住み替えのトビラ 
マンション売却して住み替える流れの全体像
マンションを売却して住み替える際には、大きく分けて6つのステップがあります。この流れを理解し、計画的に進めることで、スムーズな住み替えが可能になります。
- 住み替えの「目的」と「動機」を明確にする
住み替えの理由を整理し、どのような住まいが理想なのかを明確にする。 - 売却と購入の順番を決める
「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットを比較し、自分に合った進め方を選択する。 - マンションの売却を進める
不動産会社への査定依頼から売却活動、契約・引渡しまでの流れを把握し、適正な価格で売却する。 - 新居を探して購入する
物件の条件を整理し、住宅ローンの事前審査を経て、購入申し込み・契約を進める。 - 売却と購入のタイミングを調整する
資金計画を立て、売却と購入のタイミングを合わせてスムーズな住み替えを実現する。 - 契約・引渡し・引越しを行う
売却と購入の契約締結、決済、引渡しを行い、引越し準備を整える。
これらのステップを順番に進めることで、資金計画やスケジュールのズレによるリスクを最小限に抑え、スムーズに住み替えることが可能になります。次の章から、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。
STEP1: 住み替えの「目的」と「動機」を明確にする
住み替えを成功させるためには、まず「なぜ住み替えたいのか？」を明確にすることが重要です。目的や動機が曖昧なまま進めてしまうと、住み替え後に「思っていたのと違った」と後悔する可能性が高まります。
1. 住み替えを考える理由を明確にする
✅ 住み替えを検討する理由は？
マンション売却して住み替えをする理由は、主に以下のようなケースが考えられます。
- ライフスタイルの変化：結婚・出産・子供の成長・独立、親との同居、リモートワークの普及など。
- 住環境の改善：現在の住まいが狭い・駅から遠い・設備が古い・騒音や治安の問題がある。
- 資産運用の観点：マンション価格が高騰しているため、売却益を得たい。資産価値の高いエリアへ住み替えたい。
- 将来の備え：老後のためにバリアフリーの物件へ移る。維持費のかかるマンションから管理のしやすい物件に住み替え。
住み替え理由を明確にしないとどうなる？
目的がはっきりしていないと以下のようなリスクがあります。
- 売却・購入の優先順位が曖昧になり、スムーズに進められない。
- 本当に必要な条件がわからず、新居選びで後悔する。
- 予算の決定が難しくなり、資金計画が破綻する可能性がある。
2. 現状の住まいの課題を整理する
次に、現在の住まいの問題点を明確にし「なぜ住み替えが必要なのか」を整理しましょう。
✅ 住み替えを考えるきっかけになりやすい住まいの課題
- 立地の問題：駅や職場・学校から遠い、周辺環境が不便。
- 間取りや広さの問題：家族が増えて手狭になった、または広すぎて管理が大変。
- 建物の老朽化：築年数が古く、修繕費や管理費が増えてきた。
- 防災・耐震性：地震や災害に強い住まいに住み替えたい。
これらの課題を明確にすることで新居に求める条件が明確になります。
3. 住み替え後の理想の暮らしを描く
住み替えの理由と現状の課題を整理したら、次は「住み替え後の理想の暮らし」を具体的にイメージします。
✅ 新居に求める主な条件
- 立地：職場・学校・病院・スーパー・交通機関の利便性
- 間取り：部屋数、収納スペース、家族構成に合った広さ
- 設備：オートロック、防音性、宅配ボックス、駐車場の有無
- 資産価値：将来的に売却しやすいエリア・物件か
住み替え後の理想を具体化しないとどうなる？
- 物件探しの際に迷いが生じ、決断が遅れる。
- 条件が曖昧なまま契約してしまい、住み始めてから後悔する。
- 売却と購入のタイミングを見誤り、無駄な費用が発生する。
✅ 住み替えの目的を明確にしなくてもいい人は？
一方で、すべての人が住み替えの目的を細かく明確にする必要があるわけではありません。
- すでに売却する意思が固まっており、明確な購入希望条件がある人
- 資産整理や相続対策で現金化が主な目的の人
- 「住み替えたい」という気持ちが強く、現在の住環境に不満が明らかな人
このような場合は、詳細な動機分析よりも「売却・購入をどうスムーズに進めるか」を優先して進める方が良いでしょう。
✅ 住み替えを考えているあなたへの質問
