相続した実家が空き家のまま、どうすればいいか迷っていませんか。
「3,000万円の控除が使えるかも」と聞いても、自分が当てはまるかは分かりにくいものです。
この記事を読めば、自分が使えるか・いくら節税できるかを判定でき、次の一歩が見えてきます。
あなたは使える？被相続人居住用財産の3,000万円特別控除 適用判定フロー
この特例は、相続した実家を売って出た利益から、最高3,000万円を差し引ける仕組みです。
ただし誰の実家でも使えるわけではなく、家の状態・住まわれ方・売却の時期と金額で可否が決まります。この章では制度の全体像をつかみ、自分が対象になりそうかを仮判定します。
「空き家特例」とは？相続した実家の売却益から最高3,000万円を引ける制度
空き家特例は、相続した実家を売った利益から、最高3,000万円まで差し引ける制度です。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれます。亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売ったときに、その利益から控除できます。
差し引けるのは、売却で出た利益、つまり譲渡所得からです。仮に利益が3,000万円以内におさまれば、その分の税金がかからない計算になるケースもあります。売却価格そのものから引けるわけではない点には注意してください。
背景にあるのは、空き家の増え方です。2023年時点で全国の空き家は約900万戸にのぼり、過去最高を更新しました。古い家を売却や解体へ動かす後押しとして、国がこの控除を用意しています。
出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／総務省 令和5年住宅・土地統計調査
30秒でわかる適用判定フローチャート
大きく「家」「住まわれ方」「時期と金額」の3つを順に確かめれば、対象かどうかの見当が30秒でつきます。
flowchart TD
S([判定スタート]) --> Q1{昭和56年5月31日以前に<br/>建てられた戸建てか}
Q1 -->|NO| X1[対象外の可能性<br/>判定1で確認]
Q1 -->|YES| Q2{亡くなる直前まで一人で住み<br/>その後ずっと空き家か}
Q2 -->|NO| X2[使えない場合あり<br/>判定2で確認]
Q2 -->|YES| Q3{相続から3年後の年末まで・<br/>2027年末まで・売却額1億円以下か}
Q3 -->|NO| X3[時期と金額で要確認<br/>判定3で確認]
Q3 -->|YES| G([対象になりそう<br/>節税額の確認へ])
このあとの章は、3つの関門をひとつずつ確かめる構成です。自分がどこで引っかかりそうかを意識して読むと、確認の手間を減らせます。
フローはあくまで仮の判定です。ひとつNOがあっても即アウトとは限らず、老人ホーム入居中の例外のように救済の道も残されています。
似て非なる「マイホームの3,000万円控除」とどちらのルートか
同じ3,000万円でも、空き家のまま売るか、自分が住んでから売るかでルートが分かれます。
空き家特例は、誰も住まなくなった実家をそのまま売る人のための制度です。相続した家に自分が移り住み、マイホームとして売る場合は、別の3,000万円控除が対象になります。
両者を同じ家に重ねて使うことはできません。自分がどちらに当たるかをここで見分けておくと、読むべき条件をしぼり込めます。
【判定1】あなたの「実家」は空き家特例の対象になる家か
あなたの実家が制度の土俵に乗るかは、「築年」「建物の種類」「売り方」の3点で決まります。
まず確かめるのは家そのものの条件です。築年と建物の種類、そして耐震改修か取壊しの段取りを、自分の実家に順に当てはめてみてください。
出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
あなたの実家は昭和56年5月31日以前に建てられたか
最初の関門は築年で、昭和56年5月31日以前に建てられた家であれば、この条件はクリアします。
この日付は、建築基準法の耐震基準が新しくなる前か後かの境目です。昭和56年5月31日以前の建物は「旧耐震基準」にあたり、特例の対象になります。耐震性の低い古い家を売却や解体へ促す制度なので、新しい家は対象から外れます。
築年を確かめるには、法務局で取得できる登記事項証明書が役立ちます。建物の表示部分にある「新築年月日」が、いつ建ったかを教えてくれます。権利証や固定資産税の通知からも、おおよその見当はつくでしょう。
もし昭和56年6月1日以降に建った家なら、原則としてこの特例は使えません。新耐震基準の家は倒壊のリスクが低く、制度が想定する対象から外れるためです。建て替えやリフォームをした家は、登記の新築年月日で判断される点に気をつけてください。
登記事項証明書は、所有者でなくても最寄りの法務局やオンラインで取得できます。手元に書類がなくても、まず築年だけ先に調べておくと判断が早まります。
マンション（区分所有建物）ではないか
次の条件は建物の種類で、対象になるのは原則として戸建てです。
