不動産売却の基本｜方法・流れ・費用・税金から媒介契約まで解説

初めての不動産売却では、何から始めればいいのか戸惑う場面が多いものです。

手続きの多さや費用・税金の不安から、なかなか動き出せない方も少なくありません。

本記事を読めば、不動産売却の方法・流れ・費用・税金の全体像と、最初に取るべき具体的な行動が見えてくるはずです。

不動産売却とは｜まず押さえておきたい基本

不動産売却とは、個人や法人が所有する居住用・投資用などの不動産を、新しい所有者に譲り渡して代金を受け取る取引です。住み替えや相続した実家の処分、資産の組み換えなど、きっかけは家庭ごとに異なります。

初めて売却に向き合うと、聞き慣れない用語や手続きの多さに戸惑うこともあります。ただ全体像を掴んでから一歩ずつ進めれば、判断に迷う場面は少しずつ減っていきます。

本記事は、売却を検討し始めた段階で押さえておきたい基本をまとめた入口の記事です。売却方法から流れ・費用・税金・媒介契約・物件種別の注意点まで、検討に必要な要素を順に扱います。

最初の具体的なアクションは「査定で自分の物件の相場感を掴むこと」になります。読み終える頃には何から始めればいいかが見えてくるはずです。

不動産売却の3つの方法｜仲介・買取・個人売買の違い

不動産売却の方法は仲介・買取・個人売買の3種類で、価格・期間・手間のバランスで適した選択肢が変わります。

それぞれ仕組みも向き不向きも異なります。価格・期間・手間の3軸で違いを見ると、自分の状況に合う方法が見えやすくなります。

仲介｜市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い方法

仲介は、不動産会社が買主を探し、市場価格に近い金額での売却を目指す方法です。

不動産会社と媒介契約を結び、買主探しを依頼します。広告掲載や購入希望者への対応を任せ、売買契約が成立した時点で成功報酬として仲介手数料を支払います。

ネットワークや広告力を活用して多くの買主候補に物件を届けられる点が、仲介の強みです。市場価格に近い金額での成約も期待できます。

一方で買主が見つかるまでに時間がかかり、一般的に3〜6か月程度を見込みます。内覧対応や価格交渉の手間も発生するため、時間に余裕があり価格を重視したい場合に向く選択肢です。

買取｜スピードと確実性を優先する場合に向く方法

買取は、不動産会社が直接買主となることで、スピードと確実性を優先する場合に向く方法です。

不動産会社が買主になるため、買主探しの期間が発生せず、数週間〜1か月程度での現金化が可能です。内覧対応も不要で、契約不適合責任も原則として免除されやすくなります。

一方、買取価格は仲介で売れた場合の7〜8割程度が目安です。差額は不動産会社が再販時のリフォーム費用や利益として確保する仕組みになります。

住み替えで売却スケジュールを優先したい場合や、相続物件を早く整理したい場合、近隣に知られず手放したい場合に向く選択肢です。

個人売買｜仲介手数料は抑えられるがリスクが大きい方法

個人売買は、売主と買主が不動産会社を介さず直接取引する形態で、仲介手数料を抑えられる一方で大きなリスクを伴います。

直接契約を結ぶため、仲介手数料が発生しません。3,000万円の物件であれば、約100万円分の仲介手数料が不要になる計算です。

ただし契約書の作成、価格交渉、物件調査まで自分で行う必要があります。買主の住宅ローン審査が通りにくくなる点や、売買後のトラブルリスクも売主の自己責任になります。

親族間で買主が決まっているケース以外では、一般の売却で個人売買を選ぶハードルは高く、現実的な選択肢になりにくい方法です。

3つの方法を選ぶ判断軸は、価格・期間・手間のうちどれを優先するかにあります。価格を重視するなら仲介、スピードと確実性を重視するなら買取、買主が決まっているなら個人売買と整理できます。

不動産売却の流れ｜相談から引き渡しまでの7ステップ

不動産売却は相談から引き渡しまで一般的に3〜6か月程度かかり、全体は7つのステップで進みます。

各ステップで何をすべきかが見えると、迷う場面が減ります。期間にも幅があるため、自分の状況に当てはめて段取りを組むと進めやすくなります。

STEP1：売却相場を自分で調べる

売却相場を自分で調べておくと、不動産会社の査定額が妥当か判断する材料を持てます。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」とREINS「レインズ・マーケット・インフォメーション」が、無料で使える主な公的データベースです。過去の成約事例を地域・物件種別・面積帯で検索でき、近隣の取引価格を確認できます。

