要る点です。空き家の控除などは、申告して初めて適用されるため、忘れると特例を受けられなくなります。

出典: 国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」

まとめ

親の家を売る出発点は、親が今どんな状態かを確かめることにあります。存命か、判断能力があるか、相続が済んでいるかでルートが分かれます。

進む道が見えたら、あとは売却の流れや費用と税金、家族の合意を一つずつ押さえるだけです。

まず動くなら、家の今の価値を知ることからです。複数社の査定で相場がつかめれば、売り方の判断も家族の話し合いも進めやすくなります。迷う点は専門家に相談しながら、自分たちのペースで一歩を踏み出せます。