区分所有建物として登記されたマンションは、この特例を使えません。各戸が計画的に管理・補修されやすく、空き家になりにくいと考えられているためです。
注意したいのは二世帯住宅です。建物を区分所有として登記していれば、見た目が戸建てでも対象から外れます。
耐震改修するか取り壊すか、令和6年で増えた「第3の道」
旧耐震の戸建てでも、そのまま売るだけでは足りず、耐震改修か取壊しのどちらかが要ります。
ひとつは、家を耐震基準に適合させてから売る方法です。リフォームで強度を高めれば建物を残せますが、工事費がかかります。築古の家ほど費用はふくらみやすく、見積もりとの兼ね合いが判断どころになります。
もうひとつは、家を取り壊して更地にしてから売る方法です。古家付きより買い手はつきやすくなります。ただし解体費がかかり、更地にすると固定資産税が上がる点に注意が必要です。
令和6年1月以後は、第3の選択肢が加わりました。空き家のまま売り、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを終えれば、特例が使えます。売れるか分からないうちに解体費を負う不安が減り、選べる道が広がりました。
ただし買主が期限内に工事を終えないと、適用は受けられません。行き違いを避けるため、国土交通省は売買契約に工事完了の特約を入れるよう勧めています。
【判定2】その家は「ずっと空き家だった」と言えるか
家の条件をクリアしても、「ずっと空き家だったか」で多くの人がつまずきます。
この制度は空き家を減らすためのものなので、亡くなる前の住まい方と、相続後の使われ方が問われます。自分のケースを思い出しながら確かめてください。
被相続人は亡くなる直前、一人暮らしだったか
核になるのは、亡くなる直前に被相続人が一人で住んでいたかどうかです。
相続が始まる直前に、被相続人以外の人がその家に住んでいないことが条件です。配偶者や子と同居していた家は、空き家とは言えないため対象から外れます。
同居の有無は、被相続人の住民票の除票や戸籍の附票でたどれます。亡くなった時点で誰がその住所にいたかを、書類で示せるようにしておくと安心です。
同居者がいた場合は、原則として空き家特例を使えません。ただし同居していた相続人がその家に住み続けて売る場合は、自分が住むマイホームの3,000万円控除が選択肢になります。
老人ホームに入っていた場合も使える？
亡くなる直前に老人ホームへ入っていた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。
施設に移れば、最後の住まいは老人ホームと見なされます。それでも、入居の直前まで一人で暮らしていた自宅なら、空き家特例の対象として扱える道が用意されています。
鍵になるのは、入居の前に要介護認定や要支援認定を受けていたかどうかです。認定があり、その状態で老人ホームへ入っていれば、入居の事情として認められます。
あわせて、家を空き家のまま保つことも求められます。入居後から相続までのあいだ、家財を置いておく程度はよくても、人に貸したり誰かが住んだりすると外れます。
出典: 国税庁 No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
相続してから売るまで、人に貸したり住んだりしていないか
最後の確認は、相続してから売るまで空き家のままだったかです。
相続の時から売る時まで、その家を事業や賃貸、誰かの住まいに使っていないことが条件です。空き家のあいだに人へ貸すと、この要件から外れてしまいます。
短期間の使用でも判断に響くため、扱いに迷うときは早めに確認しておくと安心です。もったいないからと貸し出す前に、特例が使えなくなる点を思い出してください。
【判定3】期限と売却額の条件をクリアしているか
家と使われ方の条件を満たしても、売る「時期」と「金額」で対象から外れることがあります。
ここを越えれば、自分が使えるかどうかがほぼ固まります。相続からの期限と、売却額が1億円以下かを順に確かめましょう。
売却の期限に間に合うか
売却には二重の期限があり、どちらかを越えると使えなくなります。
ひとつは、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限です。もうひとつは制度そのものの期限で、今は2027年12月31日までと定められています。
たとえば2024年3月に相続が始まったなら、2027年12月31日までに売る必要があります。一方で2025年や2026年に相続したなら、制度の期限である2027年末が上限です。最近相続した人ほど、動ける時間は短くなります。
売却は契約から引き渡しまで、数か月かかることも珍しくありません。期限が近いなら逆算して早めに動き出すと、間に合わせやすくなります。
売却額は1億円以下か
もうひとつの条件は金額で、売却額が1億円以下に収まることが必要です。
この1億円は、同じ家や敷地を複数人で分けて売ったり、年をまたいで売ったりした分も合算して判定します。誰か一人でも合計が1億円を超えると、全員が特例を使えなくなります。
