マンション売却｜今いくらで売れる？流れ・費用・査定の全体ガイド

「自分のマンションは、今いくらで売れるのだろう」。そう思っても、何から調べればいいのか分からず迷う方は少なくありません。

査定を頼めば営業がしつこいのでは、高い数字に乗せられて損をするのでは、という不安もつきものです。

この記事を読めば、売却の全体像から相場のつかみ方や査定額の見極め方までを整理でき、今売っていいのかを自分で判断できるようになります。

マンション売却の全体像｜流れ・期間・売り方をまず俯瞰する

マンション売却は、おおむね5つのステップを踏みながら半年前後をかけて進みます。

全体の流れと売り方の違い、引き渡しまでの期間の目安を一望し、自分が今どこから読めばよいかを整理できます。

マンション売却で「何を・どの順で」進めるかの全体マップ

マンション売却は大きく5つのステップで進み、それぞれの段階でやることが決まっています。

査定（1〜2週間）→ 媒介契約 → 売却活動・内覧（1〜3か月）→ 売買契約 → 決済・引き渡し（1〜2か月）

最初に行うのは不動産会社への査定依頼で、自分のマンションがいくらで売れそうかを見積もってもらいます。査定額は会社ごとに差が出やすいため、金額に加えて根拠や販売方針の説明も見比べて依頼先を選びます。納得できる1社を決めたら、売却を正式に任せる媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶと、不動産ポータルサイトやレインズに物件情報が掲載され、買い手を探す売却活動が始まります。内覧で部屋を見てもらい、価格や引き渡し時期の条件がまとまれば売買契約に進みます。

売買契約から引き渡しまでは、通常1〜2か月ほどかかります。この間にローンの完済手続きや荷物の搬出を済ませ、決済日に所有権の移転と鍵の引き渡しを行って売却が完了します。

仲介・買取・個人間売買｜あなたに合う売り方はどれか

マンション売却の中心は不動産会社に買い手を探してもらう仲介ですが、事情によっては買取や個人間売買も選択肢になります。

仲介は市場に物件を公開して買い手を募るため、相場に近い価格での売却が期待できます。買い手が見つかるまでに3〜6か月ほどかかることが多く、内覧の対応や価格交渉の手間も生じます。

買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法で、早ければ数週間で現金化できます。ただし買取価格は仲介での成約相場の7〜8割程度にとどまるのが一般的です。

個人間売買は仲介手数料がかからない一方、契約書の作成やトラブル対応を自分で担う必要があります。取引相手が親族や知人に限られるケースが多く、一般的な売却では選ばれにくい方法です。多くの場合は仲介を基本に据え、急ぐ事情があるときに買取を検討するのが現実的な選び方です。

査定から引き渡しまでの期間の目安と、今どこを読むべきかの地図

仲介でのマンション売却は、準備から引き渡しまで全体で4〜6か月ほどが目安です。

東日本不動産流通機構のデータでは、首都圏の中古マンションがレインズ登録から成約に至るまでの平均日数は85.3日でした（2024年）。この日数に査定や媒介契約の準備と、契約後の引き渡し手続きが前後で加わるため、全体では4〜6か月を見込んでおくと安心です。

出典: 首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（PDF）｜東日本不動産流通機構

どこから読むかは、今いちばん知りたいことによって変わります。金額の見通しを先に立てたい人もいれば、手元に残るお金や査定の頼み方から確かめたい人もいます。

マンション売却の全体像｜流れ・期間・売り方をまず俯瞰する

マンション売却は、おおむね5つのステップを踏みながら半年前後をかけて進みます。

全体の流れと売り方の違い、引き渡しまでの期間の目安を一望し、自分が今どこから読めばよいかを整理できます。

マンション売却で「何を・どの順で」進めるかの全体マップ

マンション売却は大きく5つのステップで進み、それぞれの段階でやることが決まっています。

査定（1〜2週間）→ 媒介契約 → 売却活動・内覧（1〜3か月）→ 売買契約 → 決済・引き渡し（1〜2か月）

最初に行うのは不動産会社への査定依頼で、自分のマンションがいくらで売れそうかを見積もってもらいます。査定額は会社ごとに差が出やすいため、金額に加えて根拠や販売方針の説明も見比べて依頼先を選びます。納得できる1社を決めたら、売却を正式に任せる媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶと、不動産ポータルサイトやレインズに物件情報が掲載され、買い手を探す売却活動が始まります。内覧で部屋を見てもらい、価格や引き渡し時期の条件がまとまれば売買契約に進みます。

売買契約から引き渡しまでは、通常1〜2か月ほどかかります。この間にローンの完済手続きや荷物の搬出を済ませ、決済日に所有権の移転と鍵の引き渡しを行って売却が完了します。

