転勤で家を売る前に｜「いつ戻るか」と残り時間で選ぶ4つの選択肢

転勤の辞令が出て、今の家をどうするか決めかねていませんか。

売る・貸す・空き家・単身赴任と選択肢は多く、限られた時間での判断に迷いがちです。

この記事を読めば、「いつ戻るか」と残り時間を物差しに、自分のケースの答えを決め切れます。

転勤で家を売る前に、4つの選択肢を「いつ戻るか」で見極める

転勤で家をどうするかは、選択肢の多さではなく「いつ戻るか」と「赴任までの残り時間」で決まります。

持ち家にとれる手は、売る・貸す・空き家・単身赴任の4つです。どれが向くかは戻る時期と赴任までの残り時間でほぼ決まるため、まずはこの2つを自分の状況に当てはめるところから始めます。

転勤時の持ち家でとれる選択肢は「売る・貸す・空き家・単身赴任」の4つ

転勤が決まったとき、持ち家にとれる選択肢は売る・貸す・空き家・単身赴任の4つに整理できます。

売るは家を手放して現金に換え、固定費と管理の負担から離れる方法です。貸すは第三者へ賃貸し、家賃を得ながら戻る場所として家を残します。

空き家は誰にも貸さず売らずに、戻るときまでそのまま保有します。単身赴任は家族が今の家に住み続け、本人だけが赴任先へ移ります。

選択を分けるのは「赴任までの残り時間」と「戻る時期」

4つのどれを選ぶかは、赴任までの残り時間と戻る時期という2つの時間で大きく変わります。

戻る時期は家を残す意味があるかどうかを分けます。数年で戻るなら住む場所としての価値は続きますが、戻る見込みがなければ持ち続けるほど維持費と税金がかさむだけです。だからこそ戻りが遠いほど売却へ、近いほど保有へと傾きます。

もう一つの残り時間はとれる手段そのものを絞り込みます。売却も賃貸の募集も準備から成立まで数か月単位の時間がかかるため、赴任日までが短いほど間に合う選択は限られます。

この2つは片方だけでは答えが出ません。戻る時期でおおまかな方向を決め、残り時間で実行できるかを確かめると、候補は2つほどに狭まります。

4つの選択肢を時間軸で比較

4つの選択肢を同じ物差しで並べると、時間によって向き先が分かれることが見て取れます。

上から下へ向かうほど、家を手元に残す度合いが強まります。売るは身軽さ、単身赴任は今の暮らしの維持に寄り、貸すと空き家は中間にあたります。

転勤経験者が実際に選んだ処分方法の割合

実際に転勤を経験した人の選択を見ると、特定の手に偏らず分かれているのがわかります。

単身赴任以外の形で転勤した134名への調査で、持ち家の扱いは大きく3つに分かれました。最も多いのは賃貸で33.6%、次いで空き家が30.6%、売却は20.1%という結果です。

出典：東急住宅リース・東急社宅マネジメント調べ「転勤と持ち家に関する調査」（2020年、単身赴任以外の転勤経験者134名）

偏りが出ないのは、戻る時期や家計の余力が人によって違うからです。数年で戻る人は貸す・空き家へ、戻らない人は売るへと進み、同じ転勤でも結論は分散します。

この結果は転勤に唯一の正解がないことを表しています。自分がどこにあたるかは戻る時期と残り時間という2つの時間で確かめられます。

選択肢別に見る、自分のケースに向いているのはどれか

4つの選択肢は、戻る時期と残り時間によって向く人が分かれます。

売る・貸す・空き家・単身赴任は、向く時間条件や費用・税金、戻るときの自由度がそれぞれ違います。見出しが対象者を表すので、自分に近いものから読めます。

売る｜戻る予定がなく、固定費と管理の手間を止めたい人

売却が向くのは、戻る予定がなく、家の固定費と管理から解放されたい人です。

目安は帰任の見込みがないか、戻る時期が決まっていない場合です。転勤先に定住する見通しがある人や、子どもの進学で住む土地が定まった人も、ここに含まれます。

売却なら仲介手数料や登記費用などが一度かかる代わりに、その後の固定資産税や維持費はかからなくなります。税金については、住まなくなってから一定期間内に売れば使える控除があり、先延ばしするほど不利になります。

売ると所有権は買主に移るため、同じ家には戻れなくなります。注意したいのは住宅ローンで、残債が売却額を上回ると引き渡しに必要な完済ができず、売却そのものが難しくなる場合があります。

貸す｜数年で戻る予定があり、家を資産として残したい人

賃貸が向くのは、数年で戻る予定があり、家を資産として残したい人です。

目安は3年前後で確実に戻ると見込める場合です。社命で帰任時期がおおむね決まっている人や、いずれ自分や家族で住み直したい人が当てはまります。戻る時期がはっきりしているほど、貸している間と帰任後の見通しが立てやすくなります。

