実家じまいは何から？現状把握から完了までの進め方6ステップ

親の家をどうすればいいのか、何から手をつけるか分からないまま、時間だけが過ぎていませんか。

手放す申し訳なさや、兄妹との話し合いへの気後れも、立ち止まる理由になりがちです。

この記事を読めば、現状把握から完了までの段取りが描け、迷わず最初の一歩を踏み出せます。

実家じまいの全体像｜終わるまでの流れと「自分が今どこにいるか」（所要期間：全体で半年〜3年）

実家じまいは片付け作業ではなく、家の現状把握から処分の実行までを自分で段取りして終えるプロジェクトです。

親の家をどうするかは、いま多くの家庭が向き合う課題です。総務省の調査によると、空き家は過去最多の水準に達しました。管理が行き届かないまま放置すると、土地の税優遇が外れて固定資産税が増える場合もあります。この記事では着手から完了までの流れを示し、自分が今どの段階にいるかを確認できます。

出典: 総務省 令和5年住宅・土地統計調査／国土交通省 空き家対策

実家じまいとは何か（家じまいとの違い）

実家じまいとは、親の家の権利や状態を確認し、最終的に売る・貸す・壊す・残すのいずれかで決着させるまでの一連の取り組みです。

似た言葉の「家じまい」は、自分の住まいを畳んで住み替える場面で使われます。実家じまいは親世代の家が対象で、相続や兄妹との合意など、ひとりでは完結しない要素が加わります。

終わりの線引きは、片付けの完了ではありません。家の扱いを決め、名義や費用の手続きまで終えて、ようやく区切りがつきます。

終わるまでの全工程マップ

実家じまいは大きく6つの段階に分かれ、上から順に進めると無理なく完了へ近づきます。

この順番には意味があります。たとえば相続の権利が固まる前に売却を進めても、契約まで届きません。片付けも、処分方法を決める判断材料を残したまま動くと、後で困りがちです。

全体の期間はおおむね半年から3年と幅があり、相続人の人数や家の状態によって進み方は変わってきます。急がなくて構いませんが、各段階の目安を持つと見通しが立ちます。

あなたはどのルート？親が存命か、相続登記が済んでいるか

同じ実家じまいでも、親が存命かどうかや相続登記の有無で、最初に取り組む段階が変わります。

親が元気なうちは本人と方針を話せるため、現状把握と気持ちの整理から始められます。判断能力が下がっているなら、売却や契約に本人の意思確認が要るため、成年後見などの準備が先に必要です。

親が亡くなっているなら、相続登記が済んでいるかで分かれ道になります。登記が未了なら権利を確定する段階から、済んでいれば片付けや処分方法の検討から進めます。

相続で不動産を取得したときは、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります(2024年4月施行)。期限を過ぎると過料の対象になるため、親を亡くした人は名義の状況を早めに確かめておくと安心です。

まずは自分がどのルートにいるかを見極めることが、迷わず一歩を踏み出す出発点になります。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化

【STEP1】まず実家の「今」と自分の気持ちを整える（着手期：〜1か月）

実家じまいの第一歩は、片付けでも売却でもなく、家の現状を把握して気持ちを整えることです。

親の家を前にすると、つい目につく片付けから始めたくなります。けれど最初に立ち止まり、家の状態と自分の気持ちを確かめておくほうが、後の判断で迷いません。着手期はおおむね1か月を見ておくと、慌てずに進められます。

親の家の現状を把握する（権利関係・残置物・建物の状態を見て回る）

着手期にまずやることは、家の権利・中身・建物の状態を実際に見て回り、現状を一通りつかむことです。

確認するのは大きく3つに分かれます。誰の名義かという権利関係、残された家財の量、そして雨漏りや傾きといった建物の傷みです。登記事項証明書や固定資産税の納税通知書を手元に置き、現地と突き合わせながら歩くと、見落としが減ります。

見て回ると、その先の進め方が具体的に見えてくるはずです。名義が親のままなら相続の手続きが必要ですし、家財が多ければ片付けに人手と費用がかかります。傷みが激しい家であれば、売却よりも解体が現実的な選択です。

見落としやすいのは、名義が祖父母の代で止まっているケースです。所有者があいまいなまま話を進めると、後になって相続人の確定だけで思わぬ時間を取られます。まず名義をはっきりさせておけば、こうしたつまずきは防げます。

