不動産売却の税率は所有期間で3段階｜今売るか待つかの判断軸

不動産を売るとき、所有期間で税率が変わると知って戸惑っていませんか。

短期と長期では税額が倍近く違い、いつ売るべきか迷う人は少なくありません。

この記事を読めば、自分の税率区分を確かめ、今売るか待つかを判断できます。

不動産売却の税率は所有期間で3段階、まず自分の区分を見極める

不動産売却の税率は所有期間で短期・長期・10年超軽減の3段階に分かれ、区分が違えば同じ売却益でも税額は最大で約2倍変わります。

区分が変わる境目は5年と10年で、どちらに当たるかで税負担に差が出ます。読み終えるころには自分の区分を確定でき、今売るか節目まで待つかを判断できるようになります。

所有期間で変わる3つの税率を早見表で押さえる

税率は所有期間に応じて3段階に分かれ、それぞれの数値と適用対象は下の早見表で確認できます。

※所得税率には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）を含みます。

3つの区分で大きく違うのは合計税率です。短期の39.63%と長期の20.315%を比べると、同じ譲渡所得でも税額はおよそ2倍ひらきます。

10年超の14.21%が使えるのはマイホームに限られ、しかも譲渡所得のうち6,000万円以下の部分だけです。投資用や6,000万円を超える部分の税率は、長期と同じ20.315%です。

出典: 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」、国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

あなたはどれ？所有期間と物件タイプで進む税率の判定チャート

自分の区分を決めるのは、マイホームかどうかと売却年1月1日時点の所有期間の2点です。

判定チャート（上から順にチェック）

• ステップ1｜売る物件はマイホームか
  • いいえ（投資用・別荘など）→ 5年以下は短期39.63%／5年超は長期20.315%
  • はい → ステップ2へ
• ステップ2｜売却年1月1日時点で所有期間は10年超か
  • はい → 軽減14.21%（6,000万円以下の部分）の対象
  • いいえ → ステップ3へ
• ステップ3｜売却年1月1日時点で所有期間は5年超か
  • はい → 長期20.315%
  • いいえ → 短期39.63%

最初にマイホームかどうかで分けるのは、軽減税率がマイホーム専用だからです。投資用や別荘などは、10年を超えても軽減を使えません。

チャートに出てくる所有期間は、いずれも売却年の1月1日時点で数えた年数を指します。引き渡しが同じ年でも、1月1日の時点で何年かによって入る区分が変わります。

ここで分かった区分が、この先を読むときの出発点です。短期・長期・軽減のどれに当たるかを押さえてから、自分のケースに合わせて読み進めてください。

所有期間の正しい数え方｜1年の差で税率が倍変わる

所有期間は取得日から数え、売却した年の1月1日時点で短期か長期かが決まるため、数え方を1年誤ると税額が約2倍ずれます。

取得日の決め方には選べる余地があり、相続や贈与なら前の所有者の期間を引き継ぎます。書類が見当たらない場合の確かめ方も含め、自分の所有期間を正しく数えて区分を固めましょう。

所有期間の起算日は取得日、判定は「売却した年の1月1日」

所有期間の起算日は取得日で、長期か短期かは売却した年の1月1日時点で決まります。

取得日は原則として引き渡しを受けた日ですが、売買契約を結んだ日を選ぶこともできます。登記をした日は関係せず、登記が翌年にずれ込んでも取得日は動きません。

判定で見るのは売却した年の1月1日時点の所有年数で、引き渡し当日までを数えるわけではありません。たとえば2021年3月に取得した家を2026年5月に売っても、その年の1月1日の時点では所有4年10か月で短期です。

所有期間の数え方（例：2021年3月取得 → 2026年5月売却）

• 2021年3月｜取得日（ここから起算）
• 2026年1月1日｜判定日 → 所有期間4年10か月で短期
• 2026年5月｜売却（引き渡し）

取得日は契約日と引渡日のどちらかを選べるので、購入が年末年始をまたいだ物件なら選び方で区分が変わることもあります。境目に近いと感じたら、契約日と引渡日の両方で1月1日時点の年数を確かめておくと安心です。

出典: 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

自分の所有期間を数える｜相続・贈与は前の所有者から引き継ぐ

自分の所有期間は取得日から売却した年の1月1日までで数え、相続や贈与で得た物件は前の所有者の期間を引き継ぎます。

自分で買った物件は、取得日から売却した年の1月1日までを数えるだけです。出てきた年数を税率の区分に当てはめると、自分が短期か長期かを確かめられます。

相続や贈与で取得した物件は、亡くなった人や贈与した人がその物件を買った日が起算日です。親が30年前に買った家を相続したなら、相続した時点ではなく親が買った時から数え、多くは長期に入ります。