住み替えを本当にすべきかどうかを判断するために、以下の質問に答えてみましょう。
- なぜ住み替えを考えているのか？
- 現状の住まいで我慢できない点は何か？
- 新居に求める絶対条件は何か？
- 資金計画は問題なく立てられるか？
- 売却せずに、現状維持する選択肢はないか？
これらの問いに答えることで、住み替えの必要性や具体的な進め方が明確になります。
STEP2: 売却と購入の順番を決める
マンションの住み替えでは、「売却を先に進めるか（売り先行）」「新居の購入を先に進めるか（買い先行）」のどちらを選ぶかが非常に重要です。どちらを選ぶかによって、資金計画やスケジュールが大きく変わります。
「売り先行」と「買い先行」の違い
まず、「売り先行」と「買い先行」の基本的な違いを理解しましょう。
? 売り先行とは？
現在のマンションを売却してから、新居を購入する方法です。
メリット
- 売却価格が確定するため、次の物件の予算が明確になる
- 売れ残るリスクがないため、無理な価格設定を避けられる
- 住宅ローンを一本化できる（売却後にローンを完済し、新たにローンを組む）
デメリット
- 売却後の新居が決まるまで仮住まいが必要になる可能性がある
- 希望する物件が見つかるまで時間がかかると、引越し回数が増えて費用がかさむ
? 買い先行とは？
新居を購入してから、現在のマンションを売却する方法です。
メリット
- 仮住まいの必要がなく、スムーズに住み替えができる
- 納得のいく物件をじっくり探せる
- 売却を急ぐ必要がないため、価格交渉で有利になりやすい
デメリット
- 現在のマンションが思うような価格で売れない場合、資金計画に影響が出る
- 売却が長引くと、新居と旧居の二重ローンになる可能性がある
- 売却のタイミングを見誤ると、資産価値の下落リスクがある
順番による資金計画とスケジュールの違い
売り先行・買い先行の違いを理解したうえで、資金計画やスケジュールの影響を考えてみましょう。
? 資金計画の違い
- 売り先行：売却益を確保してから新居を購入できるため、予算を明確にしやすい
- 買い先行：先に新居の購入資金を用意する必要があるため、自己資金やローンの借入額が増える可能性がある
? スケジュールの違い
- 売り先行：売却が完了するまで次の物件を探せないため、時間に余裕を持つ必要がある
- 買い先行：新居探しを優先できるが、売却がスムーズに進まないと負担が増える
売り先行と買い先行どっちがいい？
どちらの方法が適しているかは、以下の要素によって異なります。
✅ 売り先行が向いている人
- 資金計画を明確にして、慎重に進めたい人
- ローンの二重負担を避けたい人
- 売却益を購入資金に充てたい人
✅ 買い先行が向いている人
- 住み替えをスムーズに行いたい人
- 理想の物件をじっくり探したい人
- ある程度の自己資金があり、売却が長引いても問題ない人
? 一般的にどちらが良いか？
一般的には、「売り先行」の方がリスクが少なく、資金計画も立てやすいとされています。特に、ローン残債がある場合や、資金に余裕がない場合は、売り先行で確実に資金を確保してから新居を探す方が安全です。
ただし、住み替えたいエリアの物件数が少なく、すぐに売れてしまうような市場では、買い先行の方が有利になる場合もあります。
最終的には、現在の資産状況や市場の動向を考慮して、無理のない選択をすることが重要です。
STEP3: マンションの売却を進める
マンションの住み替えを成功させるためには、スムーズに売却を進めることが不可欠です。このステップでは、適正な売却価格を設定し、効果的な販売活動を行い、できるだけ有利な条件で売却するためのポイントを解説します。
1. 売却価格の相場を調べる
マンションを売りに出す際には、適正な価格設定が最も重要です。相場より高すぎると売れ残り、安すぎると損をするため、まずは市場価格を把握しましょう。
✅ 相場を調べる方法
- 過去の売却事例を確認：不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホームなど）で、近隣の類似物件の売却価格をチェック。
- 公示価格・路線価を調査：国土交通省の「地価公示」や国税庁の「路線価」を活用し、おおよその土地価格を把握する。
- 不動産会社に査定を依頼：複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の目安を知る。