賃貸では原状回復や管理会社への委託費がかかり、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。住宅ローン控除は自分が住まなくなると止まるため、その分の恩恵は受けられなくなります。

帰任時に確実に明け渡してもらうには、契約方法の選び方が鍵になります。普通の契約だと貸主の都合で退去を求めにくく、戻りたいときに住めない事態も起こり得ます。

空き家｜ごく短期で戻る、または近くで自分が管理できる人

空き家のまま残すのが向くのは、ごく短期で戻る人か、近くにいて自分で管理できる人です。

目安は1〜2年で戻るなど期間が短いケースです。短期だと借り手が付きにくく、貸すための手間や費用に見合いません。住宅ローン控除は住まなくなると止まり、固定資産税や管理の負担だけが続きます。

強みは戻りたいときにいつでも住める自由度です。一方で人が住まない家は傷みやすく、放置が続くと税の優遇から外れる場合もあるため、定期的な管理が前提になります。

単身赴任｜家族の生活環境と住宅ローン控除を保ちたい人

単身赴任が向くのは、家族の生活環境を変えず、住宅ローン控除も保ちたい人です。

目安は子どもの学校や配偶者の仕事など、家族の生活を動かしにくい場合です。戻る時期の長短よりも、家族の暮らしを優先したいかどうかで決まります。

単身赴任は本人の赴任先の住居費が二重にかかり、家計の負担は大きくなります。一方で家族が今の家に住み続ければ、住宅ローン控除を引き続き受けられる可能性が残ります。

家族の暮らしは今までどおり続けられる点が、最大の利点です。ただし本人は離れて暮らすことになり、二重の住居費が長く続くほど家計への影響は重くなります。

「いつ戻るか」と「残り時間」で、あなたの選択肢を2つに絞る

戻る見込みと残り時間を当てはめると、4つの選択肢は2つ前後まで絞れます。

まず戻るかどうかで売却か保有かの大きな方向が決まり、次に残り時間で実行できる手が残ります。この2段階で、迷っていた候補が現実的な2案ほどに収束します。

判定の流れ（いつ戻る？ → 残り時間は？ → 候補2案前後）

いつ戻る？

• 戻らない・時期が不明 → 売却を軸にする
• 数年で確実に戻る → 残り時間を確認

赴任までの残り時間は？（数年で戻る人）

• 数か月以上ある → 賃貸・空き家・単身赴任から
• ほとんどない → 空き家か単身赴任、または赴任後へ持ち越し

もう戻らない・戻る予定が不明なら、売却を軸に考える

戻らない、または戻る時期が読めないなら、まず売却を軸に置いて考えます。

戻らない家を持ち続けても、住む予定がないまま維持費と税金は出ていく一方です。使う見込みのない資産に払い続けることになるため、現金化して区切りをつける方が家計の見通しは立ちます。

それでも迷うときの確かめどころは家を残したい気持ちの強さです。思い出や将来また住む可能性に強い未練がなければ、保有に傾く理由は弱まります。

もう一つの決め手は貸した場合に手元へいくら残るかの試算です。家賃から管理費や税金、空室の期間を差し引いて利益が薄いなら、保有して貸す意味は小さくなります。

数年で確実に戻るなら、賃貸・空き家・単身赴任のどれか

数年で確実に戻るなら、賃貸・空き家・単身赴任の3つから、戻る時期と家族の状況で選び分けます。

戻るまでが3年ほどあるなら、その間を貸して家賃を得る賃貸が候補になります。1〜2年と短いなら借り手が付きにくいため、貸さずに空き家で待つ方が現実的です。

家族の生活を動かしたくないなら、単身赴任で家だけを残す選び方が向きます。子どもの転校を避けたい、配偶者が仕事を続けたいといった事情があるほど、この選択に傾きます。

空き家と単身赴任は、どちらも家を残す点が同じです。違いは家族がどこで暮らすかにあり、家族ごと赴任先へ移るなら空き家、今の家に残るなら単身赴任に分かれます。

3つで迷うときの物差しは家を人に貸す手間や他人が住むことへの抵抗です。抵抗が小さければ賃貸、避けたいなら空き家か単身赴任へと寄ります。

二重の住居費に耐えられるか

保有や単身赴任を選ぶ前に、二重の住居費に家計が耐えられるかを確かめます。

保有や単身赴任を選ぶと、今の家のローンや維持費に加えて赴任先の家賃がかかります。この二重の支払いを家計がどこまで続けられるかが、保有系を選べるかどうかの分かれ目です。