※内部リンク候補:相続した物件の取得費や税金の扱いは別記事として扱える深さがある。タイトル案「相続した不動産を売るときの税金と取得費の引き継ぎ」。

共有名義なら、持分ごとに取得した時期が異なる点に注意が必要です。たとえば夫婦が時期をずらして持分を取得していれば、同じ家でも持分ごとに短期と長期へ分かれることがあります。

出典: 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

取得日や所有期間が分からないときの確かめ方

取得日が思い出せなくても、購入時の書類や登記の記録からたどれます。

手がかりになるのは、購入時の売買契約書や領収書、住宅ローンの契約書などです。これらが見当たらなければ、法務局で取得できる登記事項証明書から取得の時期を確認できます。

取得日は分かっても購入金額が不明なら、売った金額の5%を取得費とみなす方法があります。ただし実際より税負担が増えやすいため、まずは契約書などを探し、それでも不明なときの最後の手段と考えてください。

出典: 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

所有期間5年以下は税率39.63%、あと少しなら待つ価値を試算

5年以下の短期譲渡は税率39.63%と高く、節目まであと少しなら待って長期に乗せる選択肢もあります。

短期と長期では税率に約19ポイントの差があり、売却益が大きいほど税額に響きます。短期の税額の出方を押さえ、あと少し待って長期に乗せたときに減る金額まで確かめます。

自分が短期譲渡(5年以下)に当てはまるかを確認する

売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、あなたは短期譲渡に当てはまります。

売却年の1月1日時点で5年以下かどうかが、短期かどうかの分かれ目です。マイホームでも投資用でも、5年以下なら一律で短期譲渡にあたります。

判断に迷うのは、保有期間が5年前後のときです。数か月の違いで短期と長期が入れ替わるため、取得日と売る年の1月1日を突き合わせて確かめておきましょう。

短期譲渡の税率39.63%で税額はいくらになるか

短期譲渡の税額は譲渡所得に39.63%をかけて求め、譲渡所得が1,000万円なら約396万円です。

税額は売却益にあたる譲渡所得に税率をかけて計算します。譲渡所得は売却価格そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた残りです。

たとえば譲渡所得が1,000万円なら、それに39.63%をかけた約396万円が税額の目安です。ただし特別控除を使えば課税対象が減るため、実際の税額はこれより小さくなることもあります。

取得費や譲渡費用の出し方しだいで、譲渡所得は大きく変わります。正確な税額を知りたい場合は、これらの費用を一つずつ確かめるのが近道です。

出典: 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

あと数か月で5年超になるなら、待つと税額はいくら減るか

売却する年の1月1日を境に5年を超えるなら、待って長期に乗せると税額を大きく抑えられます。

短期の39.63%と長期の20.315%を比べると、税率の差は約19ポイントあります。差が大きいぶん、売却益が多い人ほど待つ効果は大きいです。

譲渡所得1,000万円で5年の節目をまたぐ場合

• 売却年1月1日時点で5年以下（短期）→ 税額 約396万円
• 翌年に売り5年超（長期）→ 税額 約203万円
• 待つことで減る税額 → 約193万円

ここで効くのは、売る年の1月1日時点で5年を超えているかどうかです。年内に売り急いで5年以下のまま手放すと、高い短期の税率がそのまま適用されます。

すでに5年を超えている人は、待つかどうかを考える必要はありません。あと少しで5年を超える人は、待てば税額は下がります。ただし相場や建物の状態しだいで結論は変わるため、税額の差だけで決めないことが大切です。

出典: 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

所有期間5年超の税率は20.315%、10年超マイホームはさらに軽減

所有期間が5年を超えると税率は長期の20.315%になり、10年超のマイホームならさらに14.21%まで下げられます。

ここからは所有期間が5年を超えた人が対象で、基本の税率は長期の20.315%です。10年超のマイホームならさらに軽減が使え、その要件と減る税額まで確かめられます。

長期譲渡(5年超)の税率20.315%を確認する

長期譲渡の税率は20.315%で、所得税15.315%と住民税5%を合わせた割合です。

内訳は所得税15.315%と住民税5%で、所得税には復興特別所得税が含まれます。投資用も含めて多くの売却ではこの20.315%が基準となり、さらに下がるのは10年超のマイホームに限られます。

長期のあいだは、所有期間が6年でも20年でも税率は20.315%で変わりません。ただしマイホームを10年超もったときだけ、さらに低い軽減税率を使える可能性があります。

