買い先行とは

「買い先行」とは、住み替えにおいて新居を先に購入し、その後に現在の住まいを売却する方法です。売却を先行する「売り先行」とは対照的な手法であり、買い先行では住み替えのスケジュールを柔軟に組むことが可能になります。

この方法は、新居探しをじっくり進めたい人や、売却と引っ越しのタイミングを調整したい人に適しています。ただし、旧宅が売れるまでの間、一時的に二重の住宅ローンや維持費が発生するリスクがあるため、事前の資金計画が重要になります。

買い先行にはメリットとデメリットがあり、適切な選択をするためには、それぞれの特徴を理解し、状況に応じた資金調達や売却戦略を考慮する必要があります。次の章では、具体的なメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

買い先行のメリット

じっくりと理想の物件を探せる

買い先行の最大の魅力は、住み替えのプレッシャーを感じることなく、理想の物件を見つけられることです。売り先行の場合、売却後に限られた時間内で新居を探す必要があり、妥協を強いられることもあります。

買い先行なら、以下のメリットがあります。

時間的余裕がある：市場の変動を見ながら、自分に最適な物件を選べる
立地・設備・価格などの条件を厳選できる：希望に合う物件が見つかるまで待つことが可能
購入決定のスピードを上げられる：競争率が高いエリアでも、売却を待たずに即購入できる

特に、人気エリアでは物件の流動性が高いため、「売却後に良い物件がなくなってしまった…」という事態を避けることができます。

仮住まい不要で引越しがスムーズ

買い先行なら、新居の引き渡しが完了した後に引越しができるため、仮住まいを探す必要がありません。一方、売り先行では一時的な賃貸物件に住むケースが多く、以下のような問題が発生します。

経済的負担が増す：賃貸契約の初期費用や月々の家賃、二度の引越し費用が発生
時間と労力がかかる：仮住まいの手続きや引越し作業が増える
生活の質が低下する可能性：荷物の収納スペースが足りず、快適に暮らせないことも

買い先行なら、新居の準備が整ってから余裕をもって移動できるため、無駄なコストや手間を最小限に抑えることができます。

自宅の売却価格を妥協しなくて済む

買い先行のもう一つの大きなメリットは、旧宅の売却価格を最大化しやすいことです。売り先行では「次の住まいを確保するために早く売らなければならない」というプレッシャーがあり、結果的に値下げ交渉に応じやすくなります。

買い先行では、以下のような戦略が可能になります。

最適な売却タイミングを選べる：市場の状況を見ながら、価格のピーク時に売却できる
価格交渉の余裕がある：焦る必要がないため、安売りせずに希望価格を維持できる
売却準備を整えやすい：リフォームやホームステージングを行い、より良い条件で売ることが可能

結果として、住み替えにおける総コストを抑え、資産価値を最大化することができます。

買い先行のデメリット・注意点

家が売れないリスクがある

買い先行の最大のリスクは、旧宅が想定よりも長期間売れ残る可能性があることです。売却に時間がかかると、資金計画が崩れ、不要なコストが発生します。

売れ残る主な原因

市場の変動：売却時に不動産市場が低迷すると、買い手がつきにくくなる。
価格設定の問題：相場より高く設定しすぎると売れ残る可能性が高い。
物件の魅力不足：築年数が古い、リフォームが必要、立地条件が悪い場合に売れにくくなる。

対策

売却前に複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握する。
早期売却を狙う場合は、売却保証サービス（一定期間内に売れなければ買取）を検討。
ホームステージングや軽微なリフォームで物件の魅力を向上させ、競争力を高める。

ダブルローンの負担が重すぎる

買い先行では、新居の住宅ローンを組んだ後も旧宅のローンを完済するまで支払いが続くため、一時的に2つの住宅ローンを並行して支払うリスクがあります。

ダブルローンの負担要因

月々の支払額が大幅に増加：新居と旧宅のローンを同時に返済するため、家計に大きな負担がかかる。
維持コストの発生：売却までの間、旧宅の管理費、固定資産税、水道光熱費なども支払い続ける必要がある。
売却が長引くと資金繰りが厳しくなる：買い手が見つからないと、長期間にわたって負担が続く。

対策

事前に資金計画をシミュレーションし、ダブルローン期間の負担額を試算する。
金融機関のつなぎ融資を活用し、一時的な資金繰りを補助。
売却前に短期間の賃貸に出すことで、ローンの負担を軽減する。