売り出し価格と成約価格は別物です。実際の取引価格は売り出し価格より下がる傾向があるため、両方の数値感を押さえておくと判断しやすくなります。

主要サイトでざっと調べる程度なら、1〜2時間で相場感をつかめます。

出典: 不動産情報ライブラリ（国土交通省）, レインズ・マーケット・インフォメーション

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（机上査定／訪問査定）

不動産会社の査定は机上査定と訪問査定の2種類があり、目的に応じて使い分けます。

机上査定は物件情報をもとに概算を出す簡易な手法で、即日から数日で結果が届くのが一般的です。訪問査定は実際の物件を確認したうえで算出する詳細な査定で、結果まで1〜2週間程度を見込みます。

査定依頼時には登記簿謄本（登記事項証明書）や購入時の売買契約書、間取り図などの書類を用意し、詳細は依頼先の不動産会社から事前に案内されます。

査定額は1社だけで判断せず、複数社の査定を比較するのが基本です。査定根拠の説明が丁寧か、相場と乖離していないかも確認のポイントになります。

STEP3：媒介契約を結ぶ

媒介契約は、不動産会社にどう動いてもらうかを取り決める正式な契約で、宅地建物取引業法で締結が義務づけられています。

契約の種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つです。複数社と契約できるかや、レインズへの登録義務、不動産会社からの報告頻度などで性格が分かれる点が特徴です。

人気エリアの売れやすい物件か、売却を急ぐか、自分でも買主を探す可能性があるかといった条件で、適した契約形態は変わります。

契約自体は当日から数日で結べます。必要な書類は媒介契約書と本人確認書類が中心です。

STEP4：売却活動・内覧対応を行う

媒介契約後は、不動産会社が買主探しを始め、売主は内覧対応や価格調整に協力する段階です。

不動産会社はネット広告や折込チラシ、レインズへの掲載で買主を探します。問い合わせがあれば内覧調整に進む流れです。

内覧では物件の第一印象が成約率を左右します。事前の清掃や換気、生活感を減らす工夫で印象が変わります。日程は土日に集中しやすいため、対応のスケジュール調整も必要です。

売却活動には一般的に1〜3か月程度を見込みます。買主の反応次第で価格調整の判断も求められます。

STEP5：買主と売買契約を締結する

買主が見つかると、重要事項説明と契約書取り交わしを経て売買契約を締結します。

重要事項説明は宅地建物取引士が買主に対して物件の権利関係や法令制限を説明する手続きです。説明後に売買契約書の取り交わしを行います。手付金は売買代金の5〜10%が一般的で、契約時に受領します。

必要書類は売買契約書・重要事項説明書・本人確認書類・印鑑証明書・登記識別情報などが中心です。書類の準備は不動産会社が主導します。

契約書には契約不適合責任の範囲や手付解除の条件などが盛り込まれます。署名前に内容を確認し、不明点は不動産会社に問い合わせるのが基本です。

STEP6：決済・引き渡しを完了する

決済・引き渡しは、残代金の受領と所有権移転、鍵の引き渡しを同日に行う最終ステップです。

当日は買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関の担当者が集まります。買主から残代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記の手続きに入り、最後に鍵を渡す流れです。

必要書類は登記識別情報（権利証）・印鑑証明書・住民票・固定資産税納税通知書・本人確認書類が中心です。書類の準備は事前に進めておきます。

引き渡し時には部屋を空にしておくのが原則です。引っ越し日程は決済日から逆算して組み、引き渡し当日に持ち越さないように調整します。

STEP7：翌年に確定申告を行う

売却で利益が出た場合、翌年の確定申告が必要になります。

確定申告は売却した年の翌年2月16日から3月15日までが期限です。譲渡所得税と住民税が課税対象となり、税額は所有期間で変わります。

必要書類は売買契約書の写し・譲渡費用の領収書・購入時の契約書の写し・取得費を示す書類などです。

居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例などの税制特例を利用する場合、利益が出ていなくても申告が必要となります。詳細な要件は税理士や税務署で確認するのが安全です。

