住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

住宅ローンが残る家を売って、本当に新しい家へ住み替えられるのか。

売却額が残債に届かないかもしれず、住み替えローンを使うべきか迷う方は少なくありません。

この記事を読めば、自分の売却額・残債・年収に照らして、使えるか・使うべきかを自分で判断できるようになります。

まず30秒で確認｜あなたに住み替えローンは「必要か・使えるか」セルフ判定マップ

この記事は商品の説明ではなく、住み替えローンを自分が使えるか・使うべきかを見極めるためのものです。

売却額と残債、そして審査の判定軸に自分を当てはめれば、いま検討に値する状況かが短時間で見えてきます。

そもそも検討すべき状況？（売却額とローン残債の関係をまず見る）

住み替えローンを考える出発点は、いまの家の売却見込み額がローン残債を下回るかどうかです。

まず見比べるのは2つの数字です。売却見込み額は不動産会社の査定でおおよそをつかめますし、残債は金融機関の残高証明書や返済予定表で確認できます。

売却見込み額が残債を下回る状態はオーバーローンと呼ばれ、不足分まで上乗せして借りる住み替えローンの検討対象になります。逆に同じか上回るなら、売却代金で完済できるため使わずに済む可能性が高いといえます。

使えそう？（審査の5つの判定軸を一覧でチェック）

使えるかどうかは、金融機関が共通して見る5つの軸に自分を当てはめると見当がつきます。

住み替えローンは残債の上乗せ分まで借りるため、一般の住宅ローンより審査は慎重になりがちです。だからこそ、下の5つの軸で自分の通りやすさをあらかじめ見ておくと安心です。

• □ 年収と返済負担率 ／ 借入総額に見合う収入か
• □ 年齢 ／ 完済時の年齢が条件内に収まるか
• □ 勤続年数・雇用形態 ／ 収入の安定をどう見られるか
• □ 信用情報 ／ 過去の延滞や他の借入はないか
• □ 新居の担保価値 ／ 購入する物件が評価されるか

チェックが多く埋まるほど、検討を前に進めやすくなります。ただし基準は金融機関ごとに違うため、ここでの結果は合否ではなく通りやすさの目安と考えてください。

この記事の判定の進み方（必要→使える→返済できる→使う／代替）

読み進める順番は、「必要か・使えるか・返済できるか、そして実際にどう動くか」です。

最初に売却額と残債で検討対象かを確かめ、次に5つの軸で使えそうかを見ていきます。そこを越えたら、膨らんだ借入を本当に返しきれるかまで踏み込んで考えます。

使えると判断できた人は申込から決済までの段取りへ、難しいと出た人は住み替えを諦めずに済む代替策へと向かいます。どの結果になっても、最後には次の一歩が見つかるはずです。

住み替えローンとは？「自分が使う前提」で押さえる仕組みと普通の住宅ローンとの違い

住み替えローンは、売却してもローンが残る人が、残債と新居の購入資金をまとめて借りる住宅ローンです。

この仕組みを自分の売却額と残債に当てはめて理解すると、この先の判断がぐっと進めやすくなります。

残債と新居購入資金を1本化する仕組み（自分の状況に当てはめて理解する）

住み替えローンは、売却で返しきれない残債と新居の購入資金をひとつにまとめて借りる商品です。

たとえば残債が2,000万円ある家が1,800万円で売れると、返しきれない200万円が手元に残ります。この200万円を新居の購入資金に足して、まとめて借りるのが住み替えローンの基本です。

売却と購入をひとつの流れで進められるため、残債が残ることを理由に住み替えを諦めずに済みます。

出典: りそな住宅ローン（住みかえプラン）／りそな住みかえローン｜りそな銀行・埼玉りそな銀行

普通の住宅ローンとの決定的な違い（借入が物件価格を超える・無担保部分を含む）

普通の住宅ローンとの決定的な違いは、借りられる額が物件の価値を超え、その超過分に担保がつかないことです。

通常の住宅ローンなら、借りられる額は購入物件の担保評価額までに収まります。万一返済が止まっても、その物件を売れば貸したお金を回収できるからです。

住み替えローンはここに、売れ残った残債を上乗せします。すると借入総額が新居の担保評価額を超え、物件の価値以上を借りることになります。これが、借入額が膨らむ1つ目の理由です。