思ったよりも安くしか売却できない可能性

買い先行では、売却価格を確定する前に新居を購入するため、想定よりも安くしか売れないリスクがあります。

価格が下がる主な要因

市場の価格変動：売却のタイミングによっては、不動産価値が下落する可能性がある。
売却を急ぎすぎる：ダブルローンの負担を避けるために早く売りたいと考えると、買い手に価格交渉で譲歩しやすくなる。
競争力の低下：同じエリアで新築や人気物件が増えると、中古物件の売れ行きが鈍る。

対策

売却前に不動産相場を徹底的に調査し、適正価格を設定する。
内見時の印象を良くするためにクリーニングやリフォームを実施し、物件の魅力を高める。
長期間売れない場合は価格交渉の余地を考慮し、柔軟な売却戦略を持つ。

買い先行は多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。事前の資金計画や売却戦略をしっかり立てることで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。

買い先行が向いている人

資金的に余裕がある人（ただし「余裕」の意味が重要）

買い先行では、新居の購入費用と旧宅が売れるまでの間の維持費がかかるため、一定の資金的余裕が必要です。ただし、ここでいう「余裕」とは単に貯蓄が多いことではなく、資金計画がしっかりしていることを指します。

必要な資金的余裕のポイント

ダブルローンを一定期間支払える：売却までの数カ月間、新居と旧宅のローンを同時に支払えるか。
売却が長引いても生活に支障がない：固定資産税や管理費などの維持費も考慮する必要がある。
突発的な支出に対応できる：急な修繕費や売却時の価格変動に耐えられる資金計画があるか。

資金的な備えがあることで、焦らずに物件選びや売却を進めることが可能になります。

住み替え先の希望エリアの競争率が高い人

人気エリアでは物件の売買が活発で、売却後に希望する新居が見つからないリスクがあります。買い先行であれば、先に新居を確保できるため、理想の物件を逃さずに済みます。

競争率が高いエリアの特徴

都心部や主要駅近くで利便性が高い
学区の評判が良く、子育て世帯に人気
新築供給が少なく、中古物件の需要が高い

このようなエリアでは、「売り先行」だと売却後に良い物件が見つからない可能性が高いため、買い先行が有利になります。

引越しのタイミングを自由に決めたい人

買い先行を選ぶことで、新居の準備が整ってから引越しができるため、スケジュールを柔軟に調整できます。

買い先行が適したケース

子どもの進学・転校に合わせて引越し時期を調整したい
繁忙期を避けて引越しの手間とコストを抑えたい
新居のリフォームや設備工事を済ませてから快適に移住したい

売り先行では、売却後の住まいを探す必要があり、タイミングを自由に決めにくいというデメリットがあります。

精神的に余裕を持って売却したい人

買い先行では、新居を確保してから売却活動を進めるため、焦らずに希望価格で売却する戦略が取れます。

売却時の精神的余裕が重要な理由

売り急ぐ必要がなく、希望価格で売却できる可能性が高い
内見対応やリフォームをしっかり準備し、物件価値を高められる
不動産市場の動向を見ながら、売却タイミングを最適化できる

特に築浅物件や人気エリアの物件なら、時間をかけることでより良い条件で売却しやすくなります。

買い先行の進め方

ステップ 1：資金計画を立てる

買い先行では、旧宅が売れる前に新居を購入するため、資金計画の確立が最も重要です。無理のない資金計画を立てることで、安心して住み替えを進められます。

資金計画のポイント

住宅ローンの借入額を決定：新居購入にいくら借りるのか、頭金はいくら必要か。
旧宅の売却見込み価格を把握：不動産会社に査定を依頼し、想定売却額を確認する。
ダブルローン期間のシミュレーション：新居購入から旧宅売却までの期間、ローンの二重支払いに耐えられるか。
リスク対策：売却が長引いた場合に備え、つなぎ融資や貯蓄を活用する。

ステップ 2：新居を探して購入する

資金計画が固まったら、条件に合う新居を探します。買い先行のメリットを活かし、じっくりと希望の物件を選ぶことが可能です。

新居選びのポイント

立地・間取り・価格帯を明確にする：優先順位を整理し、条件に合う物件を探す。
市場の動向をチェック：希望エリアの物件価格がどのように推移しているか調べる。
住宅ローンの事前審査を受ける：スムーズに購入できるよう、借入可能額を確認する。
資産価値を考慮：将来の売却を見据え、資産価値が下がりにくい物件を選ぶ。

ステップ 3：新居の引き渡し & 引っ越し

新居の契約が完了し、ローンの手続きを済ませたら、引き渡しを受けて引っ越しの準備をします。

スムーズな引っ越しのポイント

ライフラインの手続き：電気・ガス・水道・インターネットの契約を済ませる。
荷物整理と断捨離：不要な荷物を処分し、効率的な引越しを行う。
引越し業者の手配：繁忙期を避け、費用を抑えつつスケジュールを確保。