特に、売却時の「成約価格」と「売り出し価格」は異なる点に注意が必要です。売り出し価格は希望価格ですが、成約価格は実際に取引が成立した金額なので、より現実的な相場を把握するためには成約価格のデータを重視しましょう。
2. 不動産会社に査定を依頼する
相場を把握したら、次に不動産会社に査定を依頼して具体的な売却価格を決定します。
✅ 査定の種類
- 机上査定（簡易査定）：物件情報をもとにオンラインや電話で概算価格を算出。手軽だが、詳細な価格はわからない。
- 訪問査定（詳細査定）：実際に不動産会社の担当者が訪問し、物件の状態や周辺環境を考慮して査定。より正確な価格がわかる。
✅ 査定を依頼する際のポイント
- 複数（3社以上）の不動産会社に査定を依頼し、価格の比較をする。
- 「高すぎる査定額を提示する会社」には注意し、適正価格を見極める。
- 売却経験の豊富な不動産会社を選び、販売実績や広告戦略を確認する。
不動産会社の査定はあくまで「目安」なので、最終的な売り出し価格は市場状況や売却の目的に応じて調整する必要があります。
3. 媒介契約を結び、売却活動を開始する
査定価格に納得できたら、実際に売却活動を開始します。不動産会社と媒介契約を結び、広告を出し、購入希望者を募ります。
✅ 媒介契約の種類
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約可能。自由度は高いが、売却活動が積極的に行われにくい。
- 専任媒介契約：1社のみに依頼。ただし売却活動の報告義務があり、比較的スムーズに進みやすい。
- 専属専任媒介契約：専任媒介よりもさらに強い契約。自己発見取引ができず、必ず不動産会社を通じて売却する必要がある。
✅ 売却活動の進め方
- 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホームなど）に物件情報を掲載
- チラシ・DMなどの紙媒体での広告
- オープンハウスの実施（特に戸建ての場合に有効）
媒介契約の選び方によって売却スピードや価格交渉のしやすさが変わるため、慎重に選びましょう。
4. 内覧対応と売却の交渉ポイント
購入希望者が現れたら、内覧を行い、価格交渉を進めます。
✅ 内覧時のポイント
- 第一印象を良くする：部屋を片付け、清潔感を保つ。
- 照明を工夫する：部屋を明るくし、開放的な雰囲気を演出。
- 設備の状態を整える：水回り・ドアの不具合を事前に修繕。
✅ 価格交渉のポイント
- 相場を基準に、過度な値下げ要求には慎重に対応する。
- 「早く売りたい」場合は、適度な値下げ交渉に応じる余地を持つ。
- 売却条件（引渡し日・リフォームの有無など）を柔軟に調整する。
内覧の印象や価格交渉次第で、売却のスピードや条件が大きく変わるため、事前準備をしっかり行いましょう。
STEP4: 新居を探して購入する
マンションを売却した後、または並行して進める新居探しは、住み替えを成功させるための重要なプロセスです。このステップでは、理想の物件条件を整理し、スムーズに購入手続きを進めるためのポイントを解説します。
1. 理想の物件条件を明確にする
新居探しを始める前に、「どんな物件に住みたいのか？」を明確にすることが大切です。希望条件を整理しないまま物件を探し始めると、無駄な内覧を繰り返したり、妥協して後悔する可能性があります。
✅ 物件選びの主なチェックポイント
- 立地：通勤・通学の利便性、駅からの距離、周辺環境
- 間取り・広さ：家族構成に適した広さ、収納スペース
- 建物の状態：築年数、耐震性、管理状況
- 資産価値：将来的に売却しやすいかどうか
- 価格・ローン：予算内で無理なく購入できるか
特に、「譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にしておくと、選択肢が絞りやすくなります。
2. 住宅ローンの事前審査を受ける
新居を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。事前審査（仮審査）を受けておくことで、購入可能な物件の価格帯が明確になり、スムーズに契約を進められます。
✅ 住宅ローンの事前審査でチェックされるポイント
- 年収や勤務状況
- 他のローンや借入の有無
- 頭金の額
- 希望する借入金額と返済比率
✅ 事前審査を受けるメリット
- 借入可能額が明確になり、無理のない資金計画を立てられる
- 売主からの信用が高まり、契約を有利に進められる
- 本審査・契約手続きをスムーズに進められる