もう1つは、上乗せした残債分に担保がつかないことです。新居を担保にできるのは購入資金の範囲までで、持ち越した残債は返済が滞っても回収できない無担保部分として残ります。貸したお金を物件で回収しきれない分、貸す側のリスクは確実に大きくなります。

つまり自分の借入額が膨らむのは、この2つの違いが重なるからです。膨らんだ借入をどこまで背負えるかが、この先の使えるか・返せるかを大きく左右します。

出典: みずほ買い替えローン｜みずほ銀行

【判定1】住み替えローンを検討すべき状況か（売却額とローン残債の関係）

住み替えローンを検討すべきかは、家を売っても残債が残る状況かどうかで決まります。

売却して手元に残る見込みと残債を見比べれば、そもそも検討対象に入るかが見えてきます。

売却額がローン残債を下回る人（オーバーローン＝検討対象）

売却の手取り見込みが残債を下回るなら、あなたは住み替えローンの検討対象です。

確かめ方はシンプルです。売却見込みは不動産会社の査定でおおよそをつかみ、残債は残高証明書や返済予定表、金融機関のWebサイトで確認できます。

ここで見落としやすいのが、査定額そのままで比べてしまう点です。実際には仲介手数料や抵当権抹消の費用が差し引かれるので、本当に手元に残るのは見込み額のほうです。

手取りが残債に届かないこの状態がオーバーローンで、住み替えローンの検討に進む人がここに当てはまります。差額を新居のローンに上乗せして借りられるかどうかは、次の審査しだいです。現在地としては検討対象に入り、使えるかの確認へと進みます。

売却額がローン残債を上回る・ほぼ同額の人（使わずに済む可能性）

手取り見込みが残債と同じか上回るなら、住み替えローンを使わずに済む可能性が高いといえます。

売却代金でいまのローンを完済できれば、抵当権を外して家を引き渡せます。新居の購入は通常の住宅ローンで組めるため、わざわざ住み替えローンを選ぶ理由は薄くなります。

ほぼ同額で数十万円ほど届かない程度なら、不足分を手元の資金で補えば住み替えローンに頼らずに進められます。売却で残債を上回る人なら、差額が手元に残り、新居の頭金や諸費用にあてられます。

【判定2】住み替えローンの審査に通りそうか｜5つの判定軸で自己チェック

審査に通りそうかは、金融機関が共通して見る5つの軸で自分の通りやすさを測ると見当がつきます。

住み替えローンは借入が大きい分だけ審査も厳しく、基準は機関ごとに違うため通りやすさで捉えるのが現実的です。

年収と返済負担率（借入総額が大きい分ここが最重要）

借入総額が大きい住み替えローンだと、年収に返済額が見合うかを最も重く見られます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。民間の審査だとおおむね30〜35%が目安で、フラット35なら年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と公表されています。

自分で確かめるなら、年間返済額を年収で割って割合を出すのが手早い方法です。ただし金融機関は実際の金利ではなく3〜4%程度の審査金利で返済額を計算するため、手元の試算より厳しめに見られます。

住み替えローンは新居の価格に売れ残った残債が乗るため、同じ年収でも返済負担率は膨らみやすくなります。さらに自動車ローンやカードの返済も割合に算入されるため、返せる借入は先に片づけておくと有利です。

年収だけで届きにくいときは、配偶者との収入合算やペアローンで返済力を補う手があります。頭金を増やして借入額そのものを抑えれば、返済負担率を基準内に収めやすくなります。

年齢（完済時年齢80歳の壁・50代での通し方）

年齢は審査で最も重く見られる項目で、完済時に何歳になるかが通過の分かれ目です。

国土交通省の調査によると、完済時年齢を考慮する機関は98.4%にのぼり、審査項目の中で最も多い項目です。多くの金融機関は、この完済時の年齢を80歳未満（一部は75歳未満）に定めています。

出典: 令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省

確かめ方は、借入時の年齢に返済期間を足して完済時年齢を出すだけです。たとえば54歳で組むと、完済時80歳未満の枠だと返済期間は最長25年ほどに縮み、借りられる額も小さくなります。