見落としやすいのが、固定資産税の精算金です。売買代金が9,990万円でも、買主から受け取る精算金20万円を加えると1億20万円となり、1億円を超えてしまいます。ぎりぎりのケースほど、こうした上乗せに注意が必要です。
【適用OKの人へ】3,000万円控除で実際にいくら節税できるか
判定で「使える」となったら、次に気になるのは「実際にいくら安くなるのか」です。
控除のある・なしで税額がどれだけ変わるか、まず数字で確かめます。相続人の人数や、取得費が不明なときの試算もあわせて見ていきます。
控除を使う場合と使わない場合で税額はこう変わる
控除を使えるかどうかで、納める税額は数百万円単位で変わります。
税金は売った金額ではなく、利益にあたる譲渡所得にかかります。その譲渡所得は売却額から取得費と譲渡費用を引いた残りで、空き家特例を使えるとここからさらに最大3,000万円を引けます。
たとえば、譲渡所得が控除前で4,000万円だったとします。所有期間が長い相続物件では、税率は20.315%が目安になります。
| 区分 | 控除なし | 控除あり |
|---|---|---|
| 課税対象 | 4,000万円 | 1,000万円 |
| 税額の目安 | 約813万円 | 約203万円 |
この例では、控除を使うことで税額が約609万円軽くなります。利益が3,000万円以内に収まれば、税金がゼロになることもあります。
出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続人が複数いるときの節税額
控除はひとりずつ使えますが、相続人が3人以上だと1人あたりの上限が下がります。
空き家を相続人で分け合うと、各自が自分の持分にかかる譲渡所得から控除を使えます。令和6年1月以後の譲渡では、相続人が2人までなら1人3,000万円、3人以上なら1人2,000万円が上限です。
| 相続人の数 | 1人あたりの上限 | 控除の合計 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 2人 | 3,000万円 | 6,000万円 |
| 3人 | 2,000万円 | 6,000万円 |
| 4人 | 2,000万円 | 8,000万円 |
表で目を引くのは、2人と3人で控除の合計が変わらない点です。3人目が増えても枠の総額は6,000万円のままで、1人あたりが3,000万円から2,000万円へ下がります。
ただし控除を使い切れるかは、各自の譲渡所得の大きさ次第です。持分に対する利益が上限より小さければ、枠を余らせる人も出てきます。
取得費がわからない場合の試算
取得費がわからなくても、売却額の5%を取得費として試算できます。
古い実家では、購入時の契約書が見つからないことも珍しくありません。その場合は、売却額の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使えます。
たとえば4,000万円で売るなら、取得費は200万円として計算します。取得費が小さいと利益は大きく出ますが、その多くは3,000万円控除で吸収できます。
【使えない・迷っている人へ】他の特例とどちらが得かを整理する
判定がNOでも、迷っていても、税負担を下げる道はまだ残っています。
空き家特例が使えないときの代わりや、似た特例とどちらが得かを整理します。相続税側の特例との関係もあわせて確かめます。
空き家特例が使えなかったときの代替
空き家特例が使えなくても、税負担を抑える方法はいくつかあります。
まず、特例なしでも税金そのものがなくなるわけではなく、利益が出た分にだけかかります。売却額より取得費と費用の合計が大きければ、そもそも譲渡所得は生じません。
もうひとつの選択肢が、相続税の取得費加算です。相続税を納めた人が、相続開始から3年10か月以内に売れば、その相続税の一部を取得費に上乗せできます。これにより利益が圧縮され、譲渡所得税が軽くなります。
出典: 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
「取得費加算の特例」と空き家特例はどちらが得か
空き家特例と取得費加算は同時には使えず、どちらか一方を選びます。
同じ物件には、両方を重ねて適用できません。譲渡所得を3,000万円まで一気に引ける空き家特例に対し、取得費加算は納めた相続税の分だけ利益を抑えられます。
目安になるのは、取得費に加算できる相続税の大きさです。加算できる額が3,000万円を上回るなら、取得費加算が有利になることもあります。逆に相続税が少なければ、空き家特例のほうが効きます。
どちらが得かは、相続税額や利益の大きさで入れ替わります。判断に迷うときは、試算をもとに税理士へ相談すると確実です。
出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
小規模宅地等の特例との関係
相続税側の小規模宅地等の特例とは税目が違うため、両方を使える場合があります。
空き家特例は売ったときの譲渡所得税を、小規模宅地等の特例は相続時の相続税を軽くします。かかる税金が別なので、要件を満たせば一方が他方を妨げません。