不動産売却にかかる費用と税金の全体像

不動産売却には「売却時の諸費用」と「売却益にかかる税金」の2種類のコストがあり、税制特例の使い方で手残りが大きく変わるのが特徴です。

費用は売却価格に応じて発生し、税金は売却益が出た場合に課されます。特例の有無で税負担に大きな差が出ます。

売却時にかかる費用の内訳（仲介手数料・印紙税・諸経費）

売却時に発生する主な費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用の3つです。

仲介手数料は売却価格の3%程度に当たり、費用の中で最も大きな項目です。2024年7月の改正で、800万円以下の物件は最大33万円（税込）が上限と定められました。

印紙税は売買契約書の作成時に貼付し、金額は売買代金で変動します。住宅ローンが残っていれば抵当権抹消のための登記費用が必要です。

このほか、住宅ローンの一括返済手数料や引っ越し、残置物撤去の費用も発生します。費用全体は売却価格の3〜5%程度を見込むのが目安です。

譲渡所得税の計算方法と所有期間で変わる税率

譲渡所得税は売却益に対して課される税金で、所有期間によって税率が大きく異なります。

譲渡所得の計算式は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」です。取得費は購入時の価格と諸経費の合計、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などを指します。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定する点に注意が必要です。たとえば2020年4月に購入し2025年5月に売却したケースでは、2025年1月1日時点で所有期間4年9か月となり、短期譲渡扱いです。

税率には所得税と住民税が含まれます。長期と短期では約2倍の差があるため、売却タイミングが税負担を左右します。

知っておきたい主な税制特例（3,000万円特別控除など）

居住用の不動産や相続物件には、税負担を抑えられる税制特例が複数用意されています。

3,000万円特別控除はよく使われる特例で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。多くの自宅売却ではこの控除だけで税金がかからないケースが大半です。

特例ごとに適用要件があり、所有期間・居住期間・売却時期・親族取引かどうかなどで判定されます。3,000万円控除と10年超所有軽減税率は併用が可能で、自宅売却で税金が大きく減るケースもあります。

要件は複雑で改正もあるため、自分のケースで使えるかは税理士や税務署で確認するのが安全です。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例）, 国税庁タックスアンサー No.3305（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

確定申告が必要なケースと不要なケース

確定申告が必要かどうかは、売却益の有無と特例を使うかで決まります。

売却益が出た場合や、3,000万円特別控除など税制特例を利用する場合は申告が必要です。譲渡損失の損益通算や繰越控除を使う場合も申告が求められます。

逆に売却損で特例を使わず損益通算もしないケースは、確定申告そのものが不要です。会社員で給与以外の申告事由がないなら、手続きを進めずに済みます。

申告期間は売却した年の翌年2月16日から3月15日が原則です。期限を過ぎるとペナルティの対象となるため、書類は前年のうちに整理しておくと安心です。

判断が難しいケースでは、税理士や所轄の税務署に相談すれば確実な答えが得られます。

媒介契約の3種類と選び方

不動産売却の媒介契約は3種類あり、複数社契約・レインズ登録・自己発見取引・報告頻度の4点で性格が変わります。

契約形態によって売主側の動き方も変わるため、まず違いを押さえてから自分の状況に当てはめます。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い

3つの契約形態は、それぞれ売主の動き方や不動産会社の義務の重さが異なります。

一般媒介は最も自由度が高く、売主の制約が少ない契約です。複数社に依頼でき、自分で買主を見つけることも可能ですが、不動産会社側にはレインズ登録や報告の義務がありません。

専任媒介・専属専任媒介は1社に絞る契約で、不動産会社の義務が重くなります。なかでも専属専任契約は最も厳格で、自分で買主を見つけた場合も不動産会社を介して取引する義務があります。

厳格な分、不動産会社は集客や広告に力を入れやすく、レインズ登録や売主への報告も短い間隔で実施される傾向です。

出典: 宅地建物取引業法第34条の2（e-Gov法令検索）

物件・状況に合う媒介契約はどれか

どの契約形態が向くかは、物件の人気度・売却の急ぎ・自分で買主探しの可能性で変わります。

人気エリアの売れやすい物件は、複数社が競って動くため一般媒介が向きます。買主の選択肢が広がり、価格交渉の余地も生まれやすい状況です。

1社に集中的に動いてもらいたい場合や、定期的な活動報告を受けたい場合は専任媒介が向きます。専属専任ほど縛りが強くないため、自分で買主を見つける可能性も残る形です。