また、金融機関によって金利や審査基準が異なるため、複数の銀行で審査を受けて比較するのがポイントです。
3. 内覧をして購入する物件を決める
希望する物件の条件が決まったら、実際に内覧を行い、購入する物件を決めます。ネットの情報だけでは分からない部分が多いため、現地で細かくチェックすることが重要です。
✅ 内覧時にチェックすべきポイント
- 日当たり・風通し：時間帯によって変わるので、できれば異なる時間に訪問
- 建物の劣化状態：外壁・共用部・エントランスの管理状態
- 周辺環境：騒音、スーパー・病院・学校の有無
- 部屋のレイアウト：家具の配置がしやすいか
✅ 内覧での注意点
- 複数の物件を比較する
- 管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 購入希望の物件がすでに申し込み済みでないかを確認する
内覧の際は、疑問点を積極的に質問し、納得のいく物件を選びましょう。
4. 購入申し込み・契約・住宅ローン手続き
購入する物件が決まったら、正式に購入の申し込みを行い、契約手続きを進めます。
✅ 購入申し込みの流れ
- 売主に購入の意思を伝える（購入申込書の提出）
- 価格交渉・契約条件の調整
- 住宅ローンの本審査を申し込む
✅ 売買契約の流れ
- 重要事項説明を受ける
- 手付金を支払う（売買価格の5〜10％程度が目安）
- 売買契約を締結
✅ 住宅ローンの手続き
- 本審査に通過後、正式にローン契約を結ぶ
- 融資実行後、残代金を支払い、物件の引渡しを受ける
このステップが完了すれば、新居の購入が完了し、いよいよ引越しの準備に入ります。
STEP5: 売却と購入のタイミングを調整する
マンションの住み替えでは、売却と購入のタイミングをうまく調整することが重要です。タイミングがずれると、資金繰りが厳しくなったり、仮住まいが必要になったりするため、慎重に計画を立てましょう。
資金の流れを把握する
住み替えにおいて最も重要なのは、「売却資金をどのタイミングで得られ、それをどのように新居の購入に充てるか」を把握することです。
✅ 売却と購入の資金の流れ
- 売却時の収入：売却代金の入金（売却価格 － ローン残債 － 手数料・税金）
- 購入時の支出：購入代金（頭金＋住宅ローン）、諸費用（仲介手数料、税金、登記費用など）
売却金を新居の購入資金に充てる場合、「売却の決済」と「新居の決済」のタイミングを合わせることが重要です。これを誤ると、資金ショートや二重ローンのリスクが発生します。
✅ 資金計画のポイント
- 売却価格の目安を事前に査定し、どの程度の資金を確保できるか確認する。
- 売却代金の入金時期を確認し、新居の購入スケジュールと照らし合わせる。
- 万が一、売却が遅れた場合の資金調達方法（つなぎ融資など）を検討する。
仮住まいが必要かどうか判断する
売却と購入のスケジュールがうまく調整できない場合、一時的に仮住まいを検討する必要があります。特に「売り先行」の場合は、次の住まいが決まるまでの期間、賃貸物件に住むケースが多くなります。
✅ 仮住まいが必要になるケース
- 現在のマンションが早く売れてしまい、新居の引き渡しまで期間が空く場合
- 新居の購入にじっくり時間をかけたい場合
- 住宅ローンの二重支払いを避けたい場合
✅ 仮住まいを利用する際の注意点
- 引越しが2回発生するため、費用と手間が増える（賃貸契約・引越し費用）
- 仮住まいの賃貸契約期間を柔軟に設定できる物件を選ぶ
- 家具や荷物の一時保管方法を検討する（トランクルームなど）
仮住まいが必要になる場合は、早めに短期賃貸やマンスリーマンションを探しておくとスムーズです。
売却・購入のスケジュールを最適化する
売却と購入のタイミングを調整することで、余計なコストや手間を最小限に抑え、スムーズな住み替えを実現できます。
✅ スケジュール最適化のポイント
- 売却の契約締結後に、新居の購入契約を進める（売却価格を確定してから予算を決める）
- 売却と購入の引き渡し日を調整する（同日または短期間での決済を目指す）
- 仮住まいを避ける方法を考える（売主に引き渡しを遅らせてもらう交渉など）
特に、「買い先行」の場合は、売却が長引くリスクを考慮し、資金の余裕を持った計画を立てることが重要です。
STEP6: 契約・引渡し・引越しを行う
マンションの売却・購入が決まったら、最後のステップとして契約手続き、引渡し、引越しを行います。このプロセスをスムーズに進めることで、トラブルなく新居での生活をスタートできます。