仲介・買取・個人間売買｜あなたに合う売り方はどれか

マンション売却の中心は不動産会社に買い手を探してもらう仲介ですが、事情によっては買取や個人間売買も選択肢になります。

仲介は市場に物件を公開して買い手を募るため、相場に近い価格での売却が期待できます。買い手が見つかるまでに3〜6か月ほどかかることが多く、内覧の対応や価格交渉の手間も生じます。

買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法で、早ければ数週間で現金化できます。ただし買取価格は仲介での成約相場の7〜8割程度にとどまるのが一般的です。

個人間売買は仲介手数料がかからない一方、契約書の作成やトラブル対応を自分で担う必要があります。取引相手が親族や知人に限られるケースが多く、一般的な売却では選ばれにくい方法です。多くの場合は仲介を基本に据え、急ぐ事情があるときに買取を検討するのが現実的な選び方です。

査定から引き渡しまでの期間の目安と、今どこを読むべきかの地図

仲介でのマンション売却は、準備から引き渡しまで全体で4〜6か月ほどが目安です。

東日本不動産流通機構のデータでは、首都圏の中古マンションがレインズ登録から成約に至るまでの平均日数は85.3日でした（2024年）。この日数に査定や媒介契約の準備と、契約後の引き渡し手続きが前後で加わるため、全体では4〜6か月を見込んでおくと安心です。

出典: 首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（PDF）｜東日本不動産流通機構

どこから読むかは、今いちばん知りたいことによって変わります。金額の見通しを先に立てたい人もいれば、手元に残るお金や査定の頼み方から確かめたい人もいます。

マンション売却の相場と売り時｜今いくらで売れ、今売っていいのか

自分のマンションの相場感を先につかんでおくと、提示された査定額が高いのか安いのかを冷静に判断できます。

相場の調べ方と3つの価格の違い、今が売り時かどうかの見極め方を順に確かめます。

中古マンション相場の調べ方｜成約価格を自分で確かめる方法

相場は、過去に実際に売れた成約価格をもとに、無料の公的サイトで自分でも調べられます。

代表的なのが、不動産流通機構が運営するレインズ・マーケット・インフォメーションです。実際の成約価格をもとに、エリアや築年数、間取りで似た物件の取引価格を確認できます。国土交通省の不動産情報ライブラリでも、同様に実際の取引価格を地図から調べられます。

売り出し中の価格を知りたいときは、不動産ポータルサイトで似た条件の物件を探すと参考になります。同じマンション内で過去に売れた事例があれば、自分の部屋の価格を考えるうえで最も近い目安になります。

ただし、ポータルに出ているのは売り出し価格であり、実際に成約した価格とは差が出ます。成約価格を軸に、売り出し価格は強気に設定されやすい点を踏まえて見ると、相場の幅をつかみやすくなります。

査定額・売出価格・成約価格は別物｜数字の手触りのつかみ方

査定額・売出価格・成約価格はどれも別の数字で、査定額がそのまま手に入るわけではありません。

査定額は不動産会社が見込む予想価格、売出価格は売主が市場に提示する価格です。そして成約価格は、買い手と合意して実際に売れた価格を指します。

注意したいのは、査定額が高いほど良い会社とは限らない点です。媒介契約を取るために、相場より高い査定額を提示する会社もあるためです。大切なのは、複数の成約価格を見て、現実的に売れる価格帯を自分で把握しておくことです。

今が売り時か｜高値圏・在庫増・金利上昇を中立に読む

マンション価格はいま高値圏にありますが、金利や在庫の動きから局面の変化も見え始めています。

国土交通省の不動産価格指数では、マンション価格は2010年を100として2025年10月に223.7と、過去最高の水準を更新しています。首都圏の中古マンションの成約価格も12年以上にわたって上昇が続き、売り手に有利な状況です。

出典: 不動産価格指数（令和7年10月分）｜国土交通省

一方で、日本銀行が政策金利の引き上げに踏み切り、住宅ローン金利は上昇の局面に入りました。金利が上がると、買い手が借りられる金額は目減りし、購入の判断に時間をかける人も増えてきます。実際に都心の一部では相場を超える強気の価格が売れ残り、在庫が積み上がる動きも出ています。

待てば価格がさらに上がる可能性はありますが、金利上昇が買い手の意欲を冷やすリスクもあります。相場に合った価格なら早く売れる一方、強気すぎる価格は今の市場で長く売れ残りやすくなっています。値上がりを待つよりも、まず相場を確かめて納得できる価格で動くほうが、結果につながりやすい局面です。