「親の家を手放す申し訳なさ」とどう折り合いをつけるか

親の家を手放すうしろめたさは自然な感情で、無理に消そうとせず、進めながら少しずつ折り合いをつけて構いません。

「親が大切にした家を自分の代で手放してよいのか」という迷いは、多くの人が抱えます。けれど家を残すこと自体が目的ではなく、親が本当に望んだのは家族が困らないことのはずです。そう捉え直すと、手放す決断も親への裏切りではないと思えてきます。

感情を後回しにすると、判断のたびに気持ちが引っかかるものです。写真に思い出を残す、形見を一つだけ手元に置くなど、気持ちの置き場所を先に決めておくと楽になります。

ありがちなのは、踏ん切りがつかず着手そのものを先延ばしにすることです。その間も家の傷みや管理の手間は積もっていくため、迷いを抱えたままでも小さく動き出すほうが、心の負担はかえって軽くなります。

着手前に揃える書類と、ここでやりがちな失敗

着手の前に、現状把握と次の段階で使う基本書類を揃えておくと、動き出しがなめらかになります。

この段階で便利なのは、家の名義がわかる登記事項証明書と、固定資産税の納税通知書です。本人確認や家族関係がわかる書類もあると、相続の段階で慌てずにすみます。

注意したいのは、気持ちが先走り、片付けから始めてしまうことです。着手期はまだ捨てる段階ではなく、権利証などを誤って処分すると後の手続きで困るため、今は集めることに専念すれば十分です。

【STEP2】兄妹・親族で方針を合わせる（合意形成期：1〜3か月）

兄妹や親族と方針を合わせる段階は、実家じまいを最後までやり遂げる土台になります。

家の名義や処分は、自分ひとりの判断では進められません。誰かが先回りして話を進めると、後で関係がこじれ、かえって時間がかかります。合意形成期はおおむね1〜3か月をみておけば十分です。

誰と・どの順番で・何を話すか（話し合いの場のつくり方）

誰を話し合いに加え、どの順番で何を相談するかを先に決めると、合意がまとまりやすくなります。

最初に声をかけるのは、相続人になる兄妹や、親の世話に深く関わってきた人です。全員をいきなり集めるより、近しい人と方向性を共有してから輪を広げると、話が通りやすくなります。遠方の兄妹とは、グループのメッセージや短い通話を使うと温度差が出にくくなります。

話す順番は、関係が近い人から外側へと広げるのが基本です。最初の場では細かい金額に踏み込まず、「家をどうしたいか」という大きな方向性から入ると、対立が生まれにくくなります。相手の事情や考えをひととおり聞いてからのほうが、その後の相談もまとまります。

やりがちなのは、よかれと思って最初の場で結論まで出そうとすることです。押し切ると納得が得られず、後で蒸し返されます。初回は方向性の共有にとどめ、判断は持ち帰ってもらうほうが早くまとまります。

揉めやすいポイントと、先に決めておくべきこと

揉めごとは決める順番をまちがえると起きやすく、お金より先に方向性と役割を固めるのが安全です。

合意で詰めるのは、大きく分けて処分の方向性と費用の負担、そして役割分担です。家を売るか貸すか壊すか、費用を誰がどう持つか、誰が窓口になるかを順に整理していきます。この3点が固まると、その後の作業で迷いがぐっと減ります。

順番としては、お金の話より先に方向性をそろえるのが要です。売る方向だと決まっていないのに費用負担から話すと、前提がぶれて議論が空回りします。大枠が見えてから具体を詰めれば、話はまとまります。

こじれやすいのは、お金の負担と「誰が親の面倒をみたか」という思いが重なる場面です。同居して介護を担った人ほど貢献を認めてほしい気持ちが強く、これを無視すると深い溝になります。金額の公平さに加え、それぞれの事情にも目を向けることが、円満への近道です。

後でこじれないための記録の残し方（議事録・簡易合意書）

話し合いで決めたことは、簡単でよいので書き残しておくと、後の「言った・言わない」を防げます。

大げさな書面は要りません。日付と参加者、決まったことと保留した点をメモにまとめ、全員に共有すれば十分です。費用の分担や役割など大事な点だけは、簡単な合意書にして各自が控えを持っておくと安心です。