ステップ 4：旧宅の売却活動を開始

新居への引っ越しが完了したら、旧宅の売却を本格的に進めます。早期に売却できるよう、準備を整えることが重要です。

売却成功のためのポイント

適正価格を設定：複数の不動産会社に査定を依頼し、競争力のある価格を決める。
魅力を高める：内覧時の印象を良くするため、掃除や簡単なリフォームを実施。
販売戦略を練る：売却が長引かないよう、価格調整や広告の活用を検討。

ステップ 5：売却代金の受け取り & 旧宅ローンの清算

買い手が決まり、売却契約が成立したら、売却代金を受け取り、旧宅のローンを完済します。

資金の流れを把握する

売却代金の入金確認：不動産会社や金融機関と連携し、入金を確認。
旧宅ローンの完済手続き：残債がある場合は、一括返済の手続きを行う。
売却にかかる費用の精算：仲介手数料、抵当権抹消費用、譲渡所得税などを確認し、適切に処理。

ステップ 6：手続きの完了 & 新生活のスタート

旧宅の売却手続きが完了したら、新生活を安心してスタートできます。

引越し後に行う手続き

住所変更：住民票、運転免許証、銀行・クレジットカードの登録情報を更新。
固定資産税の確認：新居の税金支払いを把握し、納付スケジュールを確認。
新居の維持管理：設備点検や防犯対策を行い、快適な生活をスタート。

このステップを順番に進めることで、無駄なくスムーズに買い先行の住み替えを成功させることができます。

買い先行の資金計画はどうなる？

買い先行を進めるには、新居購入と旧宅売却のタイミングのズレをどう埋めるかが重要になります。ここでは、買い先行でよく利用される資金調達方法と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。

資金調達1. 自己資金（貯蓄）を活用する

最も安全な資金調達方法は、自己資金を活用することです。借入額を減らすことで、返済負担を抑えられ、リスクを最小限にできます。

メリット

住宅ローンの借入額が減り、毎月の返済負担が軽くなる
売却が長引いても、ダブルローンのリスクを回避できる
つなぎ融資などの高金利な借入を避けられる

デメリット・注意点

自己資金を使いすぎると、突発的な出費に対応しにくくなる
新居購入後のリフォーム費用や引越し費用も考慮しておく必要がある

資金調達2. つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、旧宅の売却代金を待たずに、新居購入のための資金を一時的に借りる方法です。旧宅が売却されると、その売却代金で融資を完済する仕組みになっています。

メリット

自己資金が不足していても、新居の購入を先行できる
売却を焦る必要がなく、適正価格で売却できる

デメリット・注意点

金利が高め（通常2〜3％）で、一般的な住宅ローンよりも負担が大きい
売却が長引くと、利息の支払いがかさみコストが増加する
金融機関によっては利用条件が厳しく、審査が必要

資金調達3. ダブルローン（2つの住宅ローンを組む）

ダブルローンとは、旧宅の住宅ローンが残っている状態で、新居の住宅ローンを組む方法です。売却が完了するまで、2つの住宅ローンを同時に支払う必要があります。

メリット

売却を急ぐ必要がないため、最適なタイミングで売却できる
新居を先に確保できるため、住み替えがスムーズ

デメリット・注意点

2つの住宅ローンを同時に支払うため、家計の負担が大きくなる
売却が長引くと、ダブルローンの期間が延び、負担が増加
金融機関の審査が厳しく、年収や信用力によっては利用できない

資金調達4. 買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、旧宅のローン残債を、新居の住宅ローンに組み込む方法です。旧宅の売却価格がローン残高を下回る場合に利用されることが多いです。

メリット

自己資金が不足していても、新居の購入が可能
ローンを一本化できるため、資金管理がしやすい

デメリット・注意点

審査が厳しく、利用できる金融機関が限られる
新居のローン額が増えるため、月々の支払いが高額になる可能性がある
旧宅の売却が長引くと、追加負担が発生する

最適な資金調達方法を選ぶポイント

買い先行での資金計画は、自身の資産状況やリスク許容度に応じた方法を選ぶことが重要です。

選び方のポイント

安全に進めたい人：自己資金を活用するのがベスト
売却までの一時的な資金を確保したい人：つなぎ融資を利用
新居を早く確保したいが、売却を急ぎたくない人：ダブルローンを検討
旧宅のローン残高が多く、売却資金だけでは足りない人：買い替えローンを活用

住み替えの成功には、資金調達の選択肢を理解し、無理のない計画を立てることが不可欠です。それぞれの方法の特徴を把握し、自分に合った最適な手段を選びましょう。