マンション売却の費用と税金｜手元にいくら残るかをつかむ

手元に残るお金は、売却額から費用と税金を差し引いた金額です。売り出す前にこの全体像をつかんでおくと、住み替えの計画を立てやすくなります。

主な費用の内訳と手取りの考え方、そして税金と使える控除の要点を確かめていきます。

マンション売却にかかる費用の全体像と「手取り」の考え方

マンション売却で手元に残るのは、売却額から費用と税金を差し引いた金額です。

売却額がそのまま入ってくるわけではなく、いくつかの費用と税金が差し引かれます。先に差し引かれる項目を把握しておくと、住み替え予算やローン返済の計画を立てやすくなります。

最も大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料で、売買価格が400万円を超える場合は「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。このほかに、売買契約書に貼る印紙税や、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するための登記費用がかかります。引っ越し代やハウスクリーニング費用も、売却にともなう出費として見込んでおきます。

これらを合計した費用は、売却価格のおおよそ4〜6％が目安とされています。3,000万円で売れたケースなら、120万〜180万円ほどが費用としてかかる計算になります。

マンション売却の税金と使える控除を最初につかむ

売却で利益が出たときだけ税金がかかり、マイホームなら多くの場合は控除で負担を抑えられます。

税金がかかるのは、売却額から購入時の費用や売却の経費を引いて利益（譲渡所得）が出た場合だけです。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば、5年以下よりも低く抑えられます。

自分が住んでいたマイホームを売る場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除を使え、所有期間の長短も問われません。ただし適用には細かい要件があり、住宅ローン控除とは併用できないため、利用の前に条件の確認が欠かせません。

出典: No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

マンション売却を成功させる売却前の準備と注意点

売り出す前にマンション特有の確認を済ませておくと、後のトラブルや値引きを防ぎやすくなります。

管理面の確認事項、内覧で印象を高める工夫、つまずきやすい点を順に見ていきます。

マンション特有の準備｜管理規約・修繕履歴・管理組合への確認

マンションの売却では、建物全体に関わる管理の情報を整理しておくことが戸建てとの大きな違いです。

買い手がまず気にするのは、毎月の管理費と修繕積立金の金額、そして滞納の有無です。滞納があると引き渡しまでに精算を求められるため、早めに残高を確認し、必要なら精算の準備を進めておきます。

管理規約には、ペットの飼育やリフォームの制限、駐車場の使用ルールなどが定められています。こうした条件は購入の判断を左右するため、最新の規約を手元にそろえて買い手に示せるようにします。

過去の大規模修繕の履歴と、今後の長期修繕計画も重要な資料です。次の修繕の時期や積立金の値上げ予定は、買い手の負担に大きく関わるため確認しておきます。これらの情報は管理会社や管理組合に問い合わせると入手でき、早めに動くほど準備に余裕が生まれます。

売却前に確認したいこと ・管理費・修繕積立金の滞納がないか ・最新の管理規約と使用細則 ・大規模修繕の履歴と長期修繕計画 ・管理組合・管理会社への連絡

内覧で評価される部屋にする｜高く・損せず売るための勘所

内覧では第一印象が価格に響くため、お金をかけずに清潔感と明るさを高める工夫が効果的です。

優先したいのは、水回りの清掃と不要な物の片づけ、そして換気によるにおい対策です。生活感を抑えて部屋を広く見せると、買い手は入居後の暮らしを思い描きやすくなります。

一方で、高額なリフォームは費用を回収できないことが多く、必ずしも必要ではありません。気になる傷や汚れは部分的な補修にとどめ、かけた費用が売値に見合うかを見極めて判断します。

つまずきやすいポイントとマンション売却の失敗を避ける考え方

失敗の多くは、相場を確かめないまま価格や会社を決めてしまうことから起こります。

よくあるのが、相場より高い価格で売り出してしまい、買い手がつかず売却が長引くケースです。売れ残った物件は値下げを重ねることになり、結果として相場より安く手放す例も少なくありません。

もう一つは、1社の査定額だけを信じて契約し、適正な価格が分からないまま進めてしまうことです。複数の会社を比べていれば気づけた価格差を、見落としたまま売ってしまう恐れがあります。

どちらの失敗も、複数社の査定で相場を確かめてから動くことで避けられます。

マンション売却の査定額の見抜き方としつこい営業への対処法

査定額には会社ごとに差があり、高い数字には理由があるため、仕組みを知ると冷静に向き合えます。

高い査定額が出る背景、営業電話の仕組みと断り方、複数社比較の意味を順に見ていきます。

高すぎる査定額のからくり｜なぜ高い数字が出るのか

高い査定額は、必ずしも高く売れる証拠ではなく、契約を取るための提示であることがあります。

査定額は、その会社が「これくらいで売れそう」と見込んだ予想価格にすぎません。売れることを保証する数字ではなく、実際の成約価格がこれを下回ることも珍しくありません。