売却を急ぎ、1社の責任ある動きに任せたい場合は専属専任媒介が向きます。報告頻度が高く、進捗が見えやすい点もメリットです。

どの形態でも契約期間中の変更は可能ですが、3か月の更新サイクルが基本となります。物件の特性と希望スピードを考慮して選びます。

物件種別ごとの売却の特徴（マンション・戸建・土地）

不動産は種類によって売却の進め方や注意点が一部異なり、物件種別ごとの固有事情を押さえておく必要があります。

マンション・戸建・土地のそれぞれで、価格に影響するポイントが異なる点は重要です。

マンション売却で押さえておきたい特有事情

マンション売却では、管理状況や修繕積立金など建物全体の事情が価格に大きく影響します。

管理組合の運営状況や修繕積立金の積立残高は、買主が重視するポイントです。積立金が不足している管理組合では大規模修繕の遅延リスクがあり、マイナス材料になります。

同じマンション内でも、階数や方角、眺望によって価格は数百万円単位で変わるケースがあります。特に高層階や南向きは需要が高く、価格が上振れしやすい傾向です。

駐車場の使用権、ペット可否、リフォーム履歴なども買主の判断材料になります。専有部分に加えて、共用部や管理規約の確認も売却前に行います。

戸建売却で押さえておきたい特有事情

戸建売却では、土地の境界・建物の状態・接道条件の3点が重要なチェック項目です。

境界が曖昧なケースは、買主が購入をためらう原因になります。境界が確定していない場合、売却前に境界確定測量を行うのが安全です。

築年数や設備の状態は価格に影響します。建物状況調査（インスペクション）を実施しておくと、買主の安心と価格交渉の両面でプラスです。

接道の状況も価格を大きく左右します。建築基準法で定める接道義務を満たさない物件は再建築が制限されるため、価格が下がる要因です。

土地売却で押さえておきたい特有事情

土地売却では、測量・用途地域・建物の有無の3点が売却価格と進めやすさを左右します。

土地は隣地との境界が確定しているかが大きなポイントです。確定測量図がない場合、売却前に土地家屋調査士へ依頼し境界確定を進めるとトラブルを避けられます。

用途地域や建ぺい率・容積率によって、買主が建てられる建物の規模が変わります。買主が建築計画を立てやすいよう、これらの情報は早めに整理しておくと有利です。

古家がある場合は、更地化か古家付き売却かが判断のポイントです。解体費用は数十万円から数百万円かかる一方、更地のほうが買主の選択肢は広がります。

不動産売却で失敗しないためのポイント

不動産売却は資産と時間に関わる重大な取引であり、知らずに進むと損失につながる失敗が起こりやすい領域です。

売却前・売却中・売却後の3つのフェーズで、起きやすい失敗と回避のポイントが異なります。

売却前に確認すべきこと（名義・抵当権・ローン残債）

売却前は、名義・抵当権・ローン残債の3点を確認しておかないと、後の手続きで足止めが発生します。

共有名義の場合は全員の同意が必要で、相続物件は相続登記を済ませてから売却に入ります。

住宅ローンが残っていれば、決済時に抵当権の抹消が必要です。残債額が売却額を上回るケースでは、追加資金の準備が課題になります。

• 登記簿上の名義人を確認（共有名義・相続未了がないか）
• 住宅ローンの残債額を金融機関に問い合わせ
• 抵当権の有無を登記事項証明書で確認

売却活動中に注意すべきこと（囲い込み・価格設定・内覧対応）

売却活動中は、囲い込み・価格設定・内覧対応の3つが結果を大きく左右する重要なポイントになります。

囲い込みとは、不動産会社が他社からの問い合わせをわざと断り、自社で買主も見つけて両手取引を狙う行為です。レインズへの登録状況や物件公開の範囲を売主側で確認しておきます。

価格は相場より高すぎると問い合わせが減り、低すぎると損になります。内覧では清潔感や明るさが第一印象を決めるため、清掃・換気・荷物の片付けを済ませて臨むのが基本です。

• 自分の物件がレインズに登録されているかを確認
• 価格は近隣の成約事例と照らして適正かを定期的に見直し
• 内覧前は清掃・換気を済ませ、生活感を減らしておく

売却後にトラブルを避けるためのポイント（契約不適合責任）

売却後の最大のリスクは、引き渡し後に発覚する不具合への対応（契約不適合責任）です。

売買契約後に物件の隠れた不具合が見つかった場合、売主は買主から修補や代金減額、損害賠償を請求される可能性があります。これが契約不適合責任の内容です。

売主は把握している不具合を契約前に告知する義務があります。漏らさず伝えれば責任を回避しやすく、契約書で責任範囲を限定する免責条項を入れる方法もあります。

• 把握している不具合（雨漏り・シロアリ・配管詰まり等）を契約前に書面で告知
• 契約書で契約不適合責任の範囲と期間を取り決める
• 重要事項説明書に記載漏れがないかを売主側でも確認

まとめ

不動産売却は、方法・流れ・費用・税金・契約形態・物件種別の特徴など、押さえるべき要素が多岐にわたります。一つひとつは難しく見えても、全体像を持って一歩ずつ進めれば判断に迷う場面は減ります。

検討の最初のアクションは、自分の物件の相場感を掴むことです。一括査定で複数社の査定額を比較すれば、所有不動産の市場価値と、信頼できる相談先の候補が同時に見えてきます。

迷われる気持ちは自然なものです。まずは査定で相場感を掴むところから、自分のペースで始めてみてください。