口約束だけだと、時間がたつほど記憶が食い違い、決めたことが揺り戻されます。記録は相手を縛るためではなく、お互いが安心して次へ進むための土台です。

【STEP3】相続の手続きを進めて権利を確定させる（権利確定期：2〜6か月）

相続登記で家の名義を引き継ぐまでは、売却も解体も次の段階へは進められません。

ここは、誰が家を引き継ぐかを正式に確定させる段階です。2024年4月からは相続登記が義務になり、取得を知った日から3年以内の申請が求められます。書類集めや話し合いを含め、期間はおおむね2〜6か月をみておくと安心です。

相続登記までの流れと、ここで決めること（遺産分割→登記）

相続登記までは、遺産分割の話し合いをまとめてから書類をそろえ、法務局に申請する流れです。

最初に、亡くなった親の戸籍をたどって相続人を確定します。次に、誰が家を引き継ぐかを話し合い、その内容を遺産分割協議書にまとめるのが基本です。全員が署名と実印で合意したら、戸籍や住民票をそろえ、法務局へ相続登記を申請します。

話し合いで決めるのは、家を誰の名義にするか、共有か単独かという点です。共有名義は一見公平に見えますが、後で売るときに全員の同意が要り、手続きが重くなりがちです。売却まで見据えるなら、代表者の単独名義にしておくほうが動かしやすくなります。

気をつけたいのは申請の期限です。相続で不動産を取得したときは、取得を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。話し合いが長引いて間に合わないときは、相続人申告登記という簡易な届け出で、いったん義務を果たせます。

あわせて頭に入れたいのが相続税です。遺産の総額が一定の非課税枠を超えると、相続を知った翌日から10か月以内に申告と納税が必要になり、登記より期限が短くなります。多くの実家はこの枠に収まりますが、超えそうなら早めに税理士へ確認しておくと安心です。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化

親が存命・認知症のケースの進め方（成年後見・家族信託）

親がまだ存命でも、判断能力が下がっていると、本人に代わる備えが必要になります。

認知症などで判断能力が十分でないと、たとえ家族でも、本人に代わって家を売ったり貸したりはできません。こうしたときに使えるのが、家庭裁判所が選んだ人が本人の財産を管理する成年後見制度です。本人の判断能力があるうちなら、家族に管理を託す家族信託という手も使えます。

大切なのは、2つの使い分けです。すでに判断能力が低下しているなら成年後見、元気なうちに将来へ備えるなら家族信託が向きます。ただし成年後見では家庭裁判所の関与が続き、自宅の売却には許可が要るなど、自由度は下がります。

落とし穴は、「まだ元気だから」と先延ばしにすることです。判断能力が下がってから動くと、家族信託はもう使えず、打てる手が一気に減ります。意思を確かめられるうちに家の扱いを一度話しておくと、将来の選択肢が残せます。

手続きでつまずく場面と、専門家に頼むかの見極め

名義が古く相続人も多い家だと、手続きは一気に重くなりがちです。

よくつまずくのは、名義が祖父母の代で止まり、相続人が何人にも枝分かれしているケースです。会ったこともない親族の同意が要るようになり、書類集めだけで何か月もかかります。

登記の手続きは自分でもできますが、相続人が多く書類も複雑なときは、司法書士に任せたほうが早く確実です。費用を惜しんで自力にこだわると3年の期限が迫るため、迷ったら一度だけでも専門家に相談すると安心です。

【STEP4】家財を片付ける（片付け期：1〜3か月）

片付けは捨てるだけの作業ではなく、進める順番しだいで後の負担が大きく変わります。

勢いで捨て始めると、後で必要になる書類や思い出の品まで失いかねません。先に残すものを見極めてから、手を動かすのが安心です。物量が多ければ業者の手も借りながら、1〜3か月をめどに片付けます。

片付けの進め方と「捨てる前に必ず確認すること」

片付けは、捨てる前に「残すもの」を先に抜き出してから、部屋ごとに進めるのが安全です。

進めやすいのは、玄関や物置など思い出の薄い場所から手をつけ、寝室や仏壇まわりを後にする順番です。各部屋で、残す・譲る・売る・捨てるのおおまかな仕分けをしてから、まとめて搬出します。一度に完璧を目指さず、区切りのよい場所ごとに終わらせると、気持ちも続きます。

捨てる前に必ず確認したいのが、家の中から出てくる重要書類と貴重品です。権利証や保険証券、通帳や現金、貴金属といった貴重品はほかの紙類に紛れて捨てられがちです。判断に迷うものは一箇所にまとめ、後でゆっくり確認する流れにすると、取り返しのつかない処分を防げます。