会社にとっては、媒介契約を結んでもらえなければ売却活動を始められません。そのため、他社より高い金額を提示してでも依頼を引き寄せようとする動きが生まれやすくなります。

高値で預かったあと、買い手がつかないことを理由に値下げを促す進め方もあります。また、自社だけで買い手を見つけて売主と買主の双方から手数料を得る、いわゆる両手取引を狙うケースもあります。こうした背景を知っておくと、提示された金額を額面どおりに受け取らずに済みます。

しつこい営業電話のしくみと、上手な断り方

営業電話は仕組みを知れば対処でき、依頼の段階でひと工夫すると連絡の量をぐっと減らせます。

査定を申し込むと、各社の担当者が契約につなげようと連絡を入れてきます。一括査定では複数社に同時に情報が届くため、短期間のうちに何件も電話が重なることがあります。

連絡が負担なら、申し込みの備考欄に「連絡はメールで」と書いておくと電話を抑えられます。対応できる時間帯を指定しておけば、都合の悪い時間の着信を避けられます。査定の依頼先を必要な会社だけに絞ることも、連絡の総量を減らす有効な方法です。

依頼しないと決めた会社には、「他社に決めました」と一言伝えれば十分で、理由を細かく説明する必要はありません。あいまいな返事を避けて意思をはっきり伝えると、その後の連絡は自然と止まっていきます。

だからこそ複数社の査定で適正相場を確かめる

高い数字に惑わされないためには、複数社の査定を見比べて適正な相場を自分でつかむのが近道です。

1社だけの査定では、その金額が高いのか妥当なのか判断する材料がありません。複数の会社の見立てを並べると、極端な数字が見分けやすくなり、現実的な価格帯が見えてきます。

一度の入力で複数社へまとめて依頼できる一括査定を使えば、比較の手間を抑えられます。気になる会社を自分で選べるサービスなら、必要な分だけ声をかけて落ち着いて検討できます。

【ケース別】子の独立・転勤など状況に応じたマンション売却の進め方

マンション売却の進め方は事情によって変わり、自分のケースに近い視点を持つと判断しやすくなります。

子の独立、転勤、相続や離婚という代表的な3つの場面ごとに、考え方の入口を整理します。

子の独立で家が広すぎる場合のマンション売却

子の独立は、暮らしに合った住まいへ住み替える前向きなきっかけになります。

子どもが巣立つと、これまでの部屋数や広さが暮らしに対して余りやすくなります。使わない部屋にも管理費や光熱費はかかり続けるため、コンパクトな住まいへの住み替えを考える契機になります。

住み慣れた家を手放す寂しさや、住み替えへの温度差が夫婦の間で生じることもあります。50代からの住み替えはローンや老後資金との兼ね合いも関わるため、年代に応じた進め方を押さえておくと安心です。

転勤で家をどうするか｜売る・貸すの考え方

転勤では、売るか貸すかの選択と、辞令から赴任までの時間との兼ね合いが判断の軸になります。

将来その家に戻る見込みがあるなら賃貸に出す選択があり、戻らないなら売却がすっきりします。ローンが残っている場合は、賃貸に出す際の条件が金融機関との約束で制限されることもあります。

赴任までの期間が短いと、売却活動の時間が限られ、価格と早さのどちらを優先するか迫られます。転勤特有の段取りは論点が多いため、期限から逆算した進め方を早めに確かめておくと落ち着いて動けます。

相続・離婚など事情があるマンション売却の進め方

相続や離婚がからむ売却は、名義や分け方など特有の論点が増えるため、手順の確認が欠かせません。

相続したマンションは、まず名義を相続人へ変更しないと売却を進められません。相続人が複数いる場合は、誰がどう分けるかの合意づくりに時間がかかることもあります。

離婚にともなう売却では、財産分与の取り決めや、共有名義のときの双方の合意が前提になります。どちらの事情も判断が複雑になりやすいため、専門的な手順を早めに確かめておくと進めやすくなります。

まとめ｜相場を自分の手でつかみ、納得して売る

マンション売却は、流れと売り方の全体像をつかむことから始まります。今いくらで売れそうかの相場感と、手元にいくら残るかの見通しを持てば、最初の一歩は驚くほど踏み出しやすくなります。

大切なのは、提示された査定額をそのまま信じず、複数の数字を見比べて適正な価格を自分で確かめることです。仕組みを知っておけば、高い数字や営業の連絡にも落ち着いて向き合えます。

まずは複数社の査定を取り寄せ、現実的な相場を確かめるところから始めてみてください。住み替えのトビラの一括査定なら、気になる会社を選んで無料で比較できます。