売却の決済と引渡しの手続き
マンションの売却契約を締結した後、決済と引渡しを行います。売主としては、売却代金の受け取りと、鍵の引渡しが主な作業になります。
✅ 売却の決済・引渡しの流れ
- 売買契約の締結（手付金を受領）
- 住宅ローンの完済手続き（ローン残債がある場合）
- 残代金の受領
- 所有権移転登記の手続き
- 鍵の引渡し
✅ 売却決済時の注意点
- 引渡し日までに、物件の修繕・清掃を済ませる
- 登記手続きは司法書士に依頼する
- 管理費や修繕積立金の日割り計算を確認する
新居の契約と引渡しの流れ
売却が完了したら、新居の契約・引渡しを進めます。売主との契約締結後に、住宅ローンの本審査を通過し、決済を完了させることが必要です。
✅ 新居の契約・引渡しの流れ
- 売買契約の締結（手付金の支払い）
- 住宅ローンの本審査通過
- 残代金の支払い
- 所有権移転登記の手続き
- 鍵の受け取り
✅ 新居の引渡し時のチェックポイント
- 設備や付帯物に不具合がないか（給湯器、コンセント、鍵など）
- 売主と合意した条件が守られているか
- 登記情報に誤りがないか（登記簿謄本を確認）
引越し準備と必要な手続きを進める
新居の引渡しが完了したら、いよいよ引越しです。スムーズに進めるために、事前にスケジュールを立て、必要な手続きを済ませておきましょう。
✅ 引越し前にやるべきこと
- 引越し業者の選定と予約（繁忙期は早めの手配が必要）
- 新居のライフライン（電気・ガス・水道・インターネット）の開通手続き
- 転出届・転入届の提出（市区町村役場）
- 郵便物の転送手続き（郵便局で変更届を提出）
✅ 引越し当日のポイント
- 貴重品や重要書類は自分で管理する
- 引越し後に旧居の最終チェック（電気・ガスの元栓確認）
- 新居の設備を再確認（電気・水道が正常に使えるか）
これらの手続きを計画的に進めることで、スムーズに新居での生活をスタートできます。
マンションを売却して住み替えるメリット
マンションの住み替えには多くのメリットがありますが、特に「売却して住み替える」ことには独自の利点があります。単なる引越しではなく、資産の流動性を活かすことで、より良い住環境を手に入れたり、将来のリスクを回避したりすることが可能になります。
メリット1. 住環境の最適化 = 人生の幸福度向上
現在の住まいに何らかの不満がある場合、住み替えをすることでより快適な住環境を手に入れることができ、生活の質が向上します。
✅ 住み替えによる住環境改善のポイント
- 広さ・間取りの改善：家族が増えた・独立したことで住空間の最適化が可能
- 立地の利便性向上：駅近・買い物環境・職場へのアクセスの改善
- 静かな環境への移動：騒音の多い場所から、落ち着いた住環境へ
- 管理の良いマンションへの住み替え：住民トラブルが少なく、安心して暮らせる物件へ
現在の住まいに不便を感じている場合、住み替えはストレスの軽減やライフスタイルの向上につながります。
メリット2. マンションは流動性が高いので住み替えを実現しやすい
マンションは一戸建てと比べて売却しやすい傾向があり、資産の流動性を活かしやすいという特徴があります。
✅ マンションの流動性が高い理由
- 需要が安定している：駅近・都市部のマンションは購入希望者が多い
- 取引事例が豊富：過去の売却データが多く、適正な価格を設定しやすい
- 市場価格が分かりやすい：築年数や立地による相場が明確
これにより、比較的短期間で売却できる可能性が高く、次の住まいへの移行がスムーズに進みます。
メリット3. 古いマンションのリスクを回避できる
築年数が経過したマンションは、維持費や修繕費が増加する傾向にあります。売却して住み替えることで、こうしたリスクを避けることができます。
✅ 古いマンションに潜むリスク
- 大規模修繕費の増加：築20年以上のマンションでは、修繕積立金が大幅に増額されるケースがある
- 耐震性の問題：旧耐震基準のマンションは、将来的に資産価値が低下しやすい
- 管理体制の悪化：高齢化した住民が多いマンションでは、管理組合の機能低下も懸念される
築年数が古くなるほど売却しにくくなるため、価値が下がる前に売却して新しい住まいに移るのが賢明です。
メリット4. 老後など将来のリスクに備える事ができる
年齢を重ねるにつれて、住環境のニーズは変化します。早めに住み替えを検討することで、老後の生活に適した住まいを確保することができます。
