【実録インタビュー】社員が実際にマンション売却を体験!~②売却価格の見直し編~

【実録インタビュー】社員がマンション売却を体験!~①申込・契約編~
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すまいうる編集部

すまいうる運営チームのひとり「ひろかず氏」が、実際にマンションを一括査定に出すことから始まった本インタビュー企画。
第1回から、約2ヶ月が経ちました。

2018年8月現在、不動産を高く売るにあたって好条件が揃っている絶好のタイミングだそうです。この好条件は、2020年の東京オリンピックまで続くとみられています。
(参考:不動産鑑定士が解説する売却のベストタイミングの紹介記事

土地か家を持っていれば私も…!と少し残念に思いながら、ひろかず氏の売り物件の現状をインタビューしてきました。

果たして、マンションを探している人からの問い合わせは順調なのでしょうか?

※第1回のインタビュー記事はこちら⇒【実録インタビュー】社員がマンション売却を体験!~①申込・契約編~

まだ売れない。それどころか…

すまいうる編集部
単刀直入に聞きます。マンション、売れましたか?

ひろかず氏
結論から言うと・・・
いま現在、売れるどころか問い合わせ0件です。

すまいうる編集部
えっ。そんなに苦戦するものなんですか。

ひろかず氏
ですね・・・。
相場より高い価格で出していることが要因かもしれませんが、まったく問い合わせがないのは残念すぎます。
なので、今回は「売却価格をどう見直すか?」という点を「私の売れていない状況」を客観的に分析しながらお伝えします。

すまいうる編集部
おもしろそう!
売却価格の見直しは、不動産を売却する人が直面するであろう壁。
読者にとってヒントになりえる情報の提供をお願いします!

ひろかず氏
実は自分が売りを出してから、同じマンションでの売り物件が3つも出ていました。しかも、価格が相場より少し安かったためそちらに問い合わせが流れていました。

マンションの売却価格は新築当初では変動が大きいのですが、徐々に売却物件の数が増えることで2~3年で相場が形成されます。
その平均相場より安い競合物件があらわれたんです。

売り出し価格を下げる決断!

ひろかず氏
ここで、私の選択肢は2つありました。

A:「長い目で考えて、価格を変更しない」
B:「価格を下げて、アクションを起こす」

すまいうる編集部
どちらにしたんですか?

ひろかず氏
専任販売委託期間も残り1ヶ月ほどになったため「A」でも良かったのですが、少し価格を下げてみることにしました。

すまいうる編集部
どれくらい下げたんですか?同じマンションのほかの売り物件と同じくらいに?

ひろかず氏
大切なことは、安易に価格を変更せずに「自分の軸をもって」戦略的に売るということです。

私の場合は、前回「すぐに売る必要はない」と宣言したとおり、多少長い目で見てできるだけ高く売れればと考えていたため、競争物件を加味した「相場より高いギリギリライン」を狙いました。

すまいうる編集部
その設定、むずかしそうです。
同じマンションの売り物件と同等価格でないと、買い手が割高に感じてしまうのでは?

ひろかず氏
価格を下げるときに役に立ったのが、一括査定サービスで各不動産業者からもらった「売却提案書」の査定表です。
これにより「成約予想価格」が分かり、買い手が適正と感じる価格を知ることができます。

売却提案書に記載されている成約予想価格の写真

※会社からもらった売却提案書に、「顧客が欲しがる価格」として成約予想価格が載っている。

余談ですが、売出し価格を変更する際には「媒介契約変更申出書」を使い、物件名・媒介価額を記載するだけで簡単に変更することができます。

問い合わせ件数「ゼロ」での学びですね!

反響が悪いときは“タイトル”と“物件”の公開情報を確認する

ひろかず氏
今回はじめて、物件の反響にはいくつか指標があることを知りました!

すまいうる編集部
「物件の反響」ってなんですか?

ひろかず氏
物件を探している人からの問い合わせのことです。
「~したら反響があった」って言いません?それと同じ意味です。

不動産売却の場合、反響の指数には下記3つがあり、月間で2~3件ほど問い合わせが平均のようです。

  1. ネットからの「検索ヒット件数」
  2. 物件詳細表示件数
  3. 問い合わせ件数

ちょっと細かい話をすると、①(検索ヒット件数)の平均15%くらいの人が、②(物件詳細表示件数)もチェックするそうです

①に比べて②が少ない時は、売り出しタイトルとかが悪い場合もあるので、自分でネット検索して確認してみてください。

すまいうる編集部
売り出しタイトルは、媒介契約した不動産会社が決めているんですか?

ひろかず氏
そうです。
不動産会社が考えたタイトルが100点満点とは限らないで、自分の目で確かめたほうが良いです。

例えば「マンション名(○○○町)○○○○万円」というシンプルなタイトルが付けられていると、他の売り物件に埋もれてしまう可能性があります。
こう変えてほしい、という要望を伝えれば変更してもらえますよ。

すまいうる編集部
なるほど。それなら一度は見たほうが良さそう。
物件の特徴をタイトルに入れると、購入ユーザーの興味を引けるかもしれないですね。

ひろかず氏
あと、専任媒介契約・専属専任媒介契約をしている人で問い合わせの反響がなく不安を感じている場合は、もう1つ確認してほしいものがあります。
「レインズ」と呼ばれる、不動産業者間で利用される物件情報の確認です。

確認用ID(レインズ登録No)とパスワードは、契約した事業者に聞けばすぐ教えてもらえます。
そこで公開されている自分の物件を見ることができます。

すまいうる編集部
確認のポイントってありますか?
何を見れば良いか分からない人がいると思うので、経験者からのヒントをぜひ。

ひろかず氏
「取引状況」の欄がちゃんと「公開中」になっているかどうか、「価格」欄が自分が指定した額になっているかはチェックしておくと良いかもしれません。

ほか、購入している人に見せる「図面」を見ることができるので、その中に物件のアピールポイントがしっかり記載されているかどうかも要チェックです。

すまいうる編集部
ありがとうございます!

では最後に、あと1ヶ月ほどで現在の専属専任媒介契約の期間が終わるというところで、今後どういった動きをする予定か教えてください!

ひろかず氏
この2ヶ月間、次に住みたいと思える物件がないか、新築物件や中古物件などいろいろと探しました。
しかし、ここだ!という物件は見つからず…。

我が家では売却を急ぐ必要もないことから、売り物件の大きな値下げはしませんでした。

正直、内覧してもらうまでにこれほど苦労するとは思いませんでしたが、不動産はあせらず自分のペースで売ろうとすることが大切です。

次の契約更新のタイミングで、一般媒介契約に変えて各社に競争させながらどういう反応があるか試してみようと思います。