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

10年超のマイホーム軽減税率14.21%を使えるか判定する

10年超のマイホーム軽減税率14.21%は、5つの要件をすべて満たすと使えます。

使えるかどうかは、物件の種類・所有期間・売却の相手・過去の特例利用で決まります。次の5つに全部あてはまるかを確かめてみてください。

軽減税率を使える条件（すべて満たすこと）

• 売るのが自分のマイホーム（住まなくなって3年目の年末までに売却）
• 売る年の1月1日時点で家屋・敷地ともに所有期間10年超
• 売る年の前年・前々年にこの軽減税率を使っていない
• 買換え特例など他の特例を受けていない（3,000万円控除との併用は可）
• 親子や夫婦など特別な関係の相手への売却ではない

5つのうち1つでも外れると、軽減税率は使えません。とくに見落としやすいのが、売る年の1月1日時点で10年を超えているかどうかです。10年目の前後で売る人は、1月1日時点で超えているか早めに確認しましょう。

いま住んでいない家でも、住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象になります。転居後に空き家のまま売る場合でも、この期限内であれば対象です。

要件を満たさない人や投資用物件なら、長期の20.315%がそのまま適用されます。軽減は使えなくても、5年超で売れている時点で短期より一段低い税率です。

出典: 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

軽減を使うと税額はいくら下がるか｜6,000万円の線引き

軽減税率を使うと、譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21%、超える部分は20.315%で計算されます。

線引きの基準は、課税対象となる譲渡所得の金額です。6,000万円までは14.21%、それを超えた分には長期と同じ20.315%がかかります。多くのマイホーム売却では課税対象が6,000万円に収まり、利益のほぼ全額が14.21%の対象です。

課税譲渡所得3,000万円・10年超マイホームの場合

• 軽減なし（20.315%）→ 約609万円
• 軽減あり（14.21%）→ 約426万円
• 差 → 約183万円

たとえば課税対象の譲渡所得が3,000万円なら、軽減で税額は約183万円下がります。同じ売却益でも、要件を満たせるかどうかが手取りの分かれ目です。

実際の売却ではまず3,000万円特別控除で利益を差し引きます。控除で課税対象を減らし、残りに低い税率をかけられるため、両方を使えると負担はかなり軽くなります。

出典: 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

今売るか所有期間の節目まで待つか、税率差と相場で判断する

今売るか節目まで待つかは、税率差だけで決めず、相場の動きと売却見込み額を合わせて考えます。

待つほど税率は下がりますが、その間に相場や建物の価値が落ちれば節約分は相殺されます。区分と税額に相場を重ね、今の売却見込み額を起点に最終判断へ進みます。

税率差だけで決めない｜待つ間の相場・建物価値の下落リスク

待って税率が下がっても、その間に物件の価値が下がれば節税分は消えることがあります。

節目を待つほど、築年数は進み建物の価値は下がっていきます。相場が下がる局面なら、土地の価値も落ち、待つほど売却額は目減りしかねません。

ここで効くのが、税率差と売却額の下落を並べて比べる視点です。たとえば税額が100万円減っても、売却額が150万円落ちれば手取りは減ります。

どちらが得かは、物件の状態と地域の相場しだいで変わります。値上がりが続く立地なら待つ価値は大きく、下落基調なら早めの売却が有利になりやすいです。

節目を待つ意味が小さい人｜3,000万円控除で利益が消えるケース

売却益が3,000万円特別控除の範囲に収まるなら、税率の区分が違っても税額は変わりません。

3,000万円控除を使うと、利益が3,000万円までは課税対象から外れます。控除で課税対象がゼロになれば、短期でも長期でも納める税額は同じく0円です。

このタイプの人は、節目を待っても税額は減らないため、急いで待つ意味はほとんどありません。むしろ相場が良いうちに売れるなら、早めの売却が手取りを守りやすくなります。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

今の売却見込み額を知ることが判断の前提｜まず査定で把握する

今売るか待つかは、現在の売却見込み額が分からないと判断できません。

待って減る税額は、課税対象となる売却益から計算します。その売却益を見積もるには、いまいくらで売れそうかという見込み額が出発点になります。

見込み額をつかむ近道は、不動産会社に査定を依頼して市場価値を確かめることです。一括査定なら複数社の金額を比べられ、見込み額の幅をつかめます。

見込み額が見えれば、税率差と相場を天秤にかけて今売るか待つかを判断できます。まずは査定で市場価値を確かめることから始めてみてください。

まとめ｜所有期間と税率を踏まえ、今売るか待つかを判断する

不動産売却の税率は所有期間で3段階に分かれ、売却した年の1月1日時点の年数で決まります。数え方を1年読み違えると区分が変わり、税額も大きく動きます。

節目まで待てば税率は下がりますが、その間に相場や建物の価値が落ちれば、節税分は相殺されることもあります。控除で利益が消える人なら、急いで待つ必要はありません。

今売るか待つかは、現在の売却見込み額を起点にすると判断しやすくなります。まずは査定で市場価値を確かめ、迷う点は専門家に相談しながら方針を固めていきましょう。