判断の前に、会社の制度を費用計算に入れます。社宅・借り上げ・家賃補助・引越し費用の負担があれば、二重払いの重さは大きく変わります。

補助を引いても負担が重いときは、無理に保有せず売却へ寄せる判断が現実的です。家計を圧迫してまで家を残すより、現金化して身軽になる方が暮らしは安定します。

赴任までほとんど時間がないときの、現実的な絞り込み方

赴任日までほとんど時間がないなら、無理に結論を出さず、いったん持ち越すのも現実的な手です。

売却も賃貸も準備に数か月かかるため、数週間では間に合わないこともあります。そんなときは空き家のまま赴任し、落ち着いてから売るか貸すかを決めても遅くはありません。

ただし空き家にする間も維持費はかかり、放置すれば傷みも進みます。持ち越しは時間を稼ぐための一時的な選択と考え、赴任後の早い段階で方針を決めるのが安全です。

売ると決めたら、赴任日から逆算して短期で売り切る

売ると決めたら、赴任日を締切にして逆算すれば、今日からやることが決まります。

査定から引き渡しまでは仲介で数か月かかるため、残り時間が短いほど工程を前倒しし、間に合わなければ買取に切り替えます。まずは逆算で全体像をつかむところから始めます。

• 査定・会社選び：約2〜4週間
• 売り出し〜成約：約3か月（中古マンションの目安）
• 売買契約〜引き渡し・決済：約1〜2か月（買主のローン審査を含む）

仲介ならここまででおよそ4〜6か月かかります。残り時間がこれより短いときは、買取を軸に組み立てます。

出典：売り出しから成約までの期間は東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると首都圏の中古マンションは成約まで平均約2.8か月。

残り時間で変わる、売却完了までの逆算スケジュール

赴任日まで何か月あるかで、今日から動くべき工程が変わります。

赴任まで6か月ほどあるなら、仲介でじっくり売る時間に余裕があるケースです。最初の2〜4週間で複数社の査定と会社選びを終え、売り出してから3か月前後で買い手を探し、契約後の1〜2か月で引き渡しまで進めます。

残りが3〜4か月だと、工程に遊びはほぼありません。辞令が出たらその週のうちに一括査定で複数社へ依頼し、媒介契約と売り出しまでを2週間以内に済ませると、売却活動の時間を確保できます。

残りが2か月ほどなら、仲介だけでは間に合わない公算が大きいでしょう。辞令から60日で売り切るには、売り出しと並行して買取査定も取り、成約の見込みが立たなければ買取へ切り替える備えが要ります。

現場で詰まりやすいのは、売り出し前の準備と買主のローン審査です。書類集めや残置物の片付けで初動が遅れたり、審査に1か月前後かかったりして、想定より後ろにずれることがあります。だから締切から逆算した日程には、数週間の余白を持たせておくと安全です。

仲介で間に合わないときは買取も選択肢に入れる

売却の期限が迫って仲介で間に合わないなら、買取を選択肢に入れます。

買取は不動産会社が直接買い手になるため、売却活動がいらず1か月ほどで現金化できるのが特徴です。その代わり価格は仲介の6〜8割が目安で、早さと引き換えに手取りは下がります。赴任日まで数週間しかないなど、時間を優先せざるを得ない場合の手です。

迷うなら、まず仲介で売り出しつつ買取の査定額も取り、期限までに売れなければ買取に移る進め方が無難です。一定期間は仲介で探し、だめなら買い取る買取保証を使えば、価格と締切の両方に目配りできます。

急いでも安く手放さないための、査定と価格の決め方

急いでいても、査定の受け方と価格の決め方しだいで、安売りは避けられます。

焦って1社だけで決めると、その価格が相場より安いかどうか判断できません。一括査定などで複数社に依頼し、提示額と根拠を見比べると、急いでいても適正な水準がつかめます。

早く売りたいからと高すぎる価格で出すと、反響が出ずに値下げを繰り返すことになりがちです。売り出しが長引くほど買い手の足は遠のき、結局は当初の相場を下回ることもあります。

だからこそ最初から相場に近い価格で出し、反応を見て早めに微調整するのが、急ぐときの近道です。赴任日までの残り期間を基準に、いつまでに売れなければいくら見直すかを先に決めておくと、慌てずに動けるはずです。

時間が限られているほど、最初の見立てが効いてきます。まずは無料の一括査定で、売れそうな価格と売却にかかる期間の見込みをつかんでおくと、その後の判断が早く正確になります。

売るときに損しない、時間で変わる税金と住宅ローンの期限

転勤での売却は、動くのが遅れるほど使える節税が減り、税負担が増えます。

売却に関わる税と住宅ローン控除には、過ぎると損が確定する期限があります。3年・5年・控除が止まる年という3つの節目を押さえると、いつ動けば損を避けられるかが見えます。