✅ 老後に向けた住み替えのメリット
- バリアフリー設計のマンションに移る：エレベーター完備・段差の少ない物件
- 管理が楽な住まいに移行：戸建てからマンションへ移ることで、管理の負担を軽減
- 資産整理がしやすい：子供に住居を残さず、コンパクトな物件に住み替える
将来を見据えた住み替えを行うことで、老後の生活の快適さと資産の有効活用を両立することができます。
マンションを売却して住み替えるデメリット・リスク
マンションの住み替えには多くのメリットがありますが、デメリットやリスクも無視できません。特に、「売却ありき」の住み替えは市場の動向に大きく影響を受けるため、計画的に進めることが重要です。ここでは、具体的なデメリット・リスクについて解説します。
デメリット・リスク1. マンションの売却価格は「市場の動向」に大きく左右される
マンションは資産としての流動性が高い一方で、市場の動向によって価格が変動しやすい特徴があります。売却のタイミングによっては、期待した価格で売れない可能性があります。
✅ 市場の影響を受ける要因
- 不動産市場の景気変動：景気が低迷すると、マンション価格が下がる傾向がある
- 供給と需要のバランス：エリアによっては売り物件が増えると価格が下落しやすい
- 金利の変動：住宅ローン金利が上昇すると、買い手の購買力が低下し、売却価格に影響する
特に、マンション価格が高騰している時期に売却すれば高く売れるものの、同時に住み替え先の価格も上がるため、結果的に住み替えコストが増える可能性があります。
デメリット・リスク2. 売却が思ったように進まないリスク
マンション売却は市場の影響を受けるだけでなく、売り出してから買い手が見つかるまでの期間が予想以上に長引くことがあります。これにより、住み替えのスケジュールや資金計画に影響を及ぼします。
✅ 売却がスムーズに進まない主な理由
- 価格設定のミス：相場より高く設定すると、買い手がつきにくくなる
- 物件の魅力が伝わらない：築年数が古い、管理状態が悪いと売れにくい
- 売却市場の競争：同じエリアに多くの売り物件があると、差別化が難しくなる
売却が長引くと、新居の購入スケジュールが遅れたり、最悪の場合、住み替え自体を断念せざるを得ない状況になることもあります。
デメリット・リスク3. 住環境の変化による心理的ストレスと手間
住み替えは、単に物件を移るだけではなく、生活環境が大きく変わるため、心理的な負担も伴います。特に長年住み慣れた場所を離れることは、精神的なストレスを感じる人も少なくありません。
✅ 住み替えによるストレスの要因
- 近隣関係の変化：新しい住環境での人間関係の構築が必要
- 新しい生活環境への適応：最寄りのスーパー・病院・交通機関の利便性が変わる
- 手続きの多さ：売却契約・購入契約・引越し・各種住所変更手続きが発生
特に、「住み替えて本当に良かったのか？」という不安を感じることもあり、新居の選択を慎重に行うことが重要です。
マンションを売却して住み替えるか判断する方法
マンションの住み替えは、大きな決断を伴います。「本当に売却して住み替えるべきか？」を判断するためには、感情的にならずに、将来の生活設計や資金計画を冷静に分析することが重要です。ここでは、住み替えの必要性を見極めるための具体的な方法を解説します。
今だけでなく将来を見据えて必要性を分析する
住み替えを検討する際には、「今の不満」だけでなく、将来のライフプランに合った住環境かどうかを考えることが重要です。
✅ 住み替えの必要性を判断するポイント
- ライフステージの変化：結婚・出産・子供の成長・定年退職など、家族構成の変化に対応できる住まいか
- 老後の暮らし：バリアフリー設計、管理のしやすさ、医療機関へのアクセスなど、将来的に住みやすいか
- 資産価値の維持：今後も価値が下がりにくいエリア・物件か、それとも売り時を逃すリスクがあるか
特に、将来的に住みにくくなる可能性がある場合は、早めに住み替えを検討することが有利です。
資金面のシミュレーションで実現可能か把握する
住み替えを決断する前に、具体的な資金計画を立て、経済的に無理のない選択かどうかを確認する必要があります。
✅ 資金シミュレーションの重要ポイント
- 売却予定価格：現在のマンションがいくらで売れるのか、不動産会社の査定を受ける
- 残債の確認：住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるか計算する