返済期間を延ばしにくい年代だと、頭金を厚くして借入額を抑えるのが基本の備えです。親子で返済を引き継ぐリレー返済を使えるなら、完済時年齢の壁をやわらげられることもあります。

勤続年数・雇用形態（個人事業主・転職直後の注意）

勤続年数や雇用形態は、収入の安定をどう見られるかを大きく左右します。

金融機関は、毎月の収入がどれだけ安定して続くかを見ています。会社員は源泉徴収票の年収で、個人事業主は確定申告の所得で判断されるのが基本です。

個人事業主は、直近2〜3年の所得が安定しているかをとくに見られます。転職して間もない場合は勤続年数の短さがマイナスに働きますが、同じ業種へのキャリアアップ転職なら理由を説明することで評価が変わることもあります。

対処として、転職直後なら一定期間の勤務実績を積んでから申し込むのが無難です。個人事業主や勤続の短い人は、年収を基準に審査するフラット35のような商品が選択肢になります。

信用情報（過去の延滞・他の借入の影響）

信用情報に過去の延滞や多額の借入があると、ほかの条件が良くても通りにくくなります。

クレジットやローンの利用履歴は、CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターの3機関に記録されています。延滞や債務整理の記録はおおむね5年は残るので、心当たりがあれば開示請求で先に確かめておくと安心です。

延滞の記録が残っている間は、消えるのを待ってから申し込むのが現実的です。他の借入が負担になっているなら、先に完済して返済負担率を下げておくと審査での印象が変わります。

新居の担保価値（購入物件が評価されるか）

購入する新居の担保価値も審査され、評価しだいで借りられる額が変わります。

新居は住み替えローンの担保になるため、その価値が低いと融資額も抑えられがちです。とくに旧耐震基準のマンションや築年数の経った戸建ては、評価が低めに出やすい点に注意がいります。

借りられる額のおおまかな目安は、新居の担保評価額に売れ残った残債を足した範囲です。ここまでの軸をクリアできそうなら、次に確かめるのは、その膨らんだ額を無理なく返していけるかどうかです。

【判定3】住み替えローンの返済は成り立つか｜金利と月々の負担を自分の数字で確かめる

審査に通っても、膨らんだ借入を無理なく返しきれるかを確かめて初めて、使うべきかの判断ができます。

通常より高めの金利と上乗せ分が、月々と総返済をどれだけ重くするかを自分の数字で確かめておきます。

住み替えローンの金利相場（普通の住宅ローンより高めになる理由）

住み替えローンの金利は、通常の住宅ローンより高めに設定されることがあります。

2026年時点の通常の住宅ローンは、変動金利が年1%前後、長期の固定金利が年2%台半ばが目安です。住み替えローンはこの水準より高めになることがあり、借入が大きいぶん金利差の影響も大きく出ます。

高くなる理由は、上乗せした残債分が新居の担保で守られないことにあります。貸す側は回収できない部分のリスクを金利に反映するため、通常より割高になりやすいわけです。

借入が膨らむと返済はどう変わるか（売却損×残債の数値シミュレーション）

上乗せ分が増えるほど、月々も総返済額も想像以上に重い負担です。

残債が1,000万円残る家を手取り500万円で売ると、足りない500万円が新居のローンに乗ります。新居を3,000万円とすれば、借入は合わせて3,500万円です。

通常より高めの一例として年1.5%・35年の元利均等で試算すると、3,000万円は月々約9.2万円、3,500万円は約10.7万円になります。上乗せ500万円で、毎月の負担が1.5万円ほど増える計算です。

効いてくるのは総返済額です。同じ条件で35年通すと総返済は約640万円も増え、上乗せした500万円を上回って膨らみます。差額は利息であり、借入が大きいほど負担は増す一方です。

（年1.5%・35年・元利均等返済での試算。金利が変われば金額も変わります）

住み替えローンは住み替えを実現できる一方で、売却損がそのまま消えるわけではありません。損は借入に形を変えて残り、利息まで乗せて返済に回ってきます。だからこそ、借入をどこまで抑えられるかが負担の分かれ目です。

