不動産売却時に確定申告は必要?知らないと損する特例と併せて徹底解説!

不動産売却時に確定申告は必要?知らないと損する特例と併せて徹底解説!
執筆者の中村昌弘さんの写真

マンション売却コンサルタント

中村昌弘

「確定申告」という言葉を耳にすることは多いと思います。しかし、会社員の方などは確定申告をしなくても良いのでなかなか馴染みがないのではないでしょうか。

ただ、普段確定申告をしていない会社員の方でも、給与所得以外の所得が発生すれば確定申告が必要な場合があります。

その「給与所得以外の所得」は、不動産を売却したときも該当します。不動産を売却したときに、どうやって確定申告するの?と悩む人も多いでしょう。

確定申告って、むずかしそうなイメージがありますよね。

今回は、マンション売却の元営業マンであり、自身も自宅の売却経験がある筆者が、確定申告について詳しく解説していきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • そもそも、自分は確定申告が必要なのか?
  • 税金はどのように計算するのか?
  • 控除や特例を利用するときに確定申告は必要か?
  • もし確定申告に遅れたらどうなるのか?

この記事は、上記のような疑問を持っている方に向けて、はじめて確定申告する人も理解しやすいように解説していきます。

不動産売却における確定申告は「譲渡所得がプラス」のときに必要

不動産を売却して確定申告が必要なときは、譲渡所得がプラスのときだけです。

譲渡所得については次項で詳しく解説しますが、かんたんに言うと「売却益」のことです。

確定申告は、税金を納税するためにおこなう作業です。そのため、そもそも売却益がマイナスの場合は税金が発生しないので、確定申告も不要ということです。

ただし、譲渡所得の計算は少々複雑であり、譲渡所得がプラスかマイナスかは分かりにくいです。

また、たとえ譲渡所得がマイナスでも確定申告した方がお得なケースもあります。

ここまでで、譲渡所得がプラスのときしか、基本的には確定申告は必要ではないということが分かりましたね。

プラス?マイナス?譲渡所得の計算方法

譲渡所得がプラスかマイナスかは、以下の計算式を利用して算出します。

譲渡所得を求める計算式

譲渡所得=(売却価格-売却時にかかった諸費用)-(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)

このように、譲渡所得の計算は単純に「売却額-購入額」ではないので、プラスかマイナスかが分かりにくいのです。

特に、昨今は不動産価格が上昇しているので、プラスになるケースは昔より多いでしょう。

譲渡所得税率

譲渡所得がプラスになれば、そのプラス分は「所得」なので税金がかかります。

その譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点で、その不動産を5年超保有(長期保有)か、5年以下の保有(短期保有)かで税率は以下のように変わってくるのです。

長期保有(5年超) 短期保有(5年以下)
所得税 譲渡所得額×15% 譲渡所得額×30%
復興特別所得税 上記の所得税額×2.1% 上記の所得税額×2.1%
住民税 譲渡所得額×5% 譲渡所得額×9%

※参考サイト:
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

このように、譲渡所得税率は、たとえ長期保有でも高税率になることが分かったと思います。

譲渡所得がプラスになる事例

では、実際に以下のような不動産を売却したときの譲渡所得税を計算してみましょう。

譲渡所得がプラスになる一例

  • 売却価格:4,100万円(諸費用150万円)
  • 購入価格:3,900万円(諸費用140万円)
  • 減価償却費:391万円※
※減価償却費とは、不動産の取得価格、耐用年数、築年数によって機械的に決まる費用です。

まずは、この数字を上述した計算式に当てはめて、譲渡所得額を算出します。

譲渡所得=(売却価格4,100万円-売却時にかかった諸費用150万円)-(購入時のマンション価格3,900万円+購入時にかかった諸費用140万円-減価償却費用391万円)

上記を計算すると、譲渡所得は301万円になります。つまり「プラス」なので税金が発生します。

長期保有の場合の譲渡所得税は、以下のとおりです。

●譲渡所得額 合計:611,482円
(内訳)
 ‐ 所得税:301万円×15%=451,500円
 ‐ 復興特別所得税 :451,500円×2.1%=9,482円
 ‐ 住民税:301万円×5%=150,500円