- 新居の購入資金：頭金＋住宅ローンの借入額を試算し、月々の返済負担を確認
- 諸費用の把握：売却時の仲介手数料、購入時の税金・手数料、引越し費用などを計算する
資金面で無理がある場合は、住み替えを延期するか、購入予算を見直す必要があります。
迷ったら、小さく試したり専門家に相談する
住み替えを決断するのが難しい場合は、いきなり売却を決めるのではなく、リスクを抑えた方法で検討することもできます。
✅ 住み替えを試す方法
- 賃貸で希望エリアに住んでみる：実際の生活環境を確認し、本当に住み替える価値があるか判断
- 不動産会社に無料査定を依頼：市場価値を知ることで、売却の適切なタイミングを見極める
- ファイナンシャルプランナーに相談：資金計画やローン返済のアドバイスを受け、無理のない住み替え計画を立てる
「本当に今、住み替えるべきか？」という疑問がある場合は、実際に行動してみることで明確な判断材料が得られるでしょう。
マンションを売却して住み替えるか決定前でもやるべき事
マンションの住み替えを検討している段階でも、事前に準備しておくことでスムーズな売却・購入が可能になります。ここでは、住み替えの決定前でも行っておくべき重要な準備について解説します。
現状のマンションの市場価値を知る
まず、自分のマンションが現在の市場でどの程度の価格で売れるのかを把握することが重要です。これを知らないと、住み替えの資金計画が立てられません。
✅ 市場価値を知る方法
- 不動産ポータルサイトで近隣の類似物件の売却価格を調査する
- 不動産会社の査定を受け、適正な売却価格の目安を確認する（机上査定・訪問査定）
- 過去の売却事例を調べ、実際に成約した価格を参考にする
相場価格を把握することで、「売るべきか」「どのタイミングで売るべきか」の判断がしやすくなります。
不動産会社やローンの情報を収集する
住み替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を選び、適切な住宅ローンを組むことが不可欠です。事前に情報を集めておくことで、住み替えの選択肢を広げることができます。
✅ 不動産会社の選び方
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、対応の良い会社を比較する
- 売却実績が豊富で、住み替えに強い会社を選ぶ
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）の違いを理解する
✅ 住宅ローンの情報収集
- 新居の購入に必要なローンの種類（金利・借入限度額・審査条件）を比較する
- 売却前に現在の住宅ローンの残債を確認し、完済できるかシミュレーションする
- 「住み替えローン」や「つなぎ融資」の利用可否を調べる
売却と購入を同時に進める場合、ローンの調整がスムーズにできるかが重要になります。
売却・購入にかかるコストを把握する
マンションを売却・購入する際には、仲介手数料や税金などの費用が発生します。事前にコストを把握し、資金計画を立てておくことが大切です。
✅ 売却にかかる主なコスト
- 仲介手数料（売却価格の最大3%＋6万円＋消費税）
- 住宅ローンの繰上げ返済手数料（金融機関による）
- 売却時の税金（譲渡所得税・住民税がかかる場合あり）
✅ 購入にかかる主なコスト
- 購入時の仲介手数料（売却時と同様に発生）
- 不動産取得税・登録免許税（購入後の税負担）
- 引越し費用（新居のリフォームや家具購入費も考慮）
特に、売却と購入のタイミングがずれると、仮住まいの費用が発生するため、そのリスクも考慮しておくべきです。
控除や節税などお得な情報を集める
マンション売却・購入には、税制優遇や控除制度が適用される場合があります。事前に調べておくことで、余計な税負担を減らすことができます。
✅ 売却時に活用できる節税制度
- 3,000万円特別控除：売却益が出た場合、3,000万円までの譲渡所得が非課税
- 買い替え特例：一定条件を満たせば、売却益に対する課税を繰り延べ可能
- 住宅ローン控除（適用要件あり）：住み替え後の住宅ローンを利用する際に税負担を軽減
✅ 購入時に活用できるお得な制度
- 住宅ローン控除：ローン残高の1%分が所得税から控除される
- すまい給付金：年収条件を満たせば、最大50万円の補助が受けられる
- 不動産取得税の軽減措置：新築や一定の条件を満たした中古住宅に適用
控除や税制優遇をうまく活用すれば、住み替えのコストを大幅に抑えることが可能です。