定年・老後まで返しきれるか（無理のない借入かの判断）

大事なのは、退職後も続く返済を年金生活の家計で支えきれるかどうかです。

50代で住み替えローンを組むと、完済は70代後半から80歳近くになりがちです。現役のうちに返し終えられず、退職後も10年以上にわたって返済が続くケースは珍しくありません。

退職後の収入は年金が中心となり、現役時代より細くなるのが一般的です。退職金をあてにする前提は、医療や介護の出費と重なると崩れやすいため、慎重に見ておきます。

見極めの目安は、退職を迎える時点で借入がどれだけ残っているかです。その残高を年金や貯蓄で無理なく返せそうかを試算し、心もとなければ借入額を抑える工夫が要ります。それでも返済が重いと感じるなら、住み替えローン以外の選択肢も含めて考え直す段階です。

住み替えローン・つなぎ融資・ダブルローン｜あなたのケースではどれを選ぶ

似た3つの資金手段は、どれが良いかではなく自分の状況でどれが合うかで選びます。

売却額と残債の関係や、売却と購入のどちらを先にするかで、向く手段は変わってきます。

売却額が残債を下回る人は住み替えローン（本記事の対象）

売却額が残債を下回る人にとって、ここまで見てきた住み替えローンが基本の選択肢です。

売却代金で残債を返しきれないため、残った分を新居のローンにまとめて借りる必要があります。つなぎ融資やダブルローンは旧居のローンを完済できる前提のため、オーバーローンの人には合いません。

オーバーローンの人にとっては、これが住み替えを実現する現実的な手立てです。ただし借入が膨らむぶん、審査と返済の見通しが立っていることが使う前提です。

売却がほぼ確定し決済時期だけ調整したい人はつなぎ融資

売却がほぼ固まり、決済の時期だけがずれる人にはつなぎ融資が向きます。

新居の支払いが旧居の売却代金より先に来るとき、その不足を一時的に補うのがつなぎ融資です。最終的に売却代金で返すため、借りるのは売却までの短い期間に限られます。

使えるのは、売れる価格と時期がある程度読める場合です。売却価格を低めに見込んでおかないと、思ったより安く売れたときに不足分を自己資金で埋めることになります。

売却見込みが立ち新居を先に確保したい人はダブルローン

売却を待たず新居を先に押さえたい人には、ダブルローンが選択肢になります。

旧居のローンを返しながら、新居のローンを並行して組むのがダブルローンです。売却を待たずに新居を確保できるため、仮住まいや二度の引っ越しを避けられます。

負担は重く、売却が長引くほど二重の返済が続きます。審査でも2本分を返せる支払能力が問われるため、年収や残債に余裕のある人向けです。

住み替えローンが「使える」と判定できた人へ｜利用の流れと同日決済の段取り

判定をクリアできたら、ここからは住み替えローンを実際に使うための手順に入ります。

住み替えローンは売却と購入を同じ日に決済するのが原則で、段取りの難しさをあらかじめ知っておくと安心です。

申込から実行までの流れ（売却と購入を同時に進める）

住み替えローンは、旧居の売却と新居の購入を並行して進め、最後に同日決済で実行します。

最初に査定で売却見込みをつかみ、残債と突き合わせて借入の目安を立てる段階です。並行して住み替えローンの事前審査を受け、通る見込みを早めに確かめておきます。

次に動くのは、媒介契約を結んでの旧居の買い手探しと、新居選びです。旧居と新居それぞれの売買契約がまとまったら、住み替えローンの本審査へ進みます。

本審査が通れば、いよいよ同日決済です。旧居の売却で残債を完済し、同じ日に新居のローンを実行して購入を済ませます。

同日決済の段取りと崩れやすいポイント（誰が・何を・いつ動かすか）

同日決済は、一日のうちに複数の関係者が連携して動くため、ひとつのずれが全体を止めます。

当日の流れはこうです。まず旧居の買主からの代金で旧居のローンを完済し、抵当権を抹消します。続けて住み替えローンが実行され、その資金で新居を購入し、新居に抵当権を設定します。