譲渡所得がプラスになるケースは、上記のようなケースであることが分かったと思います。

譲渡所得がマイナスになる事例

次に、前項とは逆で譲渡所得がマイナスになる以下のようなケースを見てみましょう。

譲渡所得がマイナスになる一例

  • 売却価格:3,700万円(諸費用130万円)
  • 購入価格:3,900万円(諸費用140万円)
  • 減価償却費:391万円※
※減価償却費とは、不動産の取得価格、耐用年数、築年数によって機械的に決まる費用です。

まずは、この数字を上述した計算式に当てはめて、譲渡所得額を算出します。

譲渡所得=(売却価格3,700万円-売却時にかかった諸費用130万円)-(購入時のマンション価格3,900万円+購入時にかかった諸費用140万円-減価償却費用391万円)

上記を計算すると、マイナス79万円になります。

つまり、譲渡所得がマイナスなので税金もかからないということです。

ここまでで、譲渡所得の計算方法と、事例を基にした実際の計算式が分かりましたね。

節税のポイント「3,000万円の特別控除」

この章では、譲渡所得がプラスのときに利用できる、「3,000万円の特別控除」について詳しく解説します。

この特別控除を利用するときも確定申告は必要なので注意しましょう。

3,000万円の特別控除とは

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得を3,000万円控除できるということです。

つまり、前章で算出した「譲渡所得」が3,000万円以下であれば、その3,000万円以下の部分は全て控除されるのでゼロになります。

上述した計算式からも分かるように、譲渡所得が3,000万円を超えるような物件は少ないでしょう。そのため、この特別控除が適用可能であれば、大抵の物件は譲渡所得がゼロになるということです。

3,000万円の特別控除を受ける条件

ただ、3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のような条件をクリアしている必要があります。

3,000万円の特別控除を受ける条件

  • 売却する不動産が自分の家であること
  • 現在住んでいなければ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年、前々年にこの特例を含め、ほかの特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など、特別な関係がある人に対して売ったものでない

要は、投資用物件には適用できず、自宅で利用していたとしても現在住んでいなければ制限があるということです。

また、ほかの特例とは併用できない場合もあるので、直近で住宅に関する特例を利用した場合は注意しましょう。

ここまでで、3,000万円の特別控除の概要、特例が受けられる条件が分かったと思います。

ほかにも細かい条件がありますので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

※参考サイト:国税庁「マイホームを売った時の特例

「譲渡所得がマイナス」でも確定申告が必要なケース

上述したように、譲渡所得がマイナスになるときは、確定申告は不要になります。

ただ、以下の特例を利用する場合は確定申告が必要です。

確定申告が必要な特例

  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(マイホームを譲渡して譲渡損失が生じた場合)
  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき)

まず、譲渡損失が発生し、かつ住宅ローンの残高が下回る金額で売却した場合には、譲渡損失をほかの所得と損益通算することが可能です。さらに、控除しきれなかった分は3年間繰り越すことができます。

たとえば、給与所得が500万円で600万円の譲渡損失がでれば、給与所得をゼロにすることができます。また、引ききれなかった100万円は、翌年の給与所得から引くことができます。

この損益通算は買い替え時に損失が発生しても利用できます。

いずれにしろ、これらの特例を利用したい場合は、確定申告をする必要がある点は認識しておきましょう。

確定申告の流れ・方法

この章では、具体的に確定申告する際の流れや方法について解説していきます。

「確定申告時に必要な書類は何か?」
「確定申告書類はどのように作成するのか?」

その答えを理解しましょう。

1.確定申告書を作成する

確定申告書の作成は、大きく分けて以下3つの方法があります。

税理士に依頼するのが一番楽ですが、5万円~10万円ほどの費用がかかります。

また、不動産売却時の確定申告書類はさほど難しくはないので、インターネット上で確定申告書類を作るのがベストでしょう。

※参考サイト:国税庁「確定申告書作成コーナー

2.確定申告に必要な書類をそろえる

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

前項のように、インターネット上で確定申告書類を作成すれば、上記の「税務署」と記載のある書類は必要ありません。その点からも、インターネット上で書類作成をした方が楽と言えます。

また、前章でお伝えした特例を利用する場合は、以下の書類も必要になるのでチェックしておきましょう。

3,000万円の特別控除を利用する場合 譲渡損失があり損益通算する場合 取得場所
除票住民票 必要 必要 市区町村役場
譲渡資産の登記事項証明書 - 必要 法務局
譲渡所得計算明細書 必要 必要 国税庁のHP
その他 - 住宅ローンの残高証明 借入先の銀行

ここまでで、確定申告に必要な書類、および作成方法がご理解いただけたかと思います。

確定申告の期限

次に、確定申告の期限にまつわることを解説していきます。

まず、確定申告の期限は、原則2月16日~3月15日です。

「原則」というのは、税務署は、土日が稼働していないためです。2月16日が土日の場合は翌営業日から受付開始です。

ちなみに、2019年は2月16日が土曜なので、2月18日(月)から受け付けています。

確定申告が必要なのに期限までに行わなかったらどうなる?