ただし、それぞれに細かな適用条件があります。両取りをねらうなら、早い段階で税理士に組み合わせを確かめておくと安心です。
出典: 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の特例（小規模宅地等の特例）
控除を受けるための手続きと必要書類
判定で使えるとわかっても、それだけで控除されるわけではありません。
市区町村で確認書をもらい、確定申告で申請して、はじめて控除が受けられます。申告しなければ、使える人でも適用されません。
全体の流れ
手続きは、市区町村での確認書取得と、税務署への確定申告の二段構えです。
flowchart LR
A([売却]) --> B[市区町村で<br/>確認書を申請・取得]
B --> C[翌年の確定申告で<br/>書類を添付して申請]
C --> D([控除の適用])
順番に進めれば難しくありません。まず空き家のある市区町村で確認書を受け取り、その確認書を添えて確定申告をします。
申告するのは、売った年の翌年の確定申告期間です。確認書の取得には時間がかかるため、早めに動き出すと安心です。
「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方と必要書類
確認書は、空き家のある市区町村の窓口で受け取ります。
発行するのは税務署ではなく、家屋の所在地の市区町村です。建築や住宅、空き家対策の担当課が窓口になることが多く、部署名は自治体で異なります。
申請には、被相続人の除票住民票や家屋の登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添えます。空き家だったことを示すため、電気・ガス・水道の使用中止がわかる書類や、空き家として募集した広告も求められます。
気をつけたいのは、相続後や売却後では集めにくい書類があることです。公共料金の使用中止の記録や家屋の写真は、早めに手元へ残しておくと後で困りません。
令和6年からは申請書の様式が更新され、売り方ごとに用紙が分かれています。交付まで数日から数週間かかることもあるため、確定申告から逆算して申請しましょう。
確定申告で添付する書類と申告のポイント
確認書がそろったら、確定申告で所定の書類を添えて控除を申請します。
申告では、譲渡所得の内訳書に加え、家屋と敷地の登記事項証明書や売買契約書の写しを添付します。耐震改修をして売ったなら、耐震基準適合証明書なども必要です。
控除で税額がゼロになる場合でも、確定申告は欠かせません。申告して初めて特例が認められるため、納税がなくても手続きは必要です。
申告期間は、売った翌年の2月16日から3月15日までが基本です。書類が多く準備に時間がかかるため、年内のうちから少しずつ集めておくと落ち着いて臨めます。
被相続人居住用財産の3,000万円控除に関するよくある質問
ここまでで触れきれなかった、よくある不安に短く答えます。
申告のやり直し、共有での相続、期限が迫るときの三つを取り上げます。自分に当てはまるものを確かめてください。
申告を忘れた・後から使えると気づいた場合はどうする？
この控除は申告して初めて使えるもので、出し忘れると取り戻すのは簡単ではありません。
特例を使うには、確定申告でその意思を示し、確認書などを添える必要があります。控除を使わずに申告を済ませてしまうと、後から更正の請求で付け足すことは原則できません。
救済されるのは、災害などやむを得ない事情で書類を出せなかった場合に限られます。使えると気づいたら、申告を終える前に動くことが何より大切です。
申告そのものをまだしていないなら、できるだけ早く正しく申告すれば間に合うこともあります。判断に迷うときは、税理士に相談すると安心です。
共有で相続した場合、全員が3,000万円ずつ控除できる？
共有で相続したなら、各自が自分の持分の利益から控除を使えます。
ただし令和6年1月以後の譲渡では、相続人が3人以上だと1人あたりの上限が2,000万円に下がります。2人までなら、これまでどおり1人3,000万円までです。
期限ギリギリで売却が間に合いそうにないときは？
期限が迫っているなら、まずは売却のスピードを上げる手を考えます。
買い手探しから引き渡しまでには、数か月単位の時間がかかります。年末が近いと、契約が翌年にずれて期限を越えてしまうこともあります。
間に合わせるには、価格の見直しや、買い取りで早く売る方法も選択肢になります。複数の不動産会社に相談し、現実的な期間で売れるかを早めに見極めましょう。
どうしても間に合わないときは、無理をせず代わりの特例に目を向けるのも一つの判断です。早めに動くほど、選べる道は多く残ります。
まとめ
相続した実家の3,000万円控除は、家の状態・住まわれ方・売却の時期と金額という条件を一つずつ確かめれば、自分に使えるかを見極められます。
使えるなら、いくら節税できるかを具体的に試算できます。使えないときも税負担を抑える別の道があり、控除には申告などの手順も欠かせません。
まずは実家がいくらで売れそうかを知ることが、判断の出発点になります。住み替えのトビラの一括査定で複数社の見積もりを比べ、気になる点は専門家に相談しながら進めてみてください。