同日決済の一日（お金と権利の動き） 旧居の買主から代金を受取 → 旧居ローンを完済し抵当権を抹消 → 住み替えローンを実行 → 新居の売主へ支払い → 新居に抵当権を設定

これらを束ねるのが司法書士の役割です。旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同じ日にまとめ、登記を切れ目なくつなぎます。買主と売主、双方の金融機関、司法書士の予定がそろって初めて決済は成立します。

崩れやすいのは、旧居が予定の価格や時期で売れないときです。買主のローンが通らず契約が白紙になったり、本審査が長引いて決済日に間に合わなかったりすると、一連の流れが止まります。

備えとしては、日程に余裕を持たせ、契約に買い替え特約を付けておくと安心です。引っ越しの日取りも決済に連動するため、関係者と早めに段取りを共有しておくと崩れにくくなります。

取扱金融機関と相談の進め方（2026年時点）

住み替えローンはどこでも組めるわけではなく、扱う金融機関は限られます。

2026年時点だと、一部のメガバンクや地方銀行が中心となり、商品名や条件は機関ごとにまちまちです。フラット35は購入物件の評価の範囲しか借りられず、残債を上乗せして一本化する使い方は原則できません。

出典: フラット35のご利用条件（住宅金融支援機構 公式サイト）

取扱や金利は見直されることがあるため、気になる機関には直接確認するのが確実です。複数の機関で事前審査を受けて、条件を見比べてから決めると安心です。

住み替えローンが「使えない・通らない」と判定した人の代替ルート

判定で「難しい」と出ても、住み替えそのものを諦める必要はありません。

残債の埋め方や売り方を変える、あるいは売却額を上げるなど、現実的な代替策がいくつも残っています。

自己資金・親族からの借入で残債を埋める

残債と売却額の差が小さいなら、その差を自分で埋めて通常の住宅ローンに切り替える手があります。

預貯金で不足分を補えれば、売却代金と合わせて旧居のローンを完済できるはずです。新居は通常の住宅ローンで組めるため、住み替えローンの割高な金利を避けられます。

手元の資金が足りなければ、親族から一時的に借りて差額を埋める方法もあります。ただし贈与と見なされる恐れがあるため、借用書を交わし、不安があれば税理士に確認しておくと安心です。

買取保証・買い先行など売り方を変える

売れるか不安なときや新居を先に決めたいときは、売り方を変えることで住み替えを進められます。

買取保証は、一定期間で売れなければ不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。確実に現金化できる安心がある一方、価格は仲介で売る場合の7〜8割ほどにとどまります。

買い先行は、先に新居を確保してから旧居をじっくり売る進め方です。売り急がずに済むぶん高く売れる余地がありますが、売却までの間は二重の負担が生じる点に注意がいります。

確実さなら買取保証、価格なら仲介と、どちらを取るかが選び方の分かれ目です。どちらを選ぶにしても、まず売れる価格と時期の見込みを持っておくことが出発点になります。

まず売却額を上げる（複数社査定で見込みを見直す）

そもそも売却額が上がれば、住み替えローンが要らなくなる可能性もあります。

鍵になるのは、売却額そのものを上げられないかどうかです。売却額が残債に近づくほど埋めるべき差は縮み、差が消えれば住み替えローンは要らなくなります。

査定額は不動産会社によって差が出るため、1社の結果だけで判断するのは早計です。複数社に出して比べると、最初に思っていたより高い見込みが見つかることもあります。

使えるかの判断も、代替策をどう選ぶかも、起点になるのは売却額の見込みです。まずは複数社の査定で今の見込みを確かめることが、住み替えに向けた確かな一歩になります。一括査定を使えば、複数社の見込みを一度に見比べられます。

まとめ

住み替えローンは、商品の中身よりも、自分が使えるか・使うべきかを見極めることが肝心です。必要か、使えるか、返しきれるかを順に確かめていきます。

審査に通ることと、無理なく返せることは別の話です。膨らむ借入と返済の重さまで見たうえで、使う人は段取りへ、難しい人は代替策へと向かいます。

どの判断も、起点になるのは売却額の見込みです。まずは複数社の査定で今の見込みを確かめ、迷いが残るなら専門家への相談も検討してみてください。