ありがちな失敗が、売却や解体の判断材料を先に捨ててしまうことです。建物の図面やリフォームの記録、境界を示す書類は、売るときや壊すときに役立ちます。思い出の品も勢いで処分すると後悔が残るため、写真に撮ってから手放すなど、ひと呼吸おくと安心です。

自分でやるか業者に任せるかをどう判断するか

判断の軸は、荷物の量と使える時間、そして実家までの距離の3つです。

荷物が少なく、近くに住んでいて時間も取れるなら、自分で進めても十分こなせます。物量が多くて遠方なら、無理せず業者に任せるほうが長続きします。

気をつけたいのは、料金の安さだけで業者を選ぶことです。極端に安い見積りは後から追加請求や雑な作業につながりやすいので、対応の丁寧さや説明のわかりやすさも合わせて見ておくと安心です。

片付け費用の相場と、業者選びの落とし穴

片付けを業者に頼む費用は間取りで大きく変わるため、複数社の訪問見積りで比べます。

費用は荷物の量しだいで幅がありますが、間取りがおおよその目安です。(2026年現在)

同じ間取りでも、搬出のしやすさや量で金額は前後します。

見積りを取るときは、総額に加えて内訳まで確認することが大切です。人件費や車両費、処分費といった項目が分かれて書かれ、追加料金の条件まで明記されているかを見ます。一式いくらとだけ書かれた見積りは、後から金額が膨らみやすいので注意がいります。

気をつけたいのが、不透明な業者による不法投棄です。回収した家財を山林などに捨てる悪質な業者もおり、依頼主の責任が問われることもあります。一般廃棄物の収集運搬や古物商などの許可があるか、会社の所在がはっきりしているかを確かめると、安心して任せられます。

STEP5　売る・貸す・壊す・残すを決める（意思決定期：1〜3か月）

ここは実家じまいで最も大きな決断で、売る・貸す・壊す・残すのどれを選ぶかを決めます。

大切なのは、4つの道を同じものさしで見比べることです。正解は家ごとに違い、立地や築年数、家族の気持ちによって大きく変わります。1〜3か月のうちに、自分に合う方向を一つに絞り込むのが目標です。

4つの処分方法をどう選ぶか（全体像と判断軸）

4つの方法は費用や手間、税の扱いが異なるため、まず全体を見比べてから絞り込みます。

見比べる軸は、費用・手間・期間・税・向き不向きの5つです。

表はあくまで出発点で、最後は家の状態と家族の希望で決めていきます。

買い手がつきそうな立地なら、現金化できて手間も少ない売却が第一候補になります。駅や生活施設が近く賃貸需要が見込めるなら、貸して収入を得るのも有力です。ただし貸すなら、修繕や入居者対応など続く手間も覚悟がいります。

建物の傷みが激しく売りにくいなら、解体して更地にすると土地が動きやすくなります。当面使う予定があるうちは、急がず残して様子を見るのも手です。どれを選ぶにせよ、家族の希望と家の現実をすり合わせる作業が欠かせません。

気をつけたいのが、「とりあえず残す」を続けてしまうことです。空き家のままでも固定資産税や管理の費用はかかり続け、放っておくほど負担だけがたまっていきます。決めきれないとしても、いつ見直すかだけは決めておくのが安全です。

「売れない実家」だったときの考え方

築古や地方で売れないときも、打てる手はいくつか残っています。

まず思いつくのは、隣の家や近所に「使いませんか」と声をかけてみることです。建物を解体して更地にすれば、要件を満たす土地を国へ引き取ってもらう相続土地国庫帰属という制度もありますが、審査や負担金がかかります。

大事なのは、粘る期間を先に区切っておく姿勢です。値下げや売り方を工夫しても動かないなら、空き家バンクや買取業者にも当たり、持ち続けるほど負担が増える点を忘れないことが大切です。

税金で損しないための要点（譲渡所得・特別控除・固定資産税）

売って利益が出ると税がかかりますが、相続した空き家には大きな控除があり、使えるかどうかで負担が変わります。

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、その分に所得税と住民税がかかります。相続した家は親が持っていた期間を引き継ぐため、税率の低い長期譲渡になりやすいのが特徴です。ただし古い家で取得費がわからないと、売却額の5%しか差し引けず、税が膨らみやすくなります。