期限までに確定申告を行わないということは、本来発生する税金の納税が遅れる、もしくは特例の利用を申告していないということです。

その場合、申告によって本来納めるべき税金以外に、無申告加算税を支払う必要があります。無申告加算税の税率は、納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%です。

たとえば、納付すべき譲渡所得税が70万円であれば、「50万円×15%+(70万円-50万円)×20%=11.5万円」が無申告加算税です。

また、確定申告は行ったものの、税金の納付に遅れた場合には、遅れた分だけ延滞税が課せられます。延滞税は国税庁ホームページで計算できるので、こちらでシミュレーションしましょう。

※参考サイト:国税庁「延滞税の計算方法

期限が過ぎてしまった場合の対処法

うっかりしていて確定申告の期限が過ぎてしまった場合には、迅速に確定申告を行いましょう。

というのも、前項の無申告加算税は、税務調査を受ける前に自分で申告すれば、無申告加算税率が5%に軽減されるのです。

また、期限を過ぎていても以下の条件をすべて満たせば無申告加算税はかかりません。

  • 本来の申告期限からひと月以内の自主申告である
  • 期限内申告をする意思があったと認められる場合

なお、意思があるとは、次の(1)及び(2)のいずれにも該当する場合をいいます

(1) その期限後申告に係る納付すべき税額の全額を法定納期限までに納付している
(2) その期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税又は重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと

期限後申告によって納める税金は、申告書を提出した日が納期限となりますので注意しましょう。

※参考サイト:国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき

ここまでで、確定申告の期限を守れなかった場合のペナルティや対処法が分かったと思います。

確定申告で納税が必要となった場合の納付方法

さて、最後に確定申告で納税が必要なとき、どのような方法で納税するのかについて解説します。

具体的な納税方法は以下の5通りです。

金融機関や税務署の窓口で支払う

税務署や確定申告会場、金融機関などには納付書が用意されています。

その納付書に収めるべき税額を記載し、近くの金融機関や税務署の窓口で支払う方法です。

振替納税制度を利用して支払う

振替納税制度を利用すれば、本人名義の金融機関口座から自動で引き落としてくれます。一度手続きすれば、翌年以降は手続きなしで引き落としなので楽です。

振替納税制度を使う場合は、3月15日までに「預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書」を所轄の税務署などで提出する必要がある点は覚えておきましょう。

ATMやインターネットバンキングで支払う

金融機関のATMやインターネットバンキング上の税金・各種料金支払いサービス「ペイジー」を利用すれば、ネット上からの納付も可能です。

クレジットカードで支払う

クレジットカード支払い専用のホームページで手続きをすれば、クレジットカード払いを選択できます。

コンビニで支払う

納付金額が30万円以下であれば、コンビニで納付することも可能です。

このように、色々な納付方法があるので、自分に合った納付方法を選択しましょう。

まとめ

それでは、不動産売却時の確定申告において、頭に入れておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 基本的には譲渡所得がプラスのときに確定申告は必要
  • 譲渡所得の計算をしてプラスかマイナスかを判断
  • 譲渡所得がマイナスでも特例を利用するときは確定申告が必要
  • 確定申告に遅れるとペナルティが発生する

まずは、不動産売却時に譲渡所得がプラスかマイナスかを計算しましょう。この時点でプラスなら、間違いなく確定申告は必要です。

次に、マイナスの場合には特例を受けるかどうかを判断しましょう。ここで、「特例を受ける」ときは、確定申告を行わなければなりません。

確定申告をする場合は、ネット上から行うのが一番楽なので、上述した国税庁のサイトから手続きすることをおすすめします。

執筆者の中村昌弘さんの写真

マンション売却のコンサルタント

中村昌弘

保有資格:宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。