• 住まなくなって3年目の年末を過ぎる → 3,000万円特別控除が使えなくなる
• 売却した年の1月1日時点で所有5年以下 → 税率が約2倍の短期譲渡になる
• 賃貸・空き家にした年 → その年から住宅ローン控除が止まる

住まなくなって3年が境目になる、3000万円特別控除

マイホームを売って使える3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年で期限を迎えます。

正確には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日が期限です。例えば2026年中に住まなくなったなら、2029年12月31日までに引き渡せば対象に入ります。

転勤だと、貸したり空き家にしたりしているうちに、この3年が静かに過ぎていきます。控除は最大3,000万円分の利益を非課税にできるため、期限を過ぎると税負担は数百万円単位で重くなりかねません。

だから売ると決めているなら、3年の期限から逆算して売却時期を決めるのが安全です。賃貸に出していても、この期限内に売れば控除は使えるので、貸す前に出口の時期を見積もっておくと損を避けられます。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、国税庁「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」

所有5年で税率が変わる、短期譲渡と長期譲渡

売却益にかかる税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

所有5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%で、税率はおよそ2倍違います。注意したいのは、この5年が売却した年の1月1日時点で判定される点です。

取得から5年経つ前に転勤が重なると、急いで売って短期譲渡になり、税率が跳ね上がる場合があります。1月1日時点で5年を超えているかを取得日から数え、ぎりぎりなら年明けの売却で長期に乗せられないかを確かめます。

出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

賃貸や単身赴任にしたとき、住宅ローン控除はどうなるか

住宅ローン控除は、家を出てどうするかで、止まるか続くかが分かれます。

賃貸や空き家にして家族も含め誰も住まなくなると、その年から住宅ローン控除は受けられません。控除は自分が住んでいることが条件のため、誰も住まなくなった時点で対象から外れます。

一方、単身赴任で本人だけが家を離れ、生計を一にする家族が住み続けるケースは別です。この場合は特別な手続きもいらず、本人が住んでいるものとして控除は続きます。

家族で帯同して家を空ける場合でも、転居前に手続きをしておけば、戻ったときに残りの期間だけ控除を再開できます。ただし赴任で受けられなかった期間は取り戻せず、控除の総期間が延びるわけではありません。

出典：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」

どの特例も適用には細かな要件があり、年や制度改正で扱いが変わることもあります。自分のケースで使えるかは、売却の前に税理士や税務署で確かめておくと安心です。

海外赴任など、ケース別に押さえておきたい注意点

海外赴任とオーバーローンは、当てはまる人だけ確認すれば十分です。

どちらも国内転勤と共通する部分は同じで、違いが出るところだけを押さえれば足ります。海外赴任は税と手続き、オーバーローンは売れるかどうかが分かれ目になります。

海外赴任の場合の税務・住民税・海外からの売却手続き

海外赴任で日本の家を売る場合、国内転勤と違うのは税金のかかり方と手続きの手間です。

非居住者が売ると、原則として買主が売買代金の10.21%を源泉徴収し、入金は残りの89.79%になります。ただし買主が個人で自分が住むために買い、価格が1億円以下なら、源泉徴収は不要です。住民税は売却した年の1月1日に日本へ住所がなければかからず、確定申告で精算する点は居住者と変わりません。

手続きの面でも違いがあり、日本の印鑑証明が使えないため居住国の署名証明を用い、確定申告は納税管理人を立てて行います。要件を満たせば居住者と同じく3,000万円特別控除も使えるので、海外にいても節税の道は残ります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

残債が査定額を上回る（オーバーローン）ときの選び方

住宅ローンの残債が売却額を上回るオーバーローンだと、そのままでは売却が進みません。

家を売るには、ローンを完済して金融機関の抵当権を外す必要があります。売却額で完済できないと抵当権を外せず、買主に引き渡せないため、通常の売却は成立しません。

現実的には、不足分を自己資金で補うか、残債と新居の分をまとめる住み替えローンを使う方法があります。それも難しいときは、無理に売らず賃貸で返済を続ける手や、返済が苦しいなら金融機関の同意を得て任意売却に進む道も残されています。

まとめ：残り時間と「いつ戻るか」で、自分の答えを決める

転勤で家をどうするかは、選択肢の多さではなく「いつ戻るか」と「赴任までの残り時間」で決まります。売る・貸す・空き家・単身赴任のどれが合うかは、自分の状況しだいです。

この2つの時間を当てはめれば、候補は2つ前後に絞れます。売ると決めたら赴任日から逆算し、税や住宅ローン控除の期限を過ぎないうちに進めるのが得策です。

時間が限られているほど、最初の見立てが効きます。まずは無料の一括査定で売却額と期間の見込みをつかみ、迷うところは不動産会社に相談しながら決めていきましょう。