ここで効くのが、相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、税が大きく抑えられます。2024年以降は、買主が引き渡し後に解体や耐震改修をするケースも対象に加わり、使いやすくなりました。

注意したいのは、控除には期限があることです。今の特例は2027年末までの売却が対象で、相続から3年を過ぎると使えなくなります。相続人が3人以上のときは、一人あたりの控除が2,000万円までに下がる点も覚えておきたいところです。

売らずに持ち続けるなら、かかり続ける税にも目を向けておきます。空き家を放置して特定空家などに指定され勧告を受けると、土地の固定資産税の優遇が外れ、負担が最大で6倍になることもあります。控除も税額も条件しだいで大きく変わるので、迷ったら早めに税理士へ相談すると安心です。

出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／国土交通省 空き家対策

STEP6　決めた方法を実行し、実家じまいを終える（実行・完了期：3か月〜1年）

ここまで来れば、あとは決めた方針を形にするだけで、実家じまいの完了はもう目前です。

売却も解体も賃貸も、いったん実行に入れば、進める手順はおおむね決まっています。実行・完了期の目安は、方法しだいで3か月から1年ほどです。やり残しなく終えられれば、気持ちの区切りもつき、次へ進めます。

売却・解体・賃貸それぞれの実行の流れと判断

選んだ方法ごとに進め方は違いますが、信頼できる相手を選び、節目で判断すれば迷いません。

売却なら、不動産会社と媒介契約を結んで売り出し、買い手がつけば契約と引き渡しへ進みます。会社選びでは査定額の高さに加え、根拠の説明が丁寧かどうかも見ます。

解体なら、複数の業者から見積りを取り、工事の範囲と費用を比べるのが基本です。見積もりには付帯工事や残置物の処分が含まれるか、内訳まで確かめるのが安心です。

賃貸なら、必要な修繕を済ませてから入居者を募集します。遠方なら、入居者対応まで管理会社に任せられて運営が楽になります。

気をつけたいのが、実行に入ってからの想定外です。更地にしたのに買い手がつかない、貸し出したのに空室が続くといったことも起こります。一つの方法に賭けきらず、だめなときの次の手も頭の片隅に置いておくと、慌てずにすみます。

見落としやすい手続き（解体の補助金・近隣対応・建物滅失登記）

実行のあとに残るのが、忘れると後で響くいくつかの手続きです。

解体を選ぶなら、自治体の補助金を先に調べておくと費用を抑えられます。老朽空き家の取り壊しに補助を出す自治体は多く、上限や条件は自治体ごとにまちまちです。補助金の多くは工事の着手前の申請が条件なので、契約より先に役所へ確認します。

解体や賃貸だと、近隣への配慮が仕上がりを左右する大切な要素です。工事の前に一声かけておくと、騒音や車両の出入りがあっても苦情になりにくくなります。

特に忘れやすいのが、解体後の建物滅失登記です。取り壊した建物は、滅失から1か月以内に登記を申請する義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になります。登記をしないと、なくなった建物に固定資産税がかかり続けることもあるので、早めにすませるのが安心です。

「やってよかった」で終えるための最終確認

最後に細かな後始末を片づければ、実家じまいは「やってよかった」と思える区切りを迎えます。

意外と残りやすいのが、止め忘れた契約です。電気・ガス・水道や固定電話、各種サブスクは、使わないまま料金が引き落とされがちです。郵便物や通帳の動きを手がかりにまとめて解約しておくと、後腐れがありません。

ここまで終えれば、長く心にあった宿題を一つ片づけたことになります。気負わず踏み出した一歩が家族の負担を減らし、自分の気持ちにも区切りをつけてくれるはずです。方針に迷いが残るなら、複数社にまとめて査定を頼める一括査定で、実家の今の価値を確かめるところから始められます。

まとめ

実家じまいは、親の家を現状把握から処分の実行まで段取りして終えるプロジェクトです。片付けるだけでは終わらず、家族の合意や相続の手続きも欠かせません。

着手から完了までは半年から3年ほどですが、順番に沿って進めるほど迷いは減ります。親への思いに折り合いをつけながら一歩ずつ動けば、終わりは着実に近づきます。

迷ったときの最初の一歩は、実家の今の価値を知ることです。複数社にまとめて頼める一括査定を使えば、売る・貸す・残すを考える材料がそろいます。迷ったときは、専門家への相談